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摘要
買方市場到來，永慶房產集團業務總經理葉凌棋直言：「賣方要爭取買家，必然要降一點價」，目前2004年第4季交易量恐怕創下有紀錄以來的最低量！
買方市場到來，實價登錄行情可能將成為天花板！2024年的房地產猶如三溫暖，「上半年熱烘烘，但第4季交易量恐創有紀錄以來的最低量！」永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，下半年因為限貸以及選擇性信用管制的影響，讓房市急凍，預估接下來將是量縮、價格盤整或下修的格局。
9月下斡旋案量腰斬！買氣在6月見高後反轉
觀察今年1月至8月的交易量，全台為24萬1,608棟，較去年同期增加26.4%，葉凌棋說，統計至8月，仍尚未完全反映限貸以及第7波選擇性信用管制的衝擊，但從永慶房產集團內部資料來看，民眾下斡旋的案件量，9月較6月減少了50%、成交量減少45%、看屋諮詢也減少了48%（詳見圖1）。
因此，預估全台第4季的交易量恐怕會大幅衰退至5萬3,000棟至6萬2,000棟之間，比去年同期減少3成～4成，且為1999年有紀錄以來的最低量。反觀成屋的委售量，在房貸緊縮的新聞於8月初大量曝光之後，七都的委售案量陸續增加。
實價登錄恐變為「天花板」，重劃區壓力大
案量增加、交易急凍，「賣方要爭取買家，必然要降一點價」，葉凌棋表示，回顧房價的走勢，根據政大永慶即時房價指數統計，從去年第1季開始，七都房價由下跌轉趨盤整，再呈現緩漲，到2023年第3季，季漲幅明顯擴大，市場一路熱到2024年第2季，除台中市外，其餘五都和新竹縣市的季漲幅皆為近2年高點，在3.2%～6.8%之間，但2024年第3季漲勢明顯收斂（詳見表1）。
葉凌棋分析，2024年第2季是這波房市的價量高點，接下來，政策關係導致交易量急凍，這波房價的漲勢幾乎已確定無法再延續，加上央行總裁楊金龍在會議中說「房市確實必須Cool down」、「不要讓市場有房價會上去的預期」，顯示政府單位亦希望透過政策來扭轉大眾對於房價上漲的預期，讓房市冷卻。
當民眾認為，房價不會再漲、甚至要修正時，自然不會急著出手購屋，要出手的話，也會將實價登錄視為「天花板」。
但房價的修正幅度應為「軟著陸」，葉凌棋表示，上一波房市修正期為2014年至2017年，當時依區域不同，房價分別較高點下修1成至2成，目前除非國內外經濟有重大意外，否則大幅修正的機率不會太高，但近期漲多的重劃區，有可能會面臨較大的價格挑戰。
在房市多頭時，實價登錄是「地板價」，現在轉成買方市場，實價登錄將變成價格的「天花板」，民眾此時若想購屋，議價時，可以用實價登錄的價格為基礎再往下出價，趁著買方市場到來，慢慢找、仔細看、認真談。
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