內政部啟動的公設比改革，目前揭櫫的改革方向有2，一是「地下室車道全部不計入大公」，二是「限縮免計容積」（降低公設比跟「實坪制」完全是兩碼子事，不能視為同一概念）。
圖1：公設比改革的2大方向
圖片來源：何世昌的房產知識Buffet+
今天我們針對「地下室車道全部不計入大公」這點來聊聊，為什麼改革如此不易。
事實上，目前新建案地下室車道，大部分都計入車位裡面，只有少部分車道計入「大公」（編按：指大公設），所以停車位坪數大多在10坪～15坪左右。
此前，住商機構、大家房屋曾發布過一分統計，全台灣各縣市停車位坪數以南台灣最少，意味著南部縣市車道計入大公的坪數較多、比較占消費者便宜（不見得百分百如此，但大部分是），而中部以北的車位坪數普遍比較大，代表建商比較實在、把多數車道計入車位中，其中又以台北市建商最值得點讚，因為台北市平均車位達到10.9坪。
圖2：六都坡道平面車位平均價格與坪數行情
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因此，如果「地下室車道全部不計入大公」新制通過，對南部建商衝擊力最大（說這種話好像台灣價值沒點滿，但統計數據不會說謊，請不要出征我，感謝我的林默娘）。
為何地下室車道不計入大公設很有難度？
圖3：地下室車道不計入大公之分析
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至於「地下室車道全部不計入大公」的難處，我們舉例來說明。
例1：住戶搭電梯到地下室，從電梯走到垃圾儲（冷）藏室這段距離（圖1畫得很醜，請儘量笑）這段距離是全體住戶都用得到的空間，你總不能像超級瑪利歐直接跳過去吃香菇吧？
圖4：垃圾儲藏室的移動路徑
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例2：地下室至人行通的這段車道，大部分是車子進出用沒錯，但也有些住戶從這個車道進出。別問我為什麼有住戶會從這裡進出，可能是要進洞穴打寶吧。
例3：有的休閒公設如閱覽室、兒童遊樂區等設施放在地下室，全體住戶總會用到吧。既然會用到，那麼住戶不管走樓梯、或搭電梯，無論是跳著走、倒立走、正常走，一樣需要用到所謂的車道。
以上3個例子說明，即便沒買車位的住戶，仍會使用地下室車道；因而，建商往往會視情況，將大部分比率的車道計入車位中，少部分全體住戶都會用到的通道就計入大公之內。就如同比方說某某建案，建商丈量計算全體住戶使用的通道後，把地下室車道五分之四的坪數計入車位中，另外五分之一計入大公之中。這麼一來，沒買車位的人因為有些共有部分來自於地下室車道，所以能一起使用地下室車道空間。
但如果「地下室車道全部不計入大公」新制實施，車道只能計入車位裡面，沒買車位的人不必負擔地下室車道坪數與價錢，那麼，沒買車位的住戶還能使用或走到地下室嗎？
我知道有的人覺得無所謂，反正大家方便就好嘛，不需要計較那麼多，但有的人很小器啊（有當過管委會職務的朋友應該懂，林子大了什麼鳥都有），他們可能會覺得「沒買車位的人憑什麼進出地下室」，這下子就有得吵了，這個社區永無安寧之日。
我有個朋友說「以後外聘廠商開車進地下室維修機電，會不會出現很機車的住戶出面要求廠商要額外付費給買車位的住戶？」我不知道發生這種事的機率高不高，但不可否認的容易有糾紛。如果有了糾紛，是內政部負責還是哪位民代負責？坦白說，我也不知道，那就問天吧！
最後，結論是別怪內政部改革慢吞吞，畢竟這件事真的很棘手，不是三言兩語說得清，或是一刀切就能解決的事啊！
本文獲「何世昌的房產知識Buffet+」授權轉載，原文：別怪內政部改革牛步 地下室車道不計入大公難度高
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馨傳不動產智庫執行長 何世昌
外號房地產肥永俊，體重與房價呈正比，擅長全球房地產政策影響評估、房市趨勢與新建案市況分析，樂愛鑽研大數據與房市研展。近年致力於介紹全球主各國不動產政策與市場機制，以期找到台灣房市政策新方向。
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