說起買房子，你的第一個念頭是什麼？與其被恐懼和貪婪淹沒，不如學會看屋和議價技巧，理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法，幫你一步步完成自己的買屋夢想。
2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜，無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。
大家剛開始看屋，一定很容易對行情感到疑惑，尤其是開始查詢實價登錄後，會發現明明都在同一個生活圈，相似的屋齡和樓層，為什麼有成交每坪30萬的，也有成交每坪35萬的？這是因為成交行情，其實是一個價格區間，從來就不是一個固定的價格，只是我們可以從中計算「均價」（建物每坪的平均單價）。就算在同一個生活圈，不同的路段、不同的巷弄就是會有不同的行情，所以在分析行情時一定要特別細心才行。
對於剛開始看房子的朋友，我個人認為最好的方式就是直搗黃龍－實際走訪仲介門市，表明你在找這一帶的房子，但對行情還不熟，問他們有沒有地圖，可否跟你說明這附近的區域行情。如果你遇到的仲介夠專業，就會將區域分成許多小區域，再針對不同的小區域分析行情給你聽。
以我熟悉的台北市內湖東湖為例，東湖可以簡單分為以下幾個區域，每一小區的行情都有很大的差異：葫洲捷運站附近的內湖二期重劃區（成功路五段和康寧路三段路口東北側）、明湖國小、明湖國中一帶（康寧路三段）、東湖路一帶（東湖路上的門牌號碼越小的，表示越靠近康寧路三段，行情越高。如果是巷弄裡的房子，則和巷弄位置與巷弄寬窄有關）、康樂街（康樂街85巷前，較接近東湖國小，行情比較高；康樂街85巷後，較靠近東湖國中，因為離東湖捷運站比較遠，行情略低一些）、五分街、安康路（菜市場街，離東湖捷運站很近，但因為菜市場的環境比較亂，白天早市較為喧囂吵雜，行情則依是否位於市場裡面而異）。
熟悉每個路段的行情有個好處，一樣都是東湖捷運站附近，如果仲介今天通知我有間在東湖路頭的公寓，屋主急售，每坪只要35萬就賣，我一定馬上去看，如看過OK我馬上就用每坪32萬下斡旋，慢慢加到35萬。反之，如果那間公寓是在康樂街頭，我一定會談到30萬、甚至28萬以下才會考慮買，價格馬上差25%。仲介可能告訴我，東湖捷運站附近的平均行情是40萬，這一間只要35萬，很便宜…他說的平均行情40萬可能是對的，可是那是捷運站附近街廓漂亮路段的成交價，和狹小巷弄間的物件行情可是差很多喔！如果不是對區域行情有全盤的認識，我一定不敢這麼快做決定，也容易被仲介誤導。
除了說明你詢問的小區域之外，仲介可能還會跟你分析大區域的區域行情。經過仲介的介紹，我將內湖分為以下幾區：正內湖（捷運西湖站、港墘站、文德站、內湖站、大湖公園站）、東湖（捷運葫洲站、東湖站）、內科園區（瑞光路一帶，目前無捷運站）、內湖四期重劃區（民權東路六段一帶）、內湖五期重劃區（行善路一帶）。光每一區又可以針對不同的路段分析不同的區域行情。如果你有興趣，就可以針對每一區找3～4位仲介，請他們用地圖分析給你聽，聽完十幾個仲介分析完再將資料整合一下，你也變成超級「內湖通」了！
除了利用地圖針對路段來做區域行情分析之外，如果你看的房子是較新的重劃區，大部份的社區都有建案名字。由於每個社區的特色不同，公設設計（有的社區有游泳池、健身房、閱覽室，有的社區雖然公設比近30%，但是公共設施卻很少）、屋齡、建材、管理等也都各有特色，所以行情各有不同。如果你喜歡重劃區的房子，一樣可以善用仲介提供的地圖，地圖上通常會標明每一個社區的位置，再上網google看一下每個建案的屋齡、公設比、公共設施、戶數等，也可以針對每個社區挑1～2間待售的物件約看，篩選完之後大約只會剩下幾個社區符合你喜歡的條件，當這些社區有釋出物件時，你就可以好好考慮是否要購入。
每當我研究一個新區域時，總是會用這樣的方法土法煉鋼一次。我會花個周末挑10幾個物件看，回來再上網查行情、做功課，尤其現在又有houz工具可以用，非常方便，然後再挑其他的物件繼續看。以台北市的南港經貿園區重劃區為例，我可以比照仲介提供的地圖，並google所有社區的地址、屋齡、建商、坪數、公設比、戶數等整理成一張表，再從中挑選符合我坪數需求的所有社區看一輪。就連研究台中七期重劃區、高雄美術館特區，我也比照這樣的方式做一次。你問我：「這樣不是很花時間嗎？」是啊！是很花時間，可是，一間房子少則數百萬，高則數千萬，不值得我們花這些時間嗎？
