好觀念》出租房子,賺6%報酬率

越窮越不該買房自住

高房價成全民公敵,但打房效應只是一時, 有些上班族用薪水買房收租,賺進比定存高的現金流。
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「有愛租屋團隊」合購房屋出租2年來,每週固定聚會,交換資訊、培養默契,不但共享租金收益,還建立更大人脈網。
「有愛租屋團隊」合購房屋出租2年來,每週固定聚會,交換資訊、培養默契,不但共享租金收益,還建立更大人脈網。
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房價太高,年輕人買不起,與其望房興嘆,等著存夠錢、房價變便宜,不如腦筋轉個彎,換個新觀念,讓你的人生從此不一樣。

這個新觀念就是,房子,不要買來住,要買來租、買來換;這樣,才有機會從無殼變有殼、小屋換大屋,甚至從「蛋白區」,變「蛋黃區」(編按:蛋白區指非精華區房子,蛋黃區指精華區房子)。

想想看,一個月薪四萬元的上班族,如果在大台北地區買一間六百萬元的房子,貸款八成,得先存一百二十萬元頭期款,往後,每個月付本息二萬八千多元(以年息二%計算),手上可動用資金剩一萬二千元,只能縮衣節食,過極簡生活。

如果這間房子,不是用來住,而是拿來出租,若近捷運、屋況又不錯,月租約一萬二千元,繳付房貸本息,負擔只剩下一萬六千元,手上還有兩萬多元現金。當然,如果膽子大一點,先不還本金,只還八千元房貸利息,那每個月還會多出四千元現金,可做運用。

買來住、買來租或賣,生活截然不同。以下兩個故事,六年級生柯惇貿、七年級生的「有愛租屋團隊」正告訴我們,錢不多沒關係,透過好方法、行動力,一樣可以是有殼族。

工程師靠48萬元「房滾房」
從台中買到台北,年薪變三百萬

今年四十歲,有「城市醫生」之稱的城市物業管理顧問公司負責人柯惇貿,十二年前,還是位於內湖科學園區經貿聯網的工程師,月薪五萬元;當時,他只有四十八萬元存款,要買台北市的房子來住,根本是天方夜譚。

觸動他想投資房地產,是當時一位小主管的一句話:「只要你好好幹,像我這樣年薪百萬,沒問題。」聽了他的話,柯惇貿很仔細的計算後發現,要達到年薪百萬,至少十年以上。

「要十年,有點久!」他有點嚇到,開始思考,有沒有其他方法可以突破上班限制,讓自己不被工作綁住,於是,他開始接觸投資理財,除了上課也看書,《富爸爸,窮爸爸》是啟蒙書,作者羅伯特.清崎(Robert Kiyosaki)一句話點醒他:「要賺取『非工資收入』,財富才能自由。」

二十八歲那年,他用四十八萬元積蓄,在台中逢甲大學附近,買了一間二百四十萬元的房子,隔成套房出租,每月租金二萬一千元,扣掉房貸本息,每個月還有一萬元淨收入。

第一間房子,操作成功,讓他信心大增,只要有五十萬元,每個月收入就可以增加,於是,他向銀行借款,繼續買下第二間、第三間⋯⋯,從台中逢甲商圈,買到台北市中山區、大同區,全盛時期,手上曾有上百間房子,目前手上約五十間。

除了出租有穩定現金流外,他也發現,近十年來,房市走多頭,買賣獲利更大,尤其,帶租約(編按:買賣的房子已有房客承租,不必再找人出租)的房子,更容易出售。因此,買進來的房子,只要有兩成獲利,就會出場,讓手上保有現金,來買下一間房子。他也同時「汰弱換強」,留下地點較好、條件較優的物件,像頂樓加蓋的房子,較難出租,他就會陸續處分掉。

十多年下來,他估算,平均年薪約二、三百萬元,和年薪百萬相較,一樣是十年,卻比當初主管的「鼓勵」,多了兩、三倍,身為台北人的他,現在定居台中,但早有能力買下台北市的房子。

七個年輕人「團購」房子
買捷運宅收租,投報率比行情多一倍

買東西可以團購,買房子,也可以團購。年輕人沒錢買房,不用怕,找到志同道合、可信任的夥伴,透過資訊、專業交流,買房沒問題。

由七位六、七年級生組成的「有愛租屋團隊」兩年前成立,目前在新北市捷運站附近,共同擁有兩間房子出租,每人出資約八十萬元左右,租金的投資報酬率超過六%,相較雙北市租金行情二%、三%,六%投報率「很迷人」。

這七人,兩年前因為上投資理財課聽演講而認識,後來相約看房子,慢慢的,每個人的興趣、專長就出現了,有人喜歡找物件,有人喜歡裝潢,有人有房仲經驗,有人擅長財務,於是,七人團隊開始分工,共同投資。

一開始,他們便設定買房子要有現金流,不能因為買房子,影響生活品質。因此,租金投報率、物件管理、財務管理、如何出場,都仔細討論,也有共識。

以新北市捷運站附近一間三十坪中古公寓為例,兩年前以七百五十萬元買進,隔成五間套房,每間均含衛浴、簡單廚具、家具,買價加上每間三十七萬元裝潢成本,總投資成本九百三十五萬元,扣掉六百萬元貸款,再加上買房需要的雜支十五萬元,自備款共三百五十萬元,七人每人出五十萬元。

