紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
讀者提問：
你好，我們是新婚首購族，最近跟著「大量看大膽砍」的黃金挑房風潮，找到一兩戶屬意的房子向房仲出價。我們查到同社區房屋實價登錄資料的單價，直接打折議價，但是房仲說即使同一棟大樓社區，因為賣方當初買進時點與成本和鄰居不一樣，所以有不同的讓價空間。請問有沒有更精確的出價方式，讓我可以直搗賣方的底價撿到便宜呢？
子房觀點：
所謂「知己知彼，百戰百勝」，大家找工作也許習慣用104，但沒想到104這個數字也可以拿來出價喔！紅色子房要教大家一個簡單的「104出價法」。
看準屬意的房子，第一次出價，可以請房仲調出賣方的土地建物謄本。謄本分成「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」，「標示部」載明了土地及建物面積、公告現值；「所有權部」主要記載所有權人的權利範圍、住所及所有權比例；而「他項權利部」，則可看出土地及建物的債權設定金額。注意列在「他項權利」的銀行設定債權金額是多少，給他乘以1.04就是賣方當初可能的成本。
這1.04怎麼算出來的呢？一般銀行會針對貸款金額，設定1.2倍的債權權利。也就是說，若銀行借你1000萬，他會設定1200萬的他項權利。所以當你看到謄本上有1200萬的設定金額，你就知道這家銀行借給了賣方1000萬（1200萬除以1.2等於1000萬）。
還記得最近幾年大部分的貸款都是八成吧！所以把貸款金額除以0.8就是賣方當初的買價，如果貸款有1000萬，當初買價就是1000萬除以0.8等於1250萬。
我們把「N除以1.2再除以0.8」的算式簡化，換算下來就成為「N乘以1.04」囉！我們的「104出價法」魔術數字就出現了。
如果賣方仍不同意出售，要求賣方再加價怎麼辦？
第二次出價很簡單，再使用「104出價法」把剛剛第一次的價格再乘以1.04就對了。咦？這樣再一次使用的「104出價法」又是什麼道理呢？
開出這樣的價格就是讓房仲助你一臂之力。通常賣方的仲介費最多4%，仲介為了成交可以折佣給賣方，也就是有4%的價格空間讓房仲去發揮。房仲可以憑他的三寸不爛之舌，選擇讓賣方多賺2%，自己少賺 2%，重點是讓雙方價格成交。
不過「104出價法」只是經驗法則，並非百分之百適用，畢竟不是每個賣方當初都貸款八成。所以依此推估出來的賣方原始成本，讀者還是得跟政府實價登錄資料做個比較，倘若沒有差太多，就表示可以適用。
如果讀者在執行兩次的「104出價法」後順利達成價格共識，賣方價格應該已經砍倒見骨，可以放心地簽約了。
如果讀者很幸運地只用一次「104出價法」就買到房子；嗯！恭喜你，簽約後記得請我吃飯。
作者簡介_紅色子房
紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作：《危機入市！投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術：外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密》
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