至於資料要怎麼取得，基本上當你有了清楚標示的地圖，多跟幾個仲介聊天，加上google大師的幫忙，一定都找得到。許多直營和加盟仲介都不乏專業又用心的經紀人，由於仲介深耕當地區域，對於路段行情相當熟悉，請教他們也是一個很好的方式，又可以培養你跟房仲成為好朋友，一舉兩得！當你對區域行情有更完整的認識，有便宜的好物件出現時，你會更有信心，適時掌握機會！
仲介朋友越多越好？先廣結善緣，多交流資訊，再從中篩選質感好的仲介！
剛開始接觸一個新區域的房子時，最好多挑不同仲介的物件看屋，因為，從不同仲介口中通常會接收到更多不同的資訊。例如：我今天要看某一區的房子，我會上網先瀏覽物件，挑3～4間物件約看，而且這些物件全部來自不同仲介經紀人，而非一家仲介連看4間。等到看了好幾間，開始對這一區的行情和環境比較熟時，大約也認識了十幾位這一區的仲介。這時就可以針對這些仲介中幾個比較用心、質感較好的，把需求條件列給他們，請他們幫忙留意合適的物件囉！
區域建設訊息集散地？多逛預售屋的接待中心！
除了看中古屋，我也很喜歡逛預售屋的接待中心。除了有免費的咖啡可以喝（有時還有三明治和義大利麵可以點餐），還可以看看美美的樣品屋（雖然裡面充滿了各種廣告陷阱，但許多裝潢的巧思還是很值得學習）。更重要的是，在接待中心裡的那一個多小時，接待我的小姐會傾全力為我介紹關於這個區域的發展藍圖和未來1到10年的所有利多。（多棒的資訊！聽完她的匯整後再回家Google做功課可就輕鬆多了！）
你知道某一塊地最近被哪一個財團買下來，準備蓋商場嗎？哪一條捷運線的預算剛通過，即將實地勘查決定路線和車站地點？哪裡準備要蓋高架橋或隧道，讓對外交通更便利？哪一塊地要規畫為萬坪公園？哪一家大企業的總部要遷到這裡？…這些會影響區域行情的資訊，銷售小姐不僅已經為你整理好，還會提供圖文並茂的資料供你參考，你要做的只是記下來，回家google。只要熟悉區域的公共建設計畫，在建設完成之前先去買，自住等增值，等到建設完成，就能買到「以後看起來便宜」的房子，如果未來有需要換屋，也可以享受一波增值的空間。
有位老師你一定要認識：Google大師
想要探詢心中想買的房子所在的地段區域行情，當然要好好善用網路資訊，其中最厲害的我們首推為Google大師！
在Google上輸入任何你有興趣的區域，後面再加「房地產」或是「房價」，你會看到許多相關的新聞或文章，你可以邊瀏覽邊做筆記，遇到不知道的新知識就再進一步請教Google大師，如果Google大師也查不到，就可以先記下來，下次看房子時請教仲介。
另外，當你想知道某個建案的成交價或是優缺點，也可以輸入建案名稱，搜尋結果除了會看到該建案的詳細資料、新聞稿或相關報導，也會看到許多網友實際議價的經驗分享，是個很有效率的研究管道。
不管輸入的是哪一種關鍵字，只要跟房地產有關，幾乎都會搜尋到某些討論區。如果你曾經瀏覽過這些討論串，你可能會被正反交戰的文章給嚇到。畢竟，不管在什麼時間點，一定都有對房市樂觀的人，也有對房市悲觀的人。這時可以參考兩種不同觀點的網友意見，但記得，要保持中立，不要因此左右了你好好看房子的動力。還記得我們前面說過的嗎？不管什麼時候，都有買的便宜、物超所值的房子，也有買太貴的房子。只要你把基本功練好，在瀏覽眾多文章與討論時，你便能夠有信心分辦房市訊息，隨時準備好自己，在好房子出現時，就能好好把握機會，不會猶豫！
Q&A：低於銀行估價的房子，一定有買到便宜？
我們都知道銀行的估價通常比較保守，因此有些仲介會以「銀行估價已經估到xx萬」來彰顯屋主的價格真的很便宜。如果屋主的價格低於銀行估價，是不是就一定安全呢？
錯！就像實價登錄裡的行情從來不是一個固定的價格，而是一個區間，銀行的估價也是一個範圍。例如，鄰近成交行情30～35萬，有銀行估價30萬，也一定有銀行可以估到35萬，當銀行貸款缺業績時，甚至有機會估到36、37萬。有些區域的成交行情落差很大，如台北市中山北路，新成屋動輒80、90萬，中古華廈很多都不到50萬，如果有銀行將某間中古屋提高估價到近60萬，而屋主要賣52萬，其實價格並沒有便宜到哪裡去，別因此掉入銀行估價迷思。
作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜，無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。