「存」對了,世代吃穿不愁!一張表看:存房 VS 存0050,能致富的最終關鍵

撰文者效率理財王
「效率理財與生活」
效率理財王,大學保險系畢業,但沒當過一天保險業務員。喜歡旅行、閱讀、關懷流浪狗。
部落格2011年成立,累積200多篇理財文章。三大主題:應備存款、指數化投資、純保險。針對上班族一生會遇到的理財問題:存退休金、醫療費、買房、買車、旅遊等,推廣「投入最少的時間、金錢」,達成「最有效率」的投資成果及保險保障。
節省下來的時間與金錢,留給更重要的家人及自己。截至2018年止,與太太共同旅遊10個國家,包括21個城市,最遠的是冰島。

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本文介紹,「賺取價差」的理財工具:房地產與指數化投資股票的比較。

這兩種資產,有許多面向可以分析,我歸納出五大項目,詳見下表(圖表可點擊放大):

分析1:資金門檻

這個項目,兩者存在巨大的差異。存房地產的資金門檻非常高,至少幾百萬起跳,在大台北都會區,通常要幾千萬。

指數化存股票,門檻相對低很多,每個月2千元,就可以使用國內的指數化投資工具,參與市場報酬。比如,買台灣50(0050)零股

分析2:脫手時間

兩者也是有很大的差別。房地產,並不是想賣就馬上賣得掉。通常快的也要幾個月才能完成(一個月以內就脫手的很少見)。時間拉長一點,幾年才找到買家,順利脫手,是很平常的。甚至時間更久,長達數十年以上的,也時有所聞。比如,我奶奶過世留的房子,「8年」才順利脫手賣掉。

股票呢?脫手時間就快得多了。手上持有「市值幾千萬」的股票,只要標的物平均單日成交值在1億元以上的台股,想賣出時,「當天」都能成交,2天後,錢就入到你的存摺裡。比如,台灣50(0050)就符合這樣的條件。

分析3:部分賣出

關於「脫手」,還有另一個問題是:哪個可以「部分」賣出,提領一部分的現金到口袋呢?

房地產無法這麼做。買一間房子,你沒辦法「部分賣出」。比如,賣掉廁所,或者賣掉廚房,然後繼續擁有其他空間。這行不通,沒有人會這樣跟你交易。誰會跟你買一間,位於你家客廳旁的廚房,或者位於你臥房中的廁所?一個公寓單位,無法賣出其中一小塊,只能整間一起賣。

股票或基金就可以。我們可以把手上持有「總市值」的一小塊「部分賣出」,換取現金在手上。比如,持有1,000萬的股票,可以賣掉50萬市值的股數,保留其他950萬不動。

(關於賣出資產的一小塊,部分獲利入袋,還可參考:自住房漲價,該高興嗎?

分析4:持有耐心

我們或許都曾聽過這樣的成功賺錢故事:某某人在某處買了房屋、土地,後來這筆房地產漲價,讓他賺了30%、50%,甚至100%、200%之類的。這類房地產賺錢的故事聽多了,很容易讓人誤以為,買房地產很容易賺錢。

然而,各位可曾想過,這些人買進房地產之後,「持有」多久呢?是像台灣散戶玩股票,買了一天、兩天就賣掉嗎?通常不是的。多數買進房地產賺錢的人,至少都「持有」好幾年。看清楚了嗎?買賣房地產賺大錢的周期,是用「年」為單位,很多都長達十年以上,甚至二、三十年的。

同樣的,我們或許也都聽過很多人說,買股票賠了幾十萬、幾百萬、幾千萬,甚至我聽過賠掉上億的。

一樣的思考,各位是否有進一步去了解,這些股票賠錢的人,他每一次買進股票之後,是「持有」多久呢?大多數的台灣散戶,買賣股票的周期,是用「天」為單位,甚至用「小時」、「分鐘」的。對他們來講,持有一個月可能就已經是長期了。

持有房地產與股票的「二十年」,有什麼不一樣?

台灣人總是習慣於,持有房地產二十年、三十年,認為這是正常的、應該的。但是,股票如果持有超過十天,就覺得太久了。造成這樣差異的原因,或許與前述分析2的「脫手時間」有相關性:越容易脫手的,人們往往越沒有耐心等待與持有。

靜下心來想想,持有房屋的二十年,與持有股票的二十年,這兩者的二十年,有什麼不一樣嗎?持有房屋的每一天,都讓你天天開心?而持有股票的每一天,都讓你猶如身處火爐之中,痛苦難熬嗎?

無論持有任何資產,你的耐心都不該有差別,這樣才是正確的「長期」投資觀念。巴菲特曾說過,「不打算持有股票十年,你連十分鐘都不要持有。」

值得思考的是:如果「持有房地產」的周期單位,也用「幾天」或「幾小時」來計算,還會這樣人人都賺大錢嗎?那就很難說了。

進一步地思考:如果「持有股票」的周期單位,跟房地產一樣是用「二十年」或「三十年」來計算,那一大堆賠錢的人,會不會反而變成賺錢了呢?

從全球主要資本市場尚稱自由的國家(比如,美國、加拿大、英國、德國、法國、荷蘭、日本等)來觀察,房地產與股票這兩種資產,用二十年以上的觀察期來看,普遍都是增值的。但是,存房二十年,跟指數化存股二十年相比,可不見得存房真的比較賺哦。

分析5:個別風險

儘管一個國家的房地產價格,長期平均值是上漲,但是,單一個別房地產就不一定了。

我們聽到的那些,房地產賺大錢的經驗,其實存在著「生存者」誤差:只有賺錢的生存者,會被知道。其他在房地產賠錢的人,那些沒有存活下來的,電視不會報導,理財雜誌不會採訪,當事人也不好意思張揚,我們自然不易得知。

造成一個國家內,房地產價格不同之原因很多,但我個人認為,主要可歸納出兩個。

房地產的城市差異

我居住的城市,離台北市有好幾個小時的車程。高中同學曾說過,四十年前,他父親大學畢業後,曾在台北工作一段時間,現在的東區忠孝東路一帶,當時許多都是一大片長滿雜草的泥土地。如果那時隨便買個幾塊地,放到現在蓋成大樓,肯定賺翻了。

可不是嗎?現在台北市東區,一棟商業大樓的市值,在我居住的這種,沒高鐵的「鄉下地區」,或許可以買十棟樓房了。

同一個國家內的不同城市,由於交通及工商業的發展程度差異,房地產價格可能天差地別。然而,即使同一個城市,但座落不同地段,房價其實也會有很大的落差。

房地產的地段差異

我記得,老家有位鄰居爺爺,小時候看到他,經常是捲起褲管,一副剛從田裡耕種回來的樣子,頭戴斗笠、騎著一台舊舊的腳踏車、肩上扛著一根鋤頭(我知道這樣騎車很危險,請勿模仿)。他在民國五十年代或六十年代,在某處買了幾塊農地。

買了若干年後,其中某幾塊地,遇到政府的都市計畫,在他的農地開了大馬路,原本便宜的農地(只能耕作)變成了很值錢的建地(可以蓋房子)。據推測,那些土地一下子增值了幾十倍(或幾百倍)。

即使如此,這位爺爺還是照樣每天戴斗笠、騎腳踏車去種田,生活沒有因此改變。但他的孩子就不同了。他的子女沒有一個人從事農耕,都是收房租的包租公、包租婆,每個人都有好幾棟房子在收租金。

我爺爺在民國五十、六十年代,也有買幾塊農地。直到現在,四十幾年過去了,依然還是農地,且周邊一片荒蕪,賣不到什麼好價錢,就一直擱著。所以,我爸跟我,都要靠自己的勞力去當上班族賺錢,沒辦法成為包租公,哈哈。

我爺爺跟鄰居爺爺,一樣買農地,為什麼會有這麼不同的結果呢?運氣。鄰居爺爺運氣比較好,我爺爺運氣不好,其實就是這樣的差別而已。撇除內線消息這種特殊(違法)情事,沒人能夠「事先預測」哪個地段的農地,會遇到都市計畫,然後地目變更成很值錢的建地。

同一個國家,房屋的長期投資報酬率,會因為標的物座落的城市與地段不同,而有很大的差別。這就是投資房屋的個別風險。但指數化投資股票不會有這問題。指數化投資是取得「整體市場」的報酬,不管你在哪兒交易,買的標的物都一樣。標的物報酬多少,每個持有人就拿到多少報酬。

比如,買台灣50這種指數型ETF,無論你在台北市,在屏東縣,或者在金門、馬祖、澎湖,你買的台灣50,跟別人買的台灣50,都沒有任何區別。比如,持有十二年半,總報酬147%,那就每個持有十二年半的人,都能取得147%的報酬。沒有人會拿到比較多,也沒有人會拿到比較少。

〔關於單一個別房地產的地段差異,還可以買進「持有很多個別房地產」的REIT(不動產證券化),適度分散地段風險。不過,那要另外寫一篇文章來討論了。]

小結

幾百萬元或兩、三千萬元,可以買一棟個別的房屋。但也可以透過一個指數化投資工具,分散到50間不同產業的股票,享受全國市值最大的50間公司的經營者,一起工作打拼的成果。

前者的脫手時間,可能長達數年甚至數十年。後者的脫手時間,只要短短兩個工作天。

前者沒有資產「變現」的彈性,想變賣成現金,要整個一起賣掉。而後者,可以部分賣出,變現其中一小塊就好。

已經有了一間自住房之後,還有多餘的錢要投資的話,是要將所有的錢,集中在單一個別房屋,面對不確定的城市、地段報酬差異風險,還是要分散到很多不同產業的股票,取得整體市場報酬呢?答案就在你的心中。

(本文撰於2016年8月。原本的文章,寫於2011年,在「無名小站」上發表。由於無名小站已經關閉,所以將舊文章整理,重新編排)

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本文獲「效率理財王」授權轉載,原文:房地產2-11買「投資房」要知道的事02:賺價差,存房VS存指數(2016年版)

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