屋主要賣房叫我準備搬家,該怎麼辦?專家嘆:很多租客都不懂的兩個權益

撰文者傅恪恩
房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

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丁仔最近要搬家,似乎有點急,所以就連FB也拼命發出找屋訊息,希望好友們能幫他掌掌眼,看看有沒有什麼適合的物件。

一開始大家挺疑惑的,因為當初丁仔剛搬家時,新家布置費了好些功夫,完工之際,大家也一起到新家慶祝過。而且簽約才不到一年多的時間,依稀還記得,慶祝那時,丁仔說搬家實在太累了,這次自己可是一簽簽了3年約,至少要給他住回本,怎麼時間才過一半,就突然要搬家了呢?

細問之下,才發現原來是丁仔的房東要賣房子,已經開始約看買方。房東跟丁仔說,自己很喜歡丁仔這個租客,但由於家裡看壞房市,決議要賣屋,所以他儘管不捨,也只好請丁仔在他到時賣房要交屋前搬走。另外,他也請丁仔提供每週可以讓買方看房的固定時間。

收到這樣的訊息,丁仔心裡是不太舒服的。但他想,天要下雨,娘要嫁人,房東要賣房子...畢竟自己不過就是個租客,房子也不是自己的,能說什麼呢?只好摸摸鼻子,自認倒楣,趁著房東給的期限還有段距離前,趕緊找房子,準備搬家事宜。

話說到這,我疑惑了,忍不住問道:為什麼你一定要搬家呢?

只見丁仔沒好氣的回說「這難道還能不搬嗎?房子主人都要換人了。」

雖然我覺得搬不搬家不是重點,但看丁仔誤會這麼大,不得不提醒一下「其實你是可以選擇不搬的。」

「什麼?可以不搬?」大概是這說法太特別,聽見我的回答,丁仔一臉震驚。

點點頭,我繼續說「很多人可能不知道,但正所謂『買賣不破租賃』,說白話點,就是只要你的租約還沒到期,那麼就算房東要賣房,房子所有權人易主,但你的租約依然有效,只是舊房東換成了新房東。」

「可是我不搬,他怎麼賣?」雖然丁仔還是一臉疑惑,但看得出來腦筋有在轉動。

我笑笑,「這就不是你一個租客該擔心的事情了,既然下任屋主肯買,那肯定是要和原屋主談好條件的,不論是房子售價,還是租約押金...等等,要折抵要砍價,這都是他們該去細談的內容。」

丁仔好奇的問到「可照你這樣說,房租以後交給誰呢?」

「原則上就是新房東了...」如同前面所說,這些交接細項跟規則,都該由前房東與新房東談妥的。但依照法令,為保障租客,新房東是不可以無故解約,或者任意調漲房租。

也就是今天就算前屋主賣了房子,房客還是可以在合約期間內,穩穩地住下去。新房東不能跟你說,因為屋主換人了,所以合約剩下的期間就要照我的喜好規定,來任意調漲租金。

「照你這麼說,房東不但不能趕我走,反而要拜託我搬家是嗎?」聽到這,丁仔忍不住露出了今天第一抹笑意。

「是的,他不但得拜託你,而且依照合約內容,你可能還可以跟他要求一個月的違約金。」我回答。

「這麼爽,我怎麼都不知道~那我要回去再找房東好好談一談才是。」丁仔這時臉上的笑容,更燦爛了。

看著好友臉上的傻笑,我忍不住搖搖頭。

其實台灣法律多保障弱勢,在租屋條例中,保障租客更是如此。拿賣屋中的看屋來說吧!假使今天租客不同意給屋主帶買方來看屋,那房東要賣真的是難上加難,畢竟就算房子條件再好,又有多少人敢憑照片口述,買一間沒入內看過的房子呢?所以房東要賣房,那是真的要對房客再客氣一點,畢竟這時候,房客才是老大呀!

但話說回來還是得提醒:人在江湖走,莫把事做絕。若是相處愉快,好好說,互相給個方便才是王道,人留一線情嘛~誰知道以後會不會「相佇會到」呢?

《民法》第425條第1項規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第3人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」

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