看房子要看些什麼?9大重點報你知,最後一點沒做到...就算看100間也沒用!

撰文者邱愛莉
說起買房子,你的第一個念頭是什麼?與其被恐懼和貪婪淹沒,不如學會看屋和議價技巧,理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法,幫你一步步完成自己的買屋夢想。

2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜,無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。

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看屋14口訣:風火水電光,天地牆柱窗,地段、環境、價格、收益

「愛莉,妳最近什麼時候會再去看房子?我可以跟妳去嗎?」

「愛莉,看房子要看些什麼?我每次去繞一圈不到3分鐘就看完了…到底要看什麼?」

「我看書上說,一間房子至少要看三次。晴天看一次、雨天看一次、白天晚上都要各看一次…真的要看這麼多次嗎?」

這些問題我常常被問到,尤其是前兩個,因為許多人都不知道看房子是要看些什麼。明明是進去同一間房子繞了一圈,怎麼每次我看到的問題,出來之後問他有沒有發現,他都沒印象?

有些專家將看房子的注意事項編成了口訣,我覺得挺好記的:風(通風、風水)、火(瓦斯管線、室溫、消防安全)、水(水管管路、漏水、壁癌)、電(電路管線、家電設備)、光(採光、座向)、天(天花板)、地(地板)、牆(牆面、隔間、格局、動線)、柱(樑柱)、窗(門窗),還有評估未來增值效益的八字訣:地段(交通、生活機能、使用分區、長期發展性、學區…)、環境(景觀、居家安全、鄰居、公設…)、價格(售價、貸款、裝潢費用、仲介費用…)、收益(租金、未來房價增值性)。

什麼!看房子也有路線圖?看房子跟逛遊樂園一樣!

除了熟記這些朗朗上口的口訣外,看房子有許多眉眉角角,如果把看屋的流程整理成一個 「看屋路線圖」,就像到一個景點旅遊一樣,完整的走一次,並問「對的問題」,就萬無一失啦,跟著我一起出發!

重點1:走進房子前,注意路寬或巷弄寬度

消防車進得來嗎?

一般約看都會跟仲介、屋主約在樓下或是巷口,在走進去要看的房子之前,先看一下路或巷弄寬度會不會太窄太小,或是路邊有無停車?一般最小台的消防車寬度至少也要2.1米。畢竟安全是最重要的事,如果巷弄太小,或者路邊有停車,就要特別留意。

有些巷弄的寬度太小,消防車進不來,如有火災意外將無法進行救援。
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是不是無尾巷?

如果是巷弄,要留意是不是無尾巷。一般巷子如果走到底沒有路了,就是無尾巷,也就是俗稱的「死巷」。如果巷子很長,看不到巷子的盡頭,那沒有關係,如果一看就看到巷子的盡頭,通常對風水有忌諱的人會在意,覺得是種「無路可走」的象徵,對健康、財運會有影響。就算你不在意,下一個買你房子的人也可能在意!

無尾巷在許多長輩眼中為風水瑕疵,即使你不介意,下一個買你房子的人也可能會在意!
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重點2:走進房子後,每個房間先走一圈

第一印象很重要

進房子後先感覺一下這個房子的氣場,也就是對這間房子的直覺和第一印象。如果感覺不好,可能通風、採光條件不佳,或是之前住在這個空間的人能量不太好。雖然看房子有許多技巧,不過第一印象非常重要,不要忽略你的第一印象。

走進房子,先到每個房間走一圈,感受一下這間房子的氣場,如果感覺不好,可能通風、採光條件不佳,或是之前住在這個空間的人能量不太好。
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對照格局圖

用心的仲介在帶看時應該會準備一份新的格局圖給你參考,如果他沒有準備,可以參考仲介在網路上刊登的格局圖(可以事先列印出來帶著),看屋時可以對照手上的格局圖,看開門和開窗的位置是否正確?每個房間的大小比例是否無誤?格局是否方正?陽台或露台有沒有外推?有沒有加蓋?坪數多少?(陽台外推或加蓋可以增加室內使用空間,但也可能被報拆,要求回復原狀)

