達人秘招2》價值投資法 土地持分高就下手

只挑破爛低價房 教授靠換屋賺數千萬

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價值分析法:
挑選中古屋,土地持分才高

要出手買房子時,他還有一套「價值分析法」。「房子值錢的是在土地,不在於房子。很多人都以為要買新房子,但新房子土地持分少,舊房子就是土地持分越多,還有越矮(指樓層),持分越多。」房地產最有價值的地方是土地,只要房子價格比土地便宜,他就會出手。

此外,在大多數人買房指定要買新屋時,他卻偏好中古屋,而且內部越破爛越好,理由很簡單,「價格比較便宜、持分也高,以後都更時分配回來的坪數也多。房子內部沒有裝潢,才知道真正的屋況,不會被已經裝潢好的房子給騙了。」逆向思考,讓他可以買到價格合理又實在的好屋。

他並善用「資產重估增值」,利用房屋增值套出更多的現金。

他以曾經擁有的青島東路房子為例,當年,他以六百六十萬元買進,後來孩子到國外念書,他手上的現金不夠,就把房子拿出來重估價值並重新貸款。由於房價提高,銀行貸款的金額也增加,從中獲得更多現金,雖然要負擔的利息增多,但解決手中現金不夠的窘境。

後來為了買目前在深坑的自住房,他出售這間房子,扣除仲介費與其他成本後,淨賺一千四百四十萬元,兩個孩子的學費、海外置產的錢,都是靠這棟房子貢獻。

而套出來的現金,他就繼續投資買房,利用資金滾動,目前在深坑與宜蘭共擁有四間房。他鎖定買進總價一千萬元附近的產品,還劃定區域,從低總價的物件入手,「總價低,未來房子要脫手也容易,」他說,「差不多應該跌到一個程度的時候就要進場,因為你不曉得反彈的程度。」

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