「買房」這樣出價,讓賣方價格砍到見骨

撰文者紅色子房
紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
「買房」這樣出價,讓賣方價格砍到見骨

讀者提問:

你好,我們是新婚首購族,最近跟著「大量看大膽砍」的黃金挑房風潮,找到一兩戶屬意的房子向房仲出價。我們查到同社區房屋實價登錄資料的單價,直接打折議價,但是房仲說即使同一棟大樓社區,因為賣方當初買進時點與成本和鄰居不一樣,所以有不同的讓價空間。請問有沒有更精確的出價方式,讓我可以直搗賣方的底價撿到便宜呢?

子房觀點:

所謂「知己知彼,百戰百勝」,大家找工作也許習慣用104,但沒想到104這個數字也可以拿來出價喔!紅色子房要教大家一個簡單的「104出價法」。

看準屬意的房子,第一次出價,可以請房仲調出賣方的土地建物謄本。謄本分成「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」,「標示部」載明了土地及建物面積、公告現值;「所有權部」主要記載所有權人的權利範圍、住所及所有權比例;而「他項權利部」,則可看出土地及建物的債權設定金額。注意列在「他項權利」的銀行設定債權金額是多少,給他乘以1.04就是賣方當初可能的成本。

這1.04怎麼算出來的呢?一般銀行會針對貸款金額,設定1.2倍的債權權利。也就是說,若銀行借你1000萬,他會設定1200萬的他項權利。所以當你看到謄本上有1200萬的設定金額,你就知道這家銀行借給了賣方1000萬(1200萬除以1.2等於1000萬)。

還記得最近幾年大部分的貸款都是八成吧!所以把貸款金額除以0.8就是賣方當初的買價,如果貸款有1000萬,當初買價就是1000萬除以0.8等於1250萬。

我們把「N除以1.2再除以0.8」的算式簡化,換算下來就成為「N乘以1.04」囉!我們的「104出價法」魔術數字就出現了。

如果賣方仍不同意出售,要求賣方再加價怎麼辦?

第二次出價很簡單,再使用「104出價法」把剛剛第一次的價格再乘以1.04就對了。咦?這樣再一次使用的「104出價法」又是什麼道理呢?

開出這樣的價格就是讓房仲助你一臂之力。通常賣方的仲介費最多4%,仲介為了成交可以折佣給賣方,也就是有4%的價格空間讓房仲去發揮。房仲可以憑他的三寸不爛之舌,選擇讓賣方多賺2%,自己少賺 2%,重點是讓雙方價格成交。

不過「104出價法」只是經驗法則,並非百分之百適用,畢竟不是每個賣方當初都貸款八成。所以依此推估出來的賣方原始成本,讀者還是得跟政府實價登錄資料做個比較,倘若沒有差太多,就表示可以適用。

如果讀者在執行兩次的「104出價法」後順利達成價格共識,賣方價格應該已經砍倒見骨,可以放心地簽約了。

如果讀者很幸運地只用一次「104出價法」就買到房子;嗯!恭喜你,簽約後記得請我吃飯。

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