買房就是最好的儲蓄?別衝動!財富自由工程師細算:扣掉利息,可能只窮得剩房子

撰文者林書廷
台大電機畢業卻不走工程師之路。20歲開始踏入投資及創業,希望分享自己的價值觀給予讀者們對生活規劃的啟發。

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付房租給房東不如付給自己
很多人房子租久了總會想,與其幫房東繳貸款,不如繳給自己!而且繳個30年房子就是自己的。

這個觀念乍看之下很對,但真的對嗎?我直接舉例算給你聽,讓我們一起來看看小葉的故事。

小葉租板橋1萬元的套房,每月送房東1萬元的小葉,心中一直很不是滋味,所以動了想自己買房的念頭。一次走過房仲,看到了板橋小套房的廣告,權狀14坪,扣除公設後10坪,價格是700萬元。

這時候房子的頭期款要210萬(3成),剩下490萬是貸款。分20年還這個490萬貸款,小葉每個月要還銀行大概2萬5,000元。其中有一半是還利息(1萬2,500元),另外一半是還本金(1萬2,500元)。

買下房子後,小葉的人生目標很明確,就是腳踏實地的養房,五子登科又破了一關,父母為他驕傲,朋友也讚聲不斷,小葉搖身一變成為人生勝利組。

和我一起突破盲點
但...真的是這樣嗎?以下我4四點來理性分析一下。

第1點:失血量
你有沒有發現小明原本只要繳房租1萬,現在每個月光是還銀行利息就要1萬2,500元,就每月住房「失血量」來說,似乎更慘。

第2點:頭期款的機會成本
頭期款210萬哪裡來?不管是自己存還是和爸媽借,這些錢難道沒有機會成本嗎?假設你拿210萬去買中華電信的股票,每一年報酬率5%,也就是每年本來可以有10.5萬的股息,平均每個月可拿8,750元。但現在這210萬就全部壓下去,無形中每月少賺了8750元。

第3點:無形的經濟壓力
對小葉來說,本來繳房租1萬,每月還有1萬5,000元的可運用現金。但現在每月本利要繳2.5萬,等於小葉必須擠出身上每滴現金。每個月薪水繳完房貸就乾了,背後代表的是幾十年經濟的壓力。這段時間家裡也不能出大事,否則收入暫停,經濟平衡就會崩垮。

第4點:對房價上漲的錯誤期待
很多人認為房價會越來越漲,特別是聽過很多長輩的傳奇故事,心中對買房就會有很高的投資期待,但你真的有做過房產市場研究嗎?

對於未來台灣房價的困境,請看我之前的文章:五大理由逼房產走跌20年

租房VS買房真實比較
租房的你,每個月只需付1萬租金,還有1萬5,000元的餘錢可以運用。你可以買多一些書,又或是參加一些社交活動,甚至上培訓課程提升自己。

買房的你,每個月要付2萬5,000元的房貸(本+利),4萬5,000元的月薪剛好打平,沒有餘錢,額且額外要投入210萬的頭期款,導致無法用這筆錢去錢滾錢。

而且對現在的普通上班族來說,這個決定的背後等同於:犧牲掉年輕時大部分的現金流,犧牲掉出國旅遊和創業的本金,過程中的大大小小的犧牲,長期在繳房貸的人最清楚。

我一個工人朋友,收入5~6萬,在26歲時沒想太多,就是愛家這個想法,為全家買了一間房子,但每個月3萬的房貸繳完後,5年下來也沒辦法存甚麼錢,近期結婚生子,財務狀況長期都捉襟見軸。不禁令人感慨,究竟是他擁有了房子?還是房子擁有了他?

所以大家都不可以買房囉?

這倒也不是,我只是不希望大家不經思考的認為:「買房就是最好的投資」。上面的所有探討,都只是希望你更理解本質:「對於自住型的買房行為,其實就是一種感性需求。」

買一件漂亮的衣服花3,000元,在理財上是一個負債,但在感性上卻能帶來幸福感。同理,對一般人而言,買房自住其實是一種負債(就理財而言有太多方法比買房好)。但如果你有非常明確的感性需求,買房對你的意義無限大,那當然你還是可以做這個決定。

只要記得,別因買房把自己逼得太緊,別因為買房犧牲掉你的人生,那房子依然是很有意義的商品。

我個人的建議是,房子所吃掉你的月現金流,不可以超過一半,最理想是控制在1/3。頭款繳了後,至少要為自己留下安全存款,也就是半年的家庭生活費。這麼一來,在自住的幸福感中,也不會犧牲過多生活體驗。

本文獲「書廷理財日記」授權轉載,原文:買房是儲蓄嗎?四大盲點一次解析

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