房地產

內政部啟動的公設比改革,目前揭櫫的改革方向有2,一是「地下室車道全部不計入大公」,二是「限縮免計容積」(降低公設比跟「實坪制」完全是兩碼子事,不能視為同一概念)。

圖1:公設比改革的2大方向

圖片來源:何世昌的房產知識Buffet+

今天我們針對「地下室車道全部不計入大公」這點來聊聊,為什麼改革如此不易。

事實上,目前新建案地下室車道,大部分都計入車位裡面,只有少部分車道計入「大公」(編按:指大公設),所以停車位坪數大多在10坪~15坪左右。

此前,住商機構、大家房屋曾發布過一分統計,全台灣各縣市停車位坪數以南台灣最少,意味著南部縣市車道計入大公的坪數較多、比較占消費者便宜(不見得百分百如此,但大部分是),而中部以北的車位坪數普遍比較大,代表建商比較實在、把多數車道計入車位中,其中又以台北市建商最值得點讚,因為台北市平均車位達到10.9坪。

圖2:六都坡道平面車位平均價格與坪數行情

圖片來源:何世昌的房產知識Buffet+

因此,如果「地下室車道全部不計入大公」新制通過,對南部建商衝擊力最大(說這種話好像台灣價值沒點滿,但統計數據不會說謊,請不要出征我,感謝我的林默娘)。

為何地下室車道不計入大公設很有難度?

圖3:地下室車道不計入大公之分析

圖片來源:何世昌的房產知識Buffet+

至於「地下室車道全部不計入大公」的難處,我們舉例來說明。

例1:住戶搭電梯到地下室,從電梯走到垃圾儲(冷)藏室這段距離(圖1畫得很醜,請儘量笑)這段距離是全體住戶都用得到的空間,你總不能像超級瑪利歐直接跳過去吃香菇吧?

圖4:垃圾儲藏室的移動路徑

圖片來源:何世昌的房產知識Buffet+

例2:地下室至人行通的這段車道,大部分是車子進出用沒錯,但也有些住戶從這個車道進出。別問我為什麼有住戶會從這裡進出,可能是要進洞穴打寶吧。

例3:有的休閒公設如閱覽室、兒童遊樂區等設施放在地下室,全體住戶總會用到吧。既然會用到,那麼住戶不管走樓梯、或搭電梯,無論是跳著走、倒立走、正常走,一樣需要用到所謂的車道。

以上3個例子說明,即便沒買車位的住戶,仍會使用地下室車道;因而,建商往往會視情況,將大部分比率的車道計入車位中,少部分全體住戶都會用到的通道就計入大公之內。就如同比方說某某建案,建商丈量計算全體住戶使用的通道後,把地下室車道五分之四的坪數計入車位中,另外五分之一計入大公之中。這麼一來,沒買車位的人因為有些共有部分來自於地下室車道,所以能一起使用地下室車道空間。

但如果「地下室車道全部不計入大公」新制實施,車道只能計入車位裡面,沒買車位的人不必負擔地下室車道坪數與價錢,那麼,沒買車位的住戶還能使用或走到地下室嗎?

我知道有的人覺得無所謂,反正大家方便就好嘛,不需要計較那麼多,但有的人很小器啊(有當過管委會職務的朋友應該懂,林子大了什麼鳥都有),他們可能會覺得「沒買車位的人憑什麼進出地下室」,這下子就有得吵了,這個社區永無安寧之日。

我有個朋友說「以後外聘廠商開車進地下室維修機電,會不會出現很機車的住戶出面要求廠商要額外付費給買車位的住戶?」我不知道發生這種事的機率高不高,但不可否認的容易有糾紛。如果有了糾紛,是內政部負責還是哪位民代負責?坦白說,我也不知道,那就問天吧!

最後,結論是別怪內政部改革慢吞吞,畢竟這件事真的很棘手,不是三言兩語說得清,或是一刀切就能解決的事啊!

本文獲「何世昌的房產知識Buffet+」授權轉載,原文:別怪內政部改革牛步 地下室車道不計入大公難度高

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馨傳不動產智庫執行長 何世昌

外號房地產肥永俊,體重與房價呈正比,擅長全球房地產政策影響評估、房市趨勢與新建案市況分析,樂愛鑽研大數據與房市研展。近年致力於介紹全球主各國不動產政策與市場機制,以期找到台灣房市政策新方向。

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