從最新的財經時事和民生政策出發，從中發掘正確的投資與理財觀念，並且以統計數據為基礎，即使是小資族，也能擁有投資理財自主權，決策可以有所依據，而不是人云亦云。 作者為台灣大學生態學與演化生物學研究所博士候選人，經營USA STOCK的美股投資部落格，討論指數投資、價值投資等各種投資哲學與資產配置方法，目前為PTT全方位理財規劃顧問討論板以及海外投資板兩個板的板主。
來源：Lordcolus@flickr, CC BY 2.0
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食、衣、住、行、育、樂，在這六項主要支出中，「居住」往往是最大一項，無論是繳房租或是還房貸。繳房租可以取得某一間房子的「使用權」，貸款把房子買下來則是取得了「所有權」。
我們早已習慣房地產是一個可以交易的標的。但是，房地產是不是一種投資性商品呢？這個問題可能在不同的國家會有不同的答案。
台灣的房地產市場高漲到遠超乎一般受薪階層的負擔能力，以內政部公布的最新台北市房價所得比15倍來看，如果所得有三分之一拿來儲蓄買房，要買得起房子，得花45年才行，這已經是20歲開始工作到65歲退休，長達一輩子的儲蓄時間了。
來看看其他國家的房地產政策，例如新加坡。有不少買不起房子的人，羨慕新加坡有高達八成以上的人住在「組屋」裡面，這是由新加坡政府的建屋發展局（HDB）所興建的公共住房，可買可租，從1960年代發展到現在已經將近100萬套，由政府徵收土地、規劃造鎮，並且持續進行補貼，所以幾乎人人住得起。
新加坡雖然也有商業房地產市場，但是政府會透過各種機制調控，例如增加組屋供應、高稅率（非自住房屋稅率10%、買房一年內出售資本利得稅率16%）。因此在新加坡，房地產比較不算是一種投資性商品，而是接近「公共建設」，只是允許交易行為。
相對來說，台灣則幾乎是相反的，沒有新加坡「組屋」那種公共住房，政府對房地產市場也幾乎不調控，完全交給市場機制運作。於是在台灣，房地產顯然不但是一個投資性商品，甚至是允許投機炒作的存在，而且所得幾乎不必繳稅，甚至連持有成本都相當低。
有媒體試算，在新制的房屋稅施行之後，如果持有四戶市價1,500萬的房子，雖然總資產達6,000萬，但房屋稅卻是以「公告現值」43萬為計算標準，所以，屋主每年只要繳3萬960元的房屋稅。稅率是1.2%-3.6%沒錯，但若以市價來算其實只有0.05%。
想想看，維持一個政府保護你安全擁有這些房子的成本，真的只要3萬元嗎？我們持有房地產，需要維持治安、打擊犯罪的警力；在發生火災、水災或地震之後，需要能降低損失的消防救難；還需要提昇房地產價值的便捷交通以及各項公共建設。台灣房地產的自有率高達八成，可是在這麼自由的市場中，投資人享受了持有房屋的好處，卻沒有付出相符的代價。
過低的持有成本，導致了現在有太多人持有了自己養不起的房子。想想看，一間2,000萬的房子，若以市價課房屋稅，用1.2%稅率來算，每年就要繳24萬的稅，這樣一來，一定會有許多人負擔不起擁有這棟房子的「成本」。
所以如果將房屋稅的計算改為市價而非評定現值，會發生什麼事呢？首先，很多家庭把大部分收入都拿來買房，可能會因為繳不起房屋稅而被迫賣掉房子。其次，許多房東每年收到的租金可能拿去繳稅就沒剩多少了，於是轉嫁給房客之後租金大漲。
可是，用「市價」來計算房屋稅，會很過分嗎？看看每年價值不斷下滑的汽車，以1,600cc的自用轎車來算，一年牌照稅都要7,120元了，顯然現在房地產的持有成本的確過低，只是沒人喜歡多繳稅，於是台灣不但把房地產當成炒作的商品來看待，而且還是一種持有成本極低、有所得也幾乎不用繳稅的完美標的，任何人只要一有錢，就是想買房子。
新加坡不把房地產當成投資性商品，還當成公共建設在管理、調控，於是幾乎人人都買得起房子，但是我們不見得能夠接受新加坡那種集權大政府的建設模式，甚至更不能接受買了房地產卻不能用來賺取暴利。
台灣把房地產當成投資性商品，並且營造出一個極度自由化交易的市場，炒作交易相當熱絡。要特別強調，投資商品的炒作，沒有問題，如果你持有房地產是為了賺錢，不管是低買高賣賺取價差，或是出租賺固定收益，只要你把房地產當成一個正常的投資商品來看待，你就不應該對炒房反感，而是樂見房地產市場的交易熱絡、行情樂觀。
然而我們可以看到台灣出現兩極化的聲音。當你買不起房子的時候，你厭惡炒房行為讓你買不起房子；當你買了房子之後，你熱愛炒房行為讓你資產增值。你對炒房的好惡，取決於自身利益，而非對於房地產自身特質的瞭解，於是你矛盾了起來，既希望政府調控房價讓你有機會買房，卻又期盼自己在買房之後能大賺一筆。
所以，你認為房地產到底是不是一種投資性的商品呢？如果是，你會要政府在股市大漲的時候干預行情讓股價別漲太多嗎？
作者簡介_Buffettism (李柏鋒)
從最新的財經時事和民生政策出發，從中發掘正確的投資與理財觀念，並且以統計數據為基礎，相信即使是小資族，也能擁有投資理財自主權，決策可以有所依據，而不是人云亦云。作者李柏鋒，經營「USA STOCK」財經部落格，討論指數投資、價值投資等各種投資哲學與資產配置方法，現為線上課程《小資族理財的第一堂入門課》講師與「ETF投資學院」創辦人。