看屋時可以對照手上的格局圖,看開門和開窗的位置是否正確?每個房間的大小比例是否無誤?格局是否方正?陽台或露台有沒有外推?有沒有加蓋等?
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客廳、浴廁和每間房間的通風、採光

對照好手上的格局圖,接下來要來感受一下每個空間的通風和採光。台灣人喜歡「明堂暗室」,也就是客廳很明亮,最好有大面採光,至於房間則不一定要有大窗戶。不過,最好每一間房間還是要有對外窗,保持良好的通風、採光。如果連浴廁都有對外開窗就更好了,可以減少潮濕的情形。

除了客廳外,最好每一間房間都有對外窗,保持良好的通風、採光。如果連浴廁都有對外開窗就更好了。
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房間動線

實際從客廳、餐廳、浴廁走到每個房間看看動線好不好?從廚房走到餐廳的動線是否流暢?從洗衣機的水管預留處走到晾衣服的地方是否方便?因為住起來是否方便舒適,居家動線佔了很大一部分因素,如果動線設計不良,未來變更格局還要大興土木,費用可就不小了。

座向

房子的座向影響居住的舒適性,朝西的房子會有西曬的問題,夏天室內溫度會比一般高許多,比較燥熱。朝北的房子就得考慮冬天會不會太冷。如果能坐北朝南,那就更好。除了詢問仲介、屋主房子的座向外,也可以使用手機裡的電子羅盤來檢查。

Q&A:朝西和朝北的房子是不是真的一定不好?

其實,房子座向雖然會影響光線和風進來的方向,但還是要考慮棟距以及區域的氣候條件。一樣是朝北的房子,一間距離鄰房只有10米,一間則是面對空曠的空地,冬天颳起北風,哪一個會比較冷?

此外,有些區域比較潮濕,如果房子座向朝東或朝西,就算有東曬或西曬的情形也沒什麼不好,雖然室內溫度可能會高些,但相對乾爽,牆壁也比較不會含水氣。而有些區域冬天本來就比較濕冷,如果房子坐向還朝北,颳起風來可就更冷!

室內風水格局

中國人重視風水,最常見的三個室內風水瑕疵就是「開門見灶」、「開門見廁」和「廁所居中」。

「開門見灶」是大門一打開第一眼就看到廚房。古人說:「開門見灶,錢財多耗」。即入門見到灶,火氣沖人,使財氣無法進入。如果原來的格局不能改變,那可以考慮一下是不是加個屏風或小簾子,或是像許多小坪數的設計師一樣,做一個較高的吧檯桌將爐灶遮住,這樣就不會一進門就看到爐灶。同樣的道理,就算你不在意,下一個買你房子的人也可能會在意!

「開門見灶」是風水上的大禁忌,如果原屋的格局不能改變,可以考慮加個屏風、小簾子,或做一個較高的吧檯桌將爐灶遮住。
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「開門見廁」是大門一打開就看到廁所,「廁所居中」則是指廁所在房子的中心,風水學認為,臭氣濕氣都集中在這裡,財氣從中間洩掉,有大漏財的風險。雖然廁所的管道間要移比較不容易,但仍有破解的方法(例如:「開門見廁」可以考慮以門簾或屏風遮擋,或將廁所門做隱藏門),如果你看的房子有以上兩種風水瑕疵,可以好好殺價一下。

Q&A:如果我現在住的房子有「開房見廁」的問題怎麼辦?

其實,大部分的風水瑕疵都有方法可以破解。可以放一個屏風遮擋當然最好,如果真的不行,還有一個妙招是風水老師教我的:在廁所的門上裝一個門簾(長度過半),平時如廁完就把馬桶蓋蓋上。再用一張約50元硬幣大小的紅色紙,上面寫著「焱」,貼在家裡的大門上(對著廁所的那一面)。因為廁所代表濕氣、穢氣,而「焱」代表太陽,將太陽對著廁所就能消除廁所的濕氣、穢氣,是不是很簡單?

重點3:走到每個窗戶邊觀看細節

窗戶檢查

走到每個窗戶,仔細看一下是加厚的隔音窗、氣密窗還是一般的窗戶?關起來之後有無縫隙?好關嗎?

