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台灣最大國際商品部落格主編,曾任經濟日報專欄作家;財訊雜誌、今周刊、天下雜誌、非凡周刊等媒體特邀財經作者。專長為全球人口結構分析與統計、各國總體經濟和趨勢分析、波浪技術分析、全球外匯系統、美股ETF商品操作。著有《看線圖輕鬆賺外匯》、《看線圖高效率賺外匯》、《自主投資之鑰》。
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房子 房價
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近年來越來越多研究者和分析師使用「人口紅利」的概念,來分析房地產價格循環的可能變化,2011年8月我曾在「從人口結構看台灣房地產興衰」這篇文章,透過人口結構、利率、通貨膨脹的相對關係,來說明房地產的漲跌循環很高比重會受到人口紅利的影響,當時我判斷2012〜2014年是台灣人口紅利的持平巔峰,一旦台灣失去人口紅利的掩護,應該注意觀察利率和通膨率的關係,房地產空頭很可能會在利率高於通膨環境出現時,悄悄展開,2013〜2014年台灣就出現利率高於通膨的環境,2014年人口紅利從高點往下降,很剛好的,台灣房地產從最高價的台北地區到其他五個主要城市,房價都下跌,如果台灣未來人口結構持續惡化,那麼房價持續下跌機率相當高,理想情況是維持盤整格局,易跌難漲。

20120101〜20150901台灣通貨膨脹和利率


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從美日到歐洲都可以觀察到,大型經濟體進入人口負債結構以後,經濟成長力大不如前,或出現大規模金融危機,不過美歐因受惠大量移民緩和了人口負債結構,部分地區甚至還延長人口紅利,日本則因保守的移民政策,早已進入人口長年負成長,嚴重衝擊民間消費成長力,國家長期面臨通貨緊縮風險,因沒有穩定的人口成長,消費力不足,如果市場供給維持穩定,按照供需原則概念,物價下跌難以避免。

2014年台灣人口扶養比結構

資料來源:行政院國家發展委員會
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