房間一間月租一萬元,五間共收五萬元,扣掉一萬元貸款利息,剩下四萬元,就每月分給七位投資夥伴;第二間也是這種操作模式,重點在於,不斷創造現金流。

「現金流」是他們投資的核心價值,要創造六%以上的高現金流,即高投報率,必須兼顧兩者,一是物件要「物超所值」,二是租金要高。

「沒有六%以上的投報率,我們不會出手的。」團隊成員之一、曾是上市電子公司員工的馬慈憶說,要有六%以上投報率,是為將來升息做準備,即,萬一未來利率升到四%,也能夠負擔貸款利息。

心法一:只找蘋果級物件
除了交通方便,還了解房子「前世」

七人團隊裡,有三人負責開發,他們必須找到蘋果(Apple)級的產品(指最好的物件)給團隊參考、討論,他們眼裡的Apple物件有兩大要件,一、生活機能好,要近捷運、公車站,生活便利;二、採光、通風好,輻射、海沙、凶宅,都要避免。因此,第一個條件成立後,要避免買輻射等不良屋,就要靠市調,問附近鄰居、里長,了解房子「前世」,控制風險。

負責開發業務的張勝傑說,買房子前,要先鎖定一個小區域,至少看過五十間以上的房子,不要東看西看,要聚焦。現在,他熟到一看門牌號碼,就知道行情價。

心法二:跟三種人搏感情
從各領域探行情,更新房價脈動

此外,光靠七個人還不夠,他們的觸角往外延伸,跟房地產有關的三種人,最好要認識。

一、房仲:張勝傑說,把房仲當朋友很重要,因為他才會告訴你真話,即市場的實況,也會教你出價的撇步;因此,他通常會跟房仲一個月見三、四次面,而且經常主動送飲料給房仲喝,搏感情。

二、銀行員:馬慈憶說,銀行的估價結果,會影響貸款金額、自備款等,因此,有個銀行朋友,可以協助了解房屋價值,最大的好處是,知道自己有沒有買貴,因為銀行估價比較保守,通常根據過去三到六個月的行情來估,如果他估出來的房價,比你要出的價格大,那就表示你買到便宜貨了。

三、代書:每家銀行的貸款成數都不相同,必須貨比三家,自己比價耗費時間又沒人脈,不如找代書朋友幫忙,很快可以掌握最佳條件。

心法三:創造高租金
用裝潢吸引高階房客,價碼多兩千

高租金,是他們能有六%投報率的另一個要件。

要收高租金,首先必須掌握該區租金行情,通常他們會上租屋網看其他房東的物件,尤其是什麼樣的房子最快出租出去。

接著,透過設計裝潢提高價值感。馬慈憶在團隊裡主要負責裝潢,什麼樣的產品就會吸引什麼樣的客層,他們鎖定較高階客層,租金比行情高一、兩千元,因此,他們的房子必須有相對的品質,「裝潢布置,可以提高出租速度。」馬慈憶說,尤其,他們以出租為目的,時間成本很重要。

財務部分,分收支兩部分,收入,即每月租金收入,支出,即繳付貸款。這部分有個重點,他們利用銀行的「還款寬限期」,即兩年內只繳息、不還本金,讓每個人有正向現金流。

兩年寬限期滿後,「可以再換銀行啊!」團隊成員蔡承宏說。

為了提高房客滿意度,他們訂下禁菸、酒、養寵物的規定,同時三節還會送禮給房客,和房客變朋友,如果房客有任何問題,立即處理,並且敦親睦鄰,主動打掃公共空間。

合購最大的問題,是房子的產權歸誰所有?「有愛」目前的兩間房子,登記在團隊一個人名下,其他人則簽訂信託契約,即所有權人將房屋產權,用信託方式登記給另外六個人,如果擁所有權的人想賣房子,必須要其他六個人蓋章同意才行,用信託來規範合購風險。

合購房屋最大的風險是人,最大的優點,也是人。兩年來,他們每週三一定聚在一起交換資訊,平日若有好物件,也積極聯絡,就像事業夥伴。

目前七個人只有一個人有房子,其他六人,有人住家裡、有人租房子。蔡承宏說:「房子,要住在自己想住的地方,要買在可賺錢的地方。」觀念一變,自己想住哪裡,就租哪裡;要買房,就得精打細算,買在可為自己財富加值的地方。

觀念不同,態度就不同。手上現金多少不是重點,重要的是,越窮,越不要買房子來住,應該把房子當成商品,用它來創造財富,提高身價。

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以月薪4萬元,買600萬元房子、貸款8成、利率2%為例
單位:新台幣元
1.自住者
每月房貸支出:28,000(本金+利息)
每月剩餘現金:12,000
優:風險低
缺:手頭緊
2.投資客
每月房貸支出:8,000(僅付利息)
每月剩餘現金:32,000
優:手頭寬裕
缺:房貸寬限期內要賣掉房子,有壓力
3.房東1(存最多)
每月房貸支出:8,000(僅付利息)
每月剩餘現金:32,000+收租12,000
優:租金負擔利息,收入增加
缺:房貸寬限期內要賣掉房子,有壓力
4.房東2
每月房貸支出:28,000(本金+利息)
每月剩餘現金:12,000+收租12,000
優:風險低
缺:手上現金不多
整理:賴寧寧

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