說起買房子，你的第一個念頭是什麼？與其被恐懼和貪婪淹沒，不如學會看屋和議價技巧，理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法，幫你一步步完成自己的買屋夢想。
2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜，無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。
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找錯工班，工程拖了8個月！
「愛莉，我買的房子有漏水，當初跟屋主協調由我來修，我有請幾個抓漏的師傅來報價，可是報價5萬到20萬都有，為什麼會差這麼多？」
「愛莉，我想要重新裝潢，但我的預算有限，要如何才能用少少的錢來完成我想要的效果？」
「中古屋翻修要抓一坪多少錢比較合理？新成屋呢？」
有些人對於議價非常謹慎，買的價格很漂亮，卻在裝潢時多花了許多冤枉錢。不僅工程款不斷追加，還有人遲遲無法完工，最後只好跟設計師解約。我的第一間房子就是這樣。工班是由仲介介紹，價格便宜（傻瓜行為1：只從價格考量）。交屋前就請工班丈量，提供設計圖和報價，從五月交屋後就進場施工，本來預計八月就要完成，結果遲遲到年底都還沒完成。每次去看進度都很緩慢，對於延遲交屋的說法反反覆覆，問題是，我的工程款項已經付了80%（傻瓜行為2：付款付的太快，根本還沒完成到那裡），相當於120萬，對於工程遲遲不能完成真的很頭痛，就這樣拖到12月。
有一天晚上，我和老公吃飯時看日本的節目「全民住宅改造王」，坪數80多坪，整個幾乎全部打掉重來，三個月完工。老公看到，哼了一聲，說：「80坪三個月…妳那個才30幾坪，做了半年還沒好…」我低著頭幾乎都快要撞到桌子了。後來毅然決然，我決定快刀斬亂麻，跟原來的工班解約，協議請他退回部分的工程款，直接請新的工班接手。新的工班一看現場發現管線拉的太亂，水管和糞管的坡度不夠，排水會有問題，需要重做，我咬著牙答應了，新工班接手後，2月初就完成了。後來總工程款比預算多花了30、40萬元，連舊工班協議退回的款項80萬元都三催四請拖了兩年多才拿到，真的很耗費心神。從此以後，我只找有口碑的工班和設計師做，價格只要合理就好，一分錢一分貨，更重要的是，工程進度和保固服務一定要負責任，不然吃虧的還是自己。
可別以為這是沒有經驗的菜鳥屋主才會遇到的喔！有一次我在課堂上說到這個例子，結果有一位從事土木技師的學員，在台下點頭如搗蒜，後來下課後跑來跟我講，當初他家翻修時就是這樣，本來報價80幾萬，後來一直追加款項到250幾萬！誇張吧？可見裝潢真的是一門大學問！不僅要讓錢花在刀口上，還要注意施工品質、進度和保固服務。
裝潢=裝修+風格！你家真的需要花那麼多錢裝潢嗎？
「裝潢」是一門學問，在裝潢之前要先確定幾件事情：房子裝修的目的是什麼？是要自住呢？整層收租？隔套收租？以後是誰要住？人口組成為何？生活習慣？喜歡什麼風格？需要哪些空間機能？哪些家具家電？回答了這些問題，才能開始進行裝潢工程。
我曾經聽過一個知名設計網站DECOmyplace創辦人的演講，他將「裝潢」拆解為「裝修」＋「風格」，我聽了覺得很有道理。所謂「裝修」就是「修繕」等基本工程，舉凡電線、水管、糞管、滲漏水與壁癌處理等皆屬之。至於「風格」，一般設計雜誌上看到的現代風、普普風、鄉村風、簡約風、地中海風等，就是「風格」設計。他提到，台灣人真的很愛花很多錢裝潢，尤其很愛做隔間牆和櫃子。光是電視櫃、展示櫃、酒櫃…就占了客廳的一大半面積。如果將我們的家當成台北市，那麼客廳肯定是最精華的地段，相當於信義計畫區。這麼「貴」的地段，我們怎麼會讓櫃子占用了這麼大的面積呢？
