疫情之下,房子會像SARS時期一樣大跌又大漲嗎?建商:長期的購屋需求漸消失中...

撰文者胡偉良
胡偉良博士
台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人。
目前積極建構房地產生態系,工作之餘勤於筆耕,矢志以公正、不偏私的態度,
分享正確、專業的房地?知識,協助大眾買得起、住得進好屋。
疫情之下,房子會像SARS時期一樣大跌又大漲嗎?建商:長期的購屋需求漸消失中...

新冠疫情給全世界帶來前所未有的巨變,災情之下,全球股市率先反應,美股甚至熔斷4次,股價下跌超過30%,各國政府為了救市,大開貨幣閘門,一時之間資金甚至呈現泛濫現象,很多資金持有者看好此一時機,準備危機入市,而房地產似乎也成了他們鎖定的目標,畢竟,相對於股市,房地產相對比較安全,也比較安定。

由於台灣相關數據的缺欠,所以很難量化未來房地產市場的真實需求,唯一可以確定的是,未來的房地產需求,大致上會下降,只是速度快慢的問題。

舉個例子,我國25~44歲人口數量,在2015年就達到了頂峰,其人數下降也使得房地產和汽車需求進入了下降週期。

汽車銷量近2年的降幅大家有目共睹,只是房市走弱的趨勢還沒有完全展現出來。

不過,根據預測,2015至2025年,25~44歲的勞動力人口會減少375萬人,2025到2030年,會減少500萬人。2030到2035年,減少幅度高達960萬人。

消失的勞動力人口,意味著長期的購房需求也會消失,畢竟,只有年輕人的結婚房、中小學生的學區房、中年人的改善房,才是拉動房市增長的核心動力。

房價下跌不可怕,年輕人都不買房才可怕

眾星捧月的房地產風光不再,現在還在想靠買房賺大錢的可能都會成為「接盤俠」。房價下跌根本不可怕,年輕人都不買房才可怕,想想未來年輕人都不用買房,都不需要買房,房子賣給誰?

現在90年代的年輕人基本上大多是抱著不買房的想法,一來房價太高,他們買不起;二來,他們覺得可以繼承父母、長輩的房子,因此,買房的意願普遍都很低。想像一下,等到他們年齡到了30、40歲的買房主力年齢,而他們又不買房時,怎麼辦?那時候,新房市場萎縮,房地產市場將只剩中古屋?

20、30年後,房屋真的有可能過剩,因為民眾都不買房,自然沒人要蓋新房,屆時市場之將只剩下「存量」(成屋)市場,一些沒有改建的老舊房屋,有些未來真的會淪為沒人要的廢棄房宅,更嚴重的是如果發生規模比較大的地震,這些老舊又不安全的房屋將成群倒塌,後果令人不堪設想。

未來房價的分化將會成為常態,老房子愈來愈多,愈老愈來愈沒人要,尤其在一些人口有淨流出的區域,像日本一樣愈來愈多廢棄住宅也會漸成普遍的現象。

未來的房地產市場,既要看購房需求的減少與否,又要看城市變遷、人口流動,以及房地產金融模式的變化,有一點可以肯定的是:無論怎麼變,房子要再想像以前那樣搶手,已經不現實了。

往前看,除非老屋改建蓬勃發展,否則已經沒有那麼多土地供房地產開發,未來新建房屋面積增速都會下降。

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