一般來說,氣密窗沒有隔音的效果,因為窗的架構細,不足以承載厚重的隔音玻璃,但是可以防風防雨。隔音窗則包含氣密、隔熱與隔音。一個好的隔音窗的外框與內框十分密和,使用的玻璃種類和厚度也很足夠。看屋的時候可以問仲介或屋主該物件提供的是隔音窗、氣密窗還是一般的窗戶,然後把所有的窗戶關起來,看看隔音性如何。因為重新訂做窗戶的費用不低,加上有些社區的管委會規定住戶的窗戶必須統一找特定的廠商施作(以維持同樣的外觀),所以在看屋時要多加留意。

棟距夠不夠

就算房子有四面採光,倘若每一面都被鄰房擋住,這樣的採光和通風也會大打折扣。所以,看屋時記得從窗戶往外看一下與隔壁棟的距離,如果棟距太近,甚至還看得到隔壁鄰居在做什麼,就真的太近!

室外風水有沒有瑕疵

走到窗戶邊,看每一個窗戶有沒有對到路沖、反弓煞、天斬煞、壁刀煞。

1.路沖:房屋大門直接面對巷子或馬路即為「路沖」。有些人對於社區車道上的房子也認為有路沖的疑慮,尤其是車道正上方2樓的房子。一般車道上2樓的房子大多為整個社區中價格最低的,如果個人真的不忌諱,在議價時也要記得談低一點!

2.反弓煞:前面有天橋、高架橋、捷運、街道或水溝成反弓形,而彎角直沖大門或窗口即為「反弓煞」。相反地,如果前面有水溝成弓形,順著大門的方向蜿蜒,像把房子懷抱起來一樣,以風水來看有匯集福氣的象徵,反而是好風水!

3.天斬煞:房屋面對兩幢高樓大廈之間的一條狹窄空隙即為「天斬煞」。

4.壁刀煞:房屋大門或窗口直接面對其他人房屋的壁面邊角即為「壁刀煞」。

重點4:室內屋況仔細檢查

廚房、浴室仔細看

1.檢查水流:走到浴室和廚房,開一下水龍頭,順口提問:「是自來水吧?」看水流是否乾淨,流量大不大。可以拿幾張衛生紙丟進廁所的馬桶試著沖水看看,也可以把蓮蓬頭、水龍頭的水同時打開,再同時沖馬桶,看水流會不會因此變小,是否有水壓不足的問題。

2.檢查滲漏水:用手摸一下浴室和廚房的牆壁,看天花板有沒有滲水、漏水或壁癌。

浴室和廚房的牆壁、天花板最容易有滲水、漏水、壁癌等問題,不可不慎!
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3.其它配備:看浴室和廚房是否乾淨,配備是否適合你的需求。

檢查浴室和廚房是否乾淨,配備是否適合你的需求。
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天、地、牆

1.天花板會不會太低?

一般的樓層高度大多為3米,扣掉樓地板的厚度約15公分後,淨高只剩下2.85米左右,如果屋主的天花板做的太低,就會有壓迫感。

有些房子雖然有挑高,但屋主為了增加使用面積,可能會做夾層。當夾層的面積過大或是高度沒規劃好,也容易給人不舒服的壓迫感。看屋的時候,除了考量自己的身高外,也要從家裡身高最高者的角度來體驗,若過了十幾分鐘感覺還好,不妨在室內多待一會兒,看會不會有壓迫感。

2.地板有沒有平整?

除了善用小彈珠外,如果身邊有裝水的保特瓶,也可以把它放在地上看會不會滾走,來測試地板有沒有傾斜。另外,也要注意地板接縫是否平整,磁磚或木地板有沒有翹起來或熱脹冷縮的現象。

3.檢查牆壁、樑柱

用手指的關節敲一下,檢查每面牆的材質是磚牆、輕隔間(C型鋼兩邊加隔音棉再鋪矽酸鈣板)、木板還是鐵皮?是實心還是空心?並看一下牆面、樑柱有沒有壁癌?龜裂?

仔細檢查每面牆的材質,用手敲敲看,並仔細看牆面、樑柱有沒有壁癌、龜裂現象。
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電源

1.插座數量與位置:仔細檢查每個房間插座數量和位置是否合用。不過,插座相對是小事,如果真的不夠用,裝修時請水電師傅再拉線即可。

2.總電源開關:最後要走之前,請仲介、屋主給你看一下總電源開關的地方,看電線是否整齊?有無外露?

