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房價這麼高，還要救嗎？
最近房市下跌，成交量低迷，但各縣市政府積極抽稅，營建類股指數於2011年1月高點來到約384，但2015年8月則跌到約196，跌幅最多達到約50%；現在2016年8月大約是241點，大約是近幾年高點的63%。立法院長蘇嘉全於105年8月接見不動產業者代表時，針對民進黨政府是否要打房，提出了以下幾個論點[註1]：
1.目前各級政府有關不動產稅制改革方案很亂。
2.民進黨政府原本打算調升贈與稅10%；但是考量到可能會衝擊房市信心，迄今也還沒有調整。
3.民進黨政府不需要打房，還要救房。
4.銀行利率、放款額度可知悉政府有在救房。
5.房地產上來之後，就不能打下來；因為打下來後，要花1倍、2倍、3倍的功夫來救。
[註1] 蘇嘉全鬆口：小英政府不打房 還要救房。
看完相關論述內容，對於不動產有一些研究的筆者，乍聽之下不知道院長在講什麼，現在「房價所得比」這麼高，院長還要救房價，這樣子的說法讓小市民情何以堪。推斷院長之所以有此論點，原因可能是陳情對象是不動產業者，所以見人說人話，見鬼說鬼話嗎？為了讓買不起房子的小市民搞清楚狀況，筆者有必要分析一下到底院長在闡述什麼內容，到底是站在資方欺壓窮人，還是根本只是晃點不動產業者。
稅改很亂？
上述論述中的第一點有關不動產稅制改革方案很亂，主要是最近資產稅的議題，尤其是房屋稅；自民國103年起，臺北市、新北市、高雄市、桃園市等各地方政府陸續調整房屋稅的「房屋標準單價」，今（105）年起臺南市也要調整，而且還將回溯民國90年7月以後取得使用執照的房屋；臺北市政府原本沒有溯及這麼久，眼見臺南市政府這麼有氣魄地訂下政策，也考慮跟進，於是引發許多不動產業者、學者與民眾的反彈。
課徵資本稅可以說是許多國家的趨勢。依據「二十一世紀資本論」的作者皮凱提認為資本稅符合邏輯，在所得停滯不前，但是大筆私有財產增加，政府不好好放過這麼誘人的財源，一定是眼睛瞎了[註2]。近年來，從健保補充費、長照補充費，一直到房屋稅、地價稅、豪宅稅等，都是從資本稅的角度來切入。
相較於股票跑不掉，不動產跑不掉，人卻能跑得掉，像是上述論述中的第二點遺產稅與贈與稅，就可以透過許多方式，避開此一稅收，只有突然暴斃來不及安排好的有錢人，政府才有可能課徵到遺贈稅，因此遺產稅又有人稱之為「暴斃稅」。
換言之，基於國際資金流動的便利性，民進黨想要調高遺贈稅，並以此多出來的稅收來支應長照費用，恐怕效果不大；如同謝金河先生的分析，前總統馬英九於2008年將遺贈稅砍至10%，分析前後7年稅收所得，分別是1964億元與1993億元，差別並不大[註3]。（參考下圖）這應該是民進黨政府不願意調高遺贈稅的真正原因，提高了也未必收到稅，而不是不願意打房。
[註2] 皮凱提，二十一世紀資本論，第521頁。
[註3]新政府擬調高遺贈稅 謝金河：真能增加稅收？
但數據有趣的地方，以不同角度解讀就有不同的結果。
謝金河先生的分析是將遺產稅與贈與稅合計，將遺贈稅降低為10%，實收稅額差距不大；但如果只看遺產稅，則91至97年間與98年至104年間，則總金額為1605億元降為1295億元，差了310億元，降低幅度19.3%[註4]。換言之，政府如果想要調高遺贈稅，最好是只提出遺產稅的部分，將贈與稅的部分略而不談，讓民眾誤以為因為調降遺贈稅使得稅收減少了兩成。
利率不好是政府的救房措施？
我的父親是一位很省錢的人，對於投資理財一點都不懂，這輩子不但辛苦也很省，存款帳戶裡面沒剩多少錢。每次拿生活費給父親的時候，他都會強調說：「你給我的錢都有存進郵局裡（活存），這樣子可以賺一些利息，對不對？」看著父親認真期待存錢而能獲得些許利息的喜悅，實在忍不下心潑其冷水，說出現在根本沒啥利息的事實，這就是低利率時代的悲哀。
看著世界各國利率不斷降低，一堆國家早就實施負利率，未來的5年經濟狀況恐怕還是很多波折，要往上走高看來實在是很難，現在主要只有美國看似經濟情況轉好而要調高利率，其他國家幾乎都忙著降低利率以提高競爭力。
在世界各國都搶著降低利率來搶救經濟的狀況下，我國哪有能力提高利率。換言之，低利率環境實屬不得已，怎麼又變成民進黨政府救房的政績。院長此言若不是把前來陳情的不動產業者當傻蛋，就是自己沒有看清楚世界經濟的脈絡。把不動產業者當傻蛋那還算好事，就怕自己看不清楚世界脈動還位居院長要職，這才是讓民眾流冷汗的關鍵。
結論
蘇嘉全院長的救房論，是要讓房價維持高檔，還是讓房子的交易維持熱絡？如果是前者，那對於買不起房子的小老百姓情何以堪；希望其所謂的救房，是要強化不動產的交易熱絡。只是，筆者寫過三篇有關不動產價格趨勢的文章，分別從購屋人口降低、繼承贈與集中化之供需因素，以及持有房屋成本的三個角度，看淡未來不動產的交易現況。
尤其是人口老化導致需求端大幅度降低，唯有引進外來人口需求，否則需求端只會愈來愈式微。外來需求在哪裡？最大的來源應該是對岸，但民進黨政府上台後，兩岸關係逐漸冰封，這一個可能性也不高。所以回歸供需面，未來除非透過大幅度印鈔票的通貨膨脹機制外，房地產價格崩跌是可預期的結果。
[註4] 國情統計通報第070號。
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本文獲「大數聚」授權轉載，原文：立院院長蘇嘉全的「救房」邏輯