「沒有櫃子，要怎麼收納？」
問的好！你確定你家的櫃子都是「收納」用嗎？還是「儲藏」呢？所謂「收納」，指的是將常用的東西隨手收起來，而「儲藏」則是平常很少用，放在一個地方，要用時才拿出來。你家的電視櫃裡都放些什麼呢？我家的電視櫃裡有手電筒、DVD（這很正常）、螺絲起子（偶爾會用到）、雨衣（一年用不到一次）、跳繩（住了六年從來沒有用過）。這些一定都要放在電視櫃嗎？
除了電視櫃、展示櫃、酒櫃外，臥房會有大衣櫃，書房會有書櫃，餐廳和廚房還有一排置物櫃，這些櫃子通常都是請木工師傅訂做的，直接固定在牆上。這些訂做的櫥櫃很花錢，而且因為是固定的，如果哪天室內空間配置要做調整，或者下一個屋主不喜歡你的裝潢風格，還要花一大筆錢敲掉重做。而國外，大部分人喜歡買DIY的家具回家使用，如果你有逛過IKEA門市的經驗，就會發現，明明只是幾個家具、家飾的擺設，就能讓整個空間氛圍大不相同。如果客廳和書房想要區隔開來，就用一個書櫃隔開，哪天想改變空間配置，就移動家具就好。看出差異了嗎？歐美的居家裝潢，讓「裝修」與「風格」分開，只要「裝修」的基礎工程做好，「風格」就交給家具、家飾、牆壁顏色等元素決定。
不過，雖然我一向主張「多用活動家具，少做木作和系統櫃」，但是，遇到小坪數的空間可就不同了。由於坪數寸土寸金，與其省木工和系統櫃的錢，不如利用客製化的量身訂 做來提高坪效。下面這間房間只有 2 坪，利用雙面櫃、量身訂做的書桌、單人床、雨遮下的置物空間，成為專屬的兒童房，動線和空間都很舒服。如果自己去 IKEA 買家具回來放，房門可能關不起來。
此外，隨著都會區的土地越來越貴且取得不易，加上公設比高，越來越多建商推出室內坪數僅 10 出頭坪的小兩房，或室內坪數僅 16-18 坪的小三房。如果你買過這樣的預售屋，交屋後可能會發現：明明樣品屋看起來空間都還夠放家具，怎麼交屋後房間變這麼小？差別就在於：樣品屋用的不是一般的隔間牆，而是改用木工訂做的「雙面櫃」來當兩間房間的隔間。
所謂的「雙面櫃」指的是同一個櫃子，隔開 A 室與 B 室。櫃子的儲物空間部分開放給 A 面使用，其他空間開放給 B 面使用。不僅可以為兩間房間創造收納空間，還可以省下中間的牆。試想，如果不做「雙面櫃」，兩間房間要做櫃子，假設一個櫃子深度 45 公分深，兩個櫃子就佔了 90 公分，外加原來的隔間牆 10 公分，一共用了 100 公分。如用「雙面櫃」，等於用一個櫃子的深度滿足三個功能。雖然隔音效果會有所犧牲，但以空間利用上，卻是大大加分！
除了上面提到的小坪數特殊限制外，裝潢時不妨多多利用活動家具和佈置的魔法，省下木工訂做和系統櫃的大筆預算，不僅費用較低，還可塑造設計感和機動性，不失為一個聰明的好選擇！
Q&A：IKEA的家具在店內看起來很好看，為什麼一買回家看起來就是不一樣？
呵！這是因為IKEA店內佈置的配色有經過設計，家具與家飾的顏色搭配的好，連牆面也有淺淺的顏色，創造出和諧又鮮明的風格。此外，下次逛IKEA時記得抬起頭來，看看你頭上有幾個LED的聚光燈在打光，有了聚光燈，家具上的光暈看起來就有了層次，就連牆上的畫看起來都特別可愛！這些色彩和光的效果，我們也可以學起來，小用心和小成本，可以創造很不一樣的氛圍與質感！
作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜，無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。