資深房仲真心嘆:「拜託~連這個問題都沒想好,千萬不要買房!」

撰文者傅恪恩
房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

FB:https://www.facebook.com/fuknn/

公寓,買房,房子,居住,租屋,大樓
Dreamstime, CC0.
圖片放大

最近朋友講了一個故事,我覺得警惕,這裡想分享給要買房的新手朋友們。

「那麼,你想要自住還是投資呢?」畫面轉到東區茶街的一家餐廳裡,房仲小里問著對桌,向自己諮詢買房意見的老友阿鮪。

阿鮪和小里是認識20年的朋友了,倆人在國中是同班同學,當年感情還不錯,但慢慢的從求學到就業,各自有了生活的重心,時間獻給工作和家庭就幾乎所剩無幾,所以儘管情誼還在,兩人卻不常聯繫。這次,是結婚幾年的阿鮪,終於在自己小有積蓄,也觀察幾年房市後,決定出手買房,於是想起了當房仲也好些年的小里,特別約了出來續續舊,也順便想讓老朋友提供自己買房的意見。

買房的基本問題,阿鮪有做功課,從預算、地區、生活機能到絕對不可接受的嫌惡設施,他細細數來頭頭是道,所以倆人在對焦物件,也還算有共識。只是當小里把老公寓、舊華廈和新大樓拿出來要進行下一個篩選時,阿鮪有點遲疑了。

他想了想,說「游泳池、健身房那種用不到的公設,我覺得能免則免,畢竟你也知道,我喜歡空間大一點,不要那麼壓迫,像之前看過那種10、20年大樓,新是很好沒有錯,但室內空間就那麼一點點的,錢都付給了公設,我就覺得很虧。其實我老婆也滿認同我的看法,但家裡長輩的意見就跟我們夫妻不太一樣,老是說屋齡太大問題多、有能力就該買新房子…」

由於阿鮪的房貸完全是靠夫妻倆人,所以家人的意見,小里覺得可以先擺到一邊去。但喜歡是一回去,了解又是一回事,所以他還是直接問重點「那麼,你想要自住還是投資呢?」

幾乎是沒有思考,阿鮪就下意識地回答「當然是自住呀!我又不是那種會炒房的投資客。」雖然這邏輯怪怪的,但小里決定再問清楚一點:你預計過會住多久嗎?3~5年內不會賣房子吧?你能夠接受賣房子的時候,價錢比現在低嗎?

只見阿鮪豪氣地回答「畢竟買房子就是要安置小家庭,沒什麼大變動不會賣房子,至於未來賣房的價錢,雖然不奢望大賺,但希望能夠和現在的買價差不多,打平就好,當然如果能夠小賺,自己也不排斥就是了。」

小里想了想說道「原則上,如果你是自住又不以獲利為目的,老公寓當然是個不錯的選擇,空間大、公設少,自己花個幾10萬,防水裝潢做一做,住起來也是舒舒服服。但值得提醒的就是,老公寓畢竟屋齡高,住個幾年後屋齡又往下個階層去,當然在未來販售上會是個阻力。

再來,雖然在台北市遍地老房子的情況下,高屋齡貸款不是什麼大問題,但許多物件當初的建物結構本就沒有現在這麼好,折舊到現在,耐用年數不好看,多少也會影響房貸成數。

當然討論到賣,主要就是投資的角度,但如果你是自住,房貸負擔也沒啥問題,我倒覺得這些問題是也都還好,自己住的爽,滿足小家庭需求比較重要。」

1個月後,見面談室裡,阿鮪不出所料的,在現場看屋的多方比較下,還是情有獨鍾選了一間老公寓,而且居然還是加強磚造,在小里再三確認阿鮪要「自住」後簽約,案件也在後來提高自備款的情況下,順利貸款下來。

故事就這樣結束了嗎?到此為止也算是圓滿,但壞就壞在交屋沒多久後的一次電話,原本小里只是想問問房子後來狀況,但沒想到聊到後來,阿鮪吞吞吐吐的說出了,明年可能會賣房的需求。

「你不是跟我說要自住,且3~5年不會有賣房需求?」小里簡直驚呆了,這物件短期買賣,幾乎是一定賠呀!

只見阿鮪心虛地說「我也沒想到工作上會有變動,說不定明年會有外調的機會,如果真的確定,那可能房子還是會拿出來賣...」

好,故事先停在這裡,讓我們來聊聊其他事:

我一直都覺得,買房子這件事,基本上人人都是投資客。真的,不需要把「投資」這件事情汙名化。「我要自住,但也希望賣得時候能打平,甚至最好能賺一點。」這是許多買房人的想法,但如果買一件會折舊的東西,用久了要賣時,你不覺得折價是理所當然,反而覺得它要能維持原價,甚至更高的報酬,這不是一種「投資」,我真的不知道那是什麼?

再來,「買房是為了自住(長期持有)還是投資(短期持有)?」這問題從來不是在問你內心感受,而是在釐清購屋目的,很多人不知道差異,但其實這問題攸關賺賠,非常重要。

自住,以「滿足家人需求」為主要考量,都要長久住了,自然可以相對不在意未來換手的問題,所以你可以以「爽度」作為房屋挑選條件或規畫方向;但如果你無法長期持有,或沒有能力長期持有,連3~5年內持有都無法確定,那麼除非你有賠售的心理準備,不然「短期投資」請除了自己爽,更多考慮別人感受(下一手買家)一點。

因為,你喜歡的,市場未必喜歡。就好像同樣的價格,我買鄉下自附開心農場的大房子,肯定不如市中心的小房子好賣;也好像我花幾百萬裝潢房子,唯美的奢華宮廷風,自住幾十年也就罷了,但你說住個兩三年拿出來,下一手買方會買單這裝潢費嗎?幾乎不可能不賠嘛!

買房子,想要賣得時候能打平,甚至最好有機會能賺一點?拜託~先想清楚你到底是為了自住還是投資,這真的會幫助很大。

  • 分享: