說起買房子，你的第一個念頭是什麼？與其被恐懼和貪婪淹沒，不如學會看屋和議價技巧，理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法，幫你一步步完成自己的買屋夢想。
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「愛莉，我最近對一個社區的房子有興趣，那個社區有兩種坪數，一個是35坪左右，一個是48坪，有一點我覺得很奇怪，明明是同一個社區，可是公設比居然不一樣。35坪的房型公設比大約27%，48坪的居然是32%，為什麼會這樣呢？」朋友好奇的問。
「它們是不是在不同棟？每層的戶數不一樣？」我問。
「對呀，35坪那個是一層2戶，48坪那個是一層1戶。這個對公設比有差別喔？」朋友狐疑。
「對呀！當然！」我回答。
最近實價登錄計畫將「實坪化」，增加「不含公設房價」欄位，讓「公設比」又成為買方找屋時熱門的話題。屋齡越新的電梯大樓，公設比30%以上比比皆是，不過，為什麼同一個社區的公設比可能不同？差異在哪裡呢？
其實「公設」可以細分為「大公」和「小公」。
「大公」為「整個社區全體住戶都可能用的到的公共設施」，如：大廳、中庭、管理室、機房、屋突、健身房、閱覽室等，甚至有些建案連停車場的「車道」都算在「大公」裡面。
至於「小公」則是指「單一樓層住戶共同使用的公共設施」，如：每一層樓的樓梯間、電梯間、走道等，就是屬於「小公」。
以上面這個社區為例，假設每一棟樓的樓梯間、電梯間、走道坪數面積相近，因為35坪房型的戶別為一層2戶，48坪房型的戶別為一層1戶，所以35坪房型所分配到的「小公」自然比48 坪房型的戶別少！
由於每一戶分配到的「大公」比例是一樣的，「小公」比例的高低，自然影響「公設比」的高低！所以即使是同一個社區，35坪的房型公設比約27%，48坪的卻是32%，中間的5%差距就是「小公」的差別喔！
不過，偷偷說個小秘密：「公設坪數的分算」永遠是個謎，數字可高可低，除了法規規定的逃生避難空間和機電空間等要求外，其實最主要還是端看建商「公設坪數分算」的藝術（或技術）。
花錢買「公設」到底有沒有價值？沒有標準答案。對我來說，要看自己和家人的需求，以及買到的是什麼樣的「公設」。
一層一戶，能有自己獨立的梯廳，有健身房可以運動，有中庭可以散步，有閱覽室可以在需要安靜工作時靜得下心，有乾淨的游泳池可以和家人玩玩水，有24小時管理的lobby確保社區安全…這些值多少，每個人的答案不同。
不過，如果在意「公設比」，下次看屋時也可以留意是不是每一個戶別的「公設比」都一樣喔！
本文獲house123授權轉載，原文：同一個社區，為什麼公設比居然不一樣？
作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜，無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。