房價會大跌嗎?房產達人:房地產不可能大跌、更不可能崩盤

撰文者胡偉良
胡偉良博士
台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人。
目前積極建構房地產生態系,工作之餘勤於筆耕,矢志以公正、不偏私的態度,
分享正確、專業的房地?知識,協助大眾買得起、住得進好屋。
房價會大跌嗎?房產達人:房地產不可能大跌、更不可能崩盤

錢和房子,是我們大多數人的一生中2個無法逃避的剛性需求,可稱之為2個硬核剛需。錢的背後是金融問題,而房子的背後是房地產問題。接下來就跟大家聊聊金融和房地產。

金融和房地產,大趨勢怎麼看?

什麼是金融?首先講個笑話,說有個人在美國上大學,選課時發現一門課叫「選擇與未來」,便果斷的選擇了它,希望通過這門課來學習些人生的經驗和智慧,指導自己的未來選擇。然而上課後他發現不知所云,一點也聽不懂,最主要的是老師講的話題跟人生話題一點都不沾邊。

為什麼?因為這門課叫《Option and Future》,從金融的角度翻譯過來是《期權與期貨》,這是一門金融課程而不是什麼選擇與未來。他不懂金融專業術語,所以弄出了這樣一個笑話。

為什麼講這個笑話?是想說明,金融是什麼,金融是一套自己的話語系統和知識體系,如果你不在這個圈子裡,那套話語系統像是黑話,你聽不懂。學習金融專業就是學習一套話語系統和知識體系,如果不了解這套話語系統,你就無法談論金融話題。

那金融到底是個什麼事呢?金融在經濟執行系統裡非常複雜,你很難一時半會說清楚,而且你終其一生研究這個事也未必能搞的明白,但金融其實也很簡單,簡單到就5件事:

1.利率:
利率是貨幣供應決定的,發多少鈔票,市場上供應多少錢,有多少人需要資金,供求關係決定利率,利率是資金的價格。

2.股票債券:
即資本市場。

3.期貨:
主要是大宗商品。

4.匯率:
外匯供求決定匯率,匯率是外匯的價格。

5.房地產:
以前是黃金和石油,現在主要是房地產。

下面,再和大家講講金融體系的3大特點:
1.銀行系統龐大,資本市場很小,這是造成台灣經濟高槓桿係數的主要原因。
貨幣供應到銀行,銀行貸款給企業,都是貸款,結果高槓桿造成了整個經濟在高槓桿和高風險係數上運行,這是台灣經濟非常大的一個問題,這個問題的解決必須靠金融改革。

2.房地產金融。
台灣所有的金融、所有的信用都是基於房地產抵押的,純信用的貸款很少,銀行系統是奠基於房地產的。

3.基於美元的外匯。
全世界各個國家的外匯都是基於美元,否則沒戲可唱,台灣尤然。

上述5件事和3大特點會影響台灣金融未來發展的3大方向:
1.資本市場增長,向上趕上房地產市值。
2.房地產市值萎縮,向下靠攏股票總市值。
3.股票市值增長與房地產市值下滑同時進行,走向平衡。

據此,我們可以得出一個明確的答案,就是房地產不可能像過去15年那樣狂飆突進了。總體上是放緩腳步、保持穩定,不可能再突飛猛進,而資本市場還大有增長空間。

當然,大家也不必為房地產下跌感到緊張。房地產不可能大跌更不可能崩盤。原因很明顯,台灣金融體系3大特點中的第2點決定了房地產不可能大跌,因為我們的金融是基於房地產的金融,我們銀行體系安危繫於房地產價格。

如果房地產崩盤,銀行體系就會跟著崩盤,進而整個台灣金融體系都可能土崩瓦解,金融危機,就要大爆發。這種事怎麼可能出現?這種事怎麼可能允許出現?如果出現了,那就是「大地震」一樣的天災。

所以,台灣的房地產會在相當長的一段時間內保持穩定,房價長時間繼續漲,很難;普遍大跌,更不可能。

本文獲「台灣商務」授權轉載,原文:房價會大跌嗎?或者繼續漲?

  • 分享: