盤整變下跌！屋主降價促成交，七都房價全數翻黑

摘要

1.2025年第2季，全台、六都以及新竹縣市的房價均較上一季下修，季跌幅在0.5%至2.7%之間。

2.房價明顯由盤整轉為下修，進入買方市場，且「降價促成交」是維持當前市場流動性的關鍵。

3.中古屋市場，去年下半年，委售量相較2024年6月來看，並未明顯放大，賣方觀望心態濃厚。

房價全面下跌！根據政大永慶即時房價指數顯示，2025年第2季，全台、六都以及新竹縣市的房價均較上一季下修，季跌幅在0.5%至2.7%之間（詳見表1），雖然跌幅不重，但目前市場的平均議價率全面攀高、委售物件量也維持高峰，永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，加上全球政經環境有諸多變數、國內房貸緊縮等利空，未來半年，房市恐需保守以對。

市場緩修復，關稅戰影響信心

從政大永慶即時房價指數過去幾季的數字觀察，房價在2023年、2024年上半年持續創高，但自2024年下半年開始，受到銀行房貸緊縮與第7波選擇性信用管制影響，房價出現動盪，2024年第4季甚至全數翻黑、下跌。

時序來到今年第1季，郭翰解析，原先國內房貸緊縮的衝擊已逐步淡化，部分自住民眾開始進場，但不急於售屋的賣方較不願在議價空間上讓步，使得房價陷入盤整，各縣市有漲、有跌。

正當市場緩步消化利空之際，沒想到，美國總統川普（Donald Trump）在4月初發動全球關稅戰，同時間，中東地緣政治衝突頻傳，全球政經環境及通膨再起的不確定性大增，進而衝擊國內民眾的消費信心；而國內情勢方面，銀行持續緊縮房貸政策與第7波選擇性信用管制再發威，購屋族資金壓力仍重，讓六都上半年的交易量較去年同期大減26.6%，僅剩10萬202棟。

 

平均議價率、委售量都高！降價促成交成關鍵

郭翰認為，目前房價明顯由盤整轉為下修，正式進入買方市場，且「降價促成交」是維持當前市場流動性的關鍵，有2個數據可以佐證及說明，包含平均議價率攀高、委售量維持高峰。

根據永慶房產集團內部統計，2024年5月，7大都會區的平均議價率全數均在10%以下，表示屋主首次開價跟最終實際成交價的落差極小，但最新2025年5月的統計，除了新竹縣市、台中市的平均議價率為9.8%以外，其他都會區的平均議價率均在10%以上（詳見表2），顯示目前市場轉冷，賣方為求加快成交步調，已有部分屋主願意讓步。

 

再觀察中古屋的委售量變化，去年下半年，雖有銀行房貸緊縮與第7波選擇性信用管制的影響，但委售量相較2024年6月來看，並未明顯放大，賣方觀望心態濃厚，直至2025年的農曆年後，委售量開始增加，且4月、5月，因為全球局勢動盪，各縣市中古屋的委售量普遍比2024年6月多出3成、甚至4成以上（詳見表3）。

 

物件選擇多，這對買方而言是好消息，郭翰進一步解析，雖然市場冷，但不用過度悲觀，因為真正有自住需求的買方會趁著這一波緩下跌入場，找尋心儀的物件，只要屋主能夠適度讓利，就能順利成交。