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摘要
1.全球進入升息循環已1年多，房貸利率亦水漲船高，4月時正式突破2%，到了5月時數據更持續往上來到2.101%，較2021年9月的歷史低點1.346%多了0.755個百分點，國人買屋壓力愈加沉重。
2.財政部在2023年8月推出「新青年安心成家房貸」專案，減輕了購屋族壓力，但新青年安心成家房貸專案優惠利率只有3年，期限至2026年7月底，因此在購屋時，仍須針對家庭收支、可負擔金額來做考量，並預留一定彈性的預備金。
全球進入升息循環已經1年多，截至今年6月底，台灣的重貼現率在此期間也從2020年的1.125%升至1.875%，共提高了0.75個百分點（3碼），房貸利率亦水漲船高。根據中央銀行公布的5大銀行新承作房貸利率來看，4月時正式突破2%，到了5月時數據更持續往上來到2.101%，較2021年9月的歷史低點1.346%多了0.755個百分點（詳見圖1）。
以財團法人金融聯合徵信中心2023年第1季的數據推算，國人購屋貸款平均金額約906萬元，如果貸款20年、本息攤還，在利率低點時，每個月還款金額約為4萬3,080元，但現在將提高至4萬6,268元，增加約3,188元，對一般領固定薪資的受薪階級家庭來說，壓力不容小覷。
而且一旦買房，房貸將會是長達20年、30年，甚至40年的每月固定支出，所以在現金流的規畫上，勢必得做足功課和考量，尤其是目前利率走勢尚不明朗，下半年仍有升息的可能。因此，現階段想要買房，現金流到底該怎麼規畫呢？有哪些事項要特別留意？以下將分別剖析。
要規畫現金流，首先要知道自己每個月可以拿多少錢出來繳房貸、可以買多少總價的物件等，因此，全球居不動產情報室總監陳炳辰建議，買方可以利用以下3個步驟，確認金流以及資產的狀況，包含：盤點每月收支、計算可負擔房貸金額，最後再反推「買屋力」。
步驟1》
盤點每月收支
以往市場專家都建議，如果要繳房貸或房租，負擔不要超過月薪的1/3，但是，隨著房價成長，許多人不得不提高預算，又或是在成為雙薪家庭之後，可支配所得提高，因此可用來繳納房貸的預算提升，有時候金額甚至會超過家庭月收入的1/3。
台灣理財規劃產業發展促進會理事長，同時也是理財規劃顧問（CFP®）的景肇梅認為，「1/3」只是一個參考的大原則，不需要被限制。買方比較務實的做法應該是將每個月的收支盤點出來，依據實際的狀況進行調整。舉例來說，雙薪家庭月收入12萬元，但因生活開支單純，每個月生活費約3萬元，孝親費、雜支等2萬元，那麼剩下的7萬元，就可以與其他需求進行綜合考量，並規畫部分資金，作為償還房屋貸款的預算。
步驟2》
計算可負擔房貸金額
盤點完每個月可以用來繳納房貸的預算後，接著計算實際上可以負擔的房貸金額。永慶房屋業管部協理陳賜傑分析，以目前的貸款利率2.101%來看，假設每借100萬元，在無寬限期、本息攤還的狀況下，貸款期間為20年，每個月要還款的金額是5,107元；如果將貸款期間拉長至30年，每個月要還款的金額則是3,747元（詳見表1）。
所以簡單試算，假設貸款300萬元，就是3個單位，借款20年的話，可以直接以5,107元乘以3倍，計算出每個月房貸負擔的大致金額。因此，假設步驟1盤點出來，每個月能負擔的房貸金額為3萬元，那就可以考慮以30年的貸款年限申貸，負擔最多800萬元左右的房貸。
同樣的貸款金額，貸款年限愈長，每個月要還的金額愈少，但很多人介意最終付出的利息較多，陳炳辰補充，由於中途可能換屋出售，或是當房貸條件符合時可以提前還款等，所以實際付出利息的差異並不像一般人想的那麼大，因此若擔心金流壓力，不妨考慮先用長年期的貸款來降低周轉不靈的風險。
步驟3》
反推「買屋力」
最後一個步驟，反推自己的「買屋力」。陳賜傑表示，只要物件、個人信用條件正常，目前首購族可以貸款的成數大多是8成，所以，若購屋族可以負擔800萬元的房貸，表示這800萬元約當為房屋總價的8成，故實際可購得的房屋總價為1,000萬元。
參照表1來看整體金流的狀況，若每個月能負擔的房貸金額為3萬元，購屋族以30年期的房貸進行攤還，並購買1,000萬元的房屋，等於應先準備至少200萬元的頭期款，並跟銀行借貸800萬元，之後每個月還款約3萬元。
購屋前須留意3關鍵
避免資金周轉出問題
規畫好買房資金計畫後，景肇梅提醒，人生並不是只有買房這件大事，因此資金必須要保有彈性，以確保其他的生活用度不受影響。所以正式申貸、購屋前，最好先確認自己是否已達成以下3個關鍵：
1.購屋應多準備1成資金：
除了買房的2成頭期款外，陳賜傑表示，因為買房會衍生一些稅費，以及買家具、家電、裝潢或裝修等費用，所以建議購屋族可以多準備房屋總價的1成資金，用以因應這些費用。
2.備妥6個月以上緊急預備金：
買房需一次性拿出大筆積蓄，景肇梅認為，購屋族仍應保留適當的緊急預備金，如果在購屋過程中，不得已需挪用緊急預備金，在房屋的金流處理完成後，也應盡速補回適當的水位，通常會建議起碼要能支撐6個月以上的生活，避免萬一收入中斷，房貸繳不出來、生活也過不下去的窘境。
3.保持每個月的財務彈性：
由於房貸是數十年的固定支出，在規畫每個月的預算分配時，務必要保持一點財務彈性，因為市場升息、降息，或是購屋族加薪與否、家庭成員的變動等，都不是規畫後就能一如預期，所以留一些餘裕，別當月光族，可以降低生活的不確定性，並保持一定的生活品質。
最後，陳賜傑補充，財政部在2023年8月推出「新青年安心成家房貸」專案，貸款金額從舊專案的800萬元提升至1,000萬元、貸款年限從最長30年拉長至40年、寬限期3年變5年，利率方面，專案共補貼0.375個百分點，以一段式利率來看，減免後的貸款利率為1.775%，比現行的利率低廉許多，購屋族可以善加利用。不過要留意，新青年安心成家房貸專案優惠利率只有3年，期限至2026年7月底，因此盤點資金時，務必釐清相關的變動。
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