電線管路是居家安全最重要的一環之一,從總電源開關的線路是否整齊、有無外露可以看出端倪。
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重點5:別忽略公共空間和頂樓

頂樓

不管是電梯大樓或公寓,看完之後一定要到頂樓看有無加蓋。如果你買的不是頂樓,最好找沒有加蓋的,空間比較好使用(要曬棉被等比較方便)。如果有加蓋,一定要找沒有蓋滿的,還留有露台或平台空間,且樓梯間沒有另外安裝鐵門的,以免火災發生時無法跑到頂樓等待救援。

頂樓最好沒有加蓋,空間比較好使用。如果有加蓋,一定要找沒有蓋滿的且樓梯間沒有安裝鐵門的。
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樓梯間

看一下樓梯間有沒有堆東西?從梯間是否乾淨也可以看出鄰居的素質。

公設使用情況

如果有公設,一定要親自看公共設施的使用狀況,看是否有人管理?詢問是否有管委會?管委會運作情形如何?並確認一下每個月的管理費。

如果有公設,一定要親自看公共設施的使用和維護狀況。
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重點6:如果你看的是頂樓

要注意防水和隔熱

如果你看的是頂樓,一定要問樓頂有沒有做好防水和隔熱工程。常見的防水方式為塗防水漆,隔熱常見的做法則有搭建鐵皮屋頂、用PS隔熱板做屋頂隔熱、使用遮光網,或塗隔熱塗料。如果防水和隔熱是用塗料的話,要問是幾年前做的,塗了幾層?一般來說,塗越多層效果越好。

防水和隔熱工程影響頂樓甚鉅,如果你買的是頂樓,一定要確認是否有施作防水和隔熱。
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重點7:如果有帶車位

車位大小

如果房子有帶車位,一定要親自去看一下車位,確認可否停得下休旅車。如果是機械車位,雖然第一次看屋可能不會實際操作停車,但如果房子真的有喜歡,已考慮要買,一定要實際停一次,看看好不好操作!

機械車位的保養和是否好操作很重要,如果房子真的有喜歡,已考慮要買,一定要實際停一次,看看好不好操作!
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有沒有獨立權狀

車位分三種:「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」。

「法定停車位」的停車位坪數通常含在建物公設坪數裡,不得外售給非大樓或社區的所有權人,甚至還有區分為:有所有權還是只有使用權。大部分的車位都有編號,每一戶要使用哪一格都是固定的,但也有少數社區的車位需要每半年輪流或抽籤分配位置。至於「自行增設停車位」及「獎勵增設停車位」,只要有獨立權狀就可以單獨買賣。所以看房子時需確認一下車位是否有獨立權狀?還是含在公設中?是有產權還是只有使用權?需不需要輪流或抽籤?

其它

觀察住戶車輛數量與品牌,藉以觀察社區住戶的入住率與經濟能力。

重點8:走出房子,看看環境

交通與生活機能

如果你對附近的生活環境不熟,看完房子後可以請仲介或屋主帶你繞一下周圍的環境。搭大眾交通運輸通勤的人需特別留意走到車站要多久?途中的路燈照明設備是否完善?是否有商家?出入馬路是否方便?生活機能是否方便?

如果你看的是公寓

可以問一下附近哪裡能租車位(就算你現在不開車,未來可能會需要)車位每個月租金大約多少錢?好租嗎?室內還是室外?

重點9:看完房子不將資料建檔、歸檔?房子都白看了!

看完房子後,記得將物件的所有資料和仲介或屋主的名片訂在一起,並標明看屋日期。所有看屋時問到或觀察到的資訊,包含你在看屋前已經用電話問到的資訊(尤其是正確的坪數拆分,和建物每坪的實際開價)一定要全部記下來。

有人說看過100間房子之後才能開始買房,相信我,如果你看過100間卻沒有用心看對地方,你只是很熟練「看屋」這個過程而已,是不會累積心得的。相反地,如果你每間房子都仔細看,問對問題,並且將它們紀錄下來,一件一件建檔、歸檔,你看完30間時已經有一定的實力,便可以開始練習出價。

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