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最近有朋友在臉書粉絲頁留言問到，最近因為天氣很熱，租屋處的冷氣因為很老舊，使用起來感覺不夠冷，就跟房東反應，希望能更新冷氣，房東卻回說當初看屋時，就有告知冷氣比較舊，房租也有打折，這位朋友想問我，可以用租屋契約或法律裡的哪些條款，要求房東更換冷氣。
如果單從契約及法律層面來看這個問題，內政部公佈的最新「住宅租賃契約書範本」第8條明確規定「租賃住宅或者附屬設備損壞時，應由出租人（房東）負責修繕，但另有約定、習慣或可歸責於承租人（房客）之事由者，不在此限」；另外民法第429條也規定「租賃物之修繕，除契約另有約定外或另有習慣外，由出租人負擔」，所以法律層面，租屋修繕原則是由房東負責。
但無論是政府的定型化契約，或是民法文字裡，都有一些例外的條件。就算房客依照法條，向法院走調解甚至訴訟程序時，很可能會面臨以下的問題：第一是這台冷氣只是房客覺得不冷，是不是有到契約所謂「損壞」的地步？第二以我個人經驗，很少會有房客會要求房東詳細把房子內的附屬設備（例如櫥櫃、書桌椅、流理台、洗衣機、熱水器…...等），寫在契約或者拍照存證，所以上述案例的房東也可以說，這台冷氣本來就不包括在租屋契約的範圍內，是讓房客無償使用，所以當初才會同意做租金折讓。
這種租屋糾紛走上法律途徑，房東跟房客一定會依循自己有利的方式做書面或口頭答辯，此時適法性跟舉證的強度，往往比事件真實的樣貌，更能左右判決的結果。再加上房客通常需要上班，時間彈性遠比房東差，如果剛好在自己沒辦法出庭時，房東拿出對他最有利的證據，很可能就錯過了替自己說明的機會。
就算房客最後透過法律贏得勝利，這台新冷氣的錢，跟房客花在訴訟過程中的時間與律師、交通等費用相比，最後大多會是贏了面子，輸了裡子的結果。
所以我會建議大家，如果希望更換設備，應該先讓房東「感受」到，天氣已經熱到不更新冷氣，人真的會很不舒服的地步，用情的角度嘗試打動房東；如果這樣還是不行，可以先評估剩下的租約還有多長？這個租屋的性價比是否真的不可取代？
如果租約快到了，加上這個租賃處沒有很符合自己的需求，乾脆直接跟房東說清楚，因為實在太熱了，約滿就不想再續約，如果房東還是不願意換，那就直接搬家走人。如果還想要居住1年以上，其實目前市面上已經有很多落地可移動式的冷氣，自己買一台也能解決天氣太熱的問題。
如果房東提議要房客一起分攤換冷氣的價格，那就看房東開出來的價格，跟你自己買1台落地式冷氣，以及租約還有多久到期等條件評估一下，可以接受就各退一步。無論怎樣的方式，應該都會比對簿公堂更有效率，也可以避免跟房東撕破臉。
同樣的邏輯，如果租屋遇到例如水電費超收、管理費該誰繳納等問題，除了回頭審視合約的相關規範外（依照內政部最新公佈的租賃定型化契約，水電及管理費誰該繳納，以及每度的費用，都應該明訂於契約內），房客當然可以根據契約跟法律的規範來爭取自己的權益，但千萬不要認為自己站在法律的上風，就以高姿態來面對房東，理直氣壯通常不是解決問題的最好選擇，理直氣平地與房東面對面溝通，才是化解紛爭最常見的方式。
萬一真的遇上不可理喻、或者存心佔便宜的房東，契約是保護自己權益的最後防線。與其在遇到問題時才開始翻契約，不如簽約前，就請房東直接使用內政部版本，並且詳細審視裡面可供房東與房客選擇的條約內容（如管理費誰繳、水電費誰繳、水電費費率、房客可不可換鎖等），一開始就白紙黑字明確規範雙方各自的權利義務，才能減少租屋時期的摩擦，當個快樂的省錢租屋者。
責任編輯：黃雅苓
核稿編輯：黃楸晴