個人理財
本文作者為愛長照專欄作家朱國鳳

不留財產给子孫!這個抉擇,讓堅持「破產上天堂」的他優渥到終老:賣房付錢住養生村

退休
圖片來源:photo-ac.com

我之前撰寫過兩篇關於「以房養老」的探討,模擬了一個案例,假設市值約2千萬元房產,可以借貸到7成約1,440萬元,30年期間的利息總額645萬元(利率3%計),看到利息代價這麼高,於是有網友留言「還是賣屋養老好了」。

年輕時跟銀行貸款購屋,雖然一開始談定貸款期限是20年期,為了少繳利息給銀行,購屋人多會努力縮衣節食,早點清償本金,因此過去銀行界非正式的統計,很多購屋人會在7~10年間就還清貸款,提早清償本金,其實也是省息的最佳策略。

但是以房養老,屬於反向貸款,貸款人巴不得期限越長越好,才能領到天年,除非有繼承權的子女,有餘力中途提供孝養金,否則父母不會想要提前還款。無法提前償還本金,當然也就無法節省利息,如果單純就利息總負擔的考量,難怪會有網友認為「還是賣屋養老好了」。

假設只有一間房,到底是「以房養老」好?還是「賣房養老」好?這是一個理財的抉擇,除了利息負擔的考量外,以下五個考量一併提供參考。

考量1:比較變現金額

如果純粹考量「以房養老」與「賣房養老」可以變現的金額,當然後者要比前者高。因為前者可貸額度約在市值的5~7成,後者即使扣除交易成本、搬遷成本,實際到手的售屋款一定會高於5~7成。

只是「賣房養老」的代價是交屋走人,無法在自宅養老。而「以房養老」的產權還在手上,可以自宅養老,也可以把房子出租、另遷他處。不過要提醒的是,想要「以房養老」,房子可不能太老。

雖然目前「以房養老」貸款最長可到30年,並非所有申辦案件都可到30年,有的銀行會規定,譬如坐落於都市區的年限是「屋齡+貸款年限≦70」,坐落於非都市區的年限是「屋齡+貸款年限≦60」。

假設老張在40歲時於都市區買了一間中古屋,當時屋齡25年。老張60歲時想要申請「以房養老」,此時屋齡已經變成45年,老張可以獲得的貸款期限最多是25年,也就是房貸给付金只能領到85歲。

 

*假設40歲時購買中古屋,當時屋齡是25年

考量2:比較成本

「賣房養老」會產生交易成本,包括增值稅、仲介費、代書費、搬家費用,交易成本最重的就是「增值稅」,目前「一般用地」稅率最高是40%,最低是「自用住宅用地」稅率是10%(按土地公告現值、或實際交易價格計算),如果能按一生一次的自用稅率計稅,稅負可以省很大。(編按:本文撰於2016年12月)

「以房養老」的成本有利息費用與持有成本,試算利息費用,可以發現利率越高,利息負擔總額當然也就越高,佔借貸本金的比例也就越高。

 

說明:假設借款本金為1440萬元,借貸期限360期,當利息超過該期本金1/3時,超過利息開始掛帳,也就是先不扣息。

「以房養老」不管是否要住在裡面,都必須繼續養房,也就是會產生持有成本,包括地價稅、房屋稅、管理費、產險保費(如火險、地震險)、修繕費。而這些費用除了房屋稅,可能會因為屋齡折舊而趨減外,其餘幾乎都是上漲趨勢。

就以地價稅而言,根據內政部統計,105年全國公告地價平均調升30.54%,很多屋主都哇哇叫,其實拉長來看,地價稅長線都是上漲趨勢。譬如台北市內湖區西湖段,近10年的自用住宅用地地價漲幅已約達75%。

修繕費也是隨著屋齡老舊而明顯提升,特別是老屋漏水,修漏費用都是數萬元計。因此未來想要「以房養老」的話,現在就請紀錄每年的持有成本,才能知道領到「以房養老」的貸款時,除了養老之外,還要預留多少養房的成本。

考量3:比較利率風險

一樣利率兩樣情,如果碰到升息循環,「賣房養老族」當然是掌聲歡迎,因為售屋款如果存銀行,可以領到較多的利息,但是「以房養老族」可就不樂意了。

目前開辦「以房養老」的銀行,幾乎是採取機動計息,利息會隨市場利率而波動,由於利率長年下滑,貸款人對於升息已經失去戒心,未來若通膨重返,長期升息循環就會直接衝擊到「以房養老族」了。

考量4:比較延壽風險

延壽風險、長壽風險,就是老本花完了、天年卻還未到時,要如何轉移這項風險呢?最佳答案是「年金險」。「賣房養老族」因為是拿到一整筆的賣屋款,可以考慮「即期年金險」,也就是將賣屋款拿去躉繳購買即期年金險,就可以跟保險公司開始月月領年金。

「以房養老族」因為是月月領到房貸给付,也是可以每月撥出一部分資金買「遞延年金險」,可以約定等到貸款期限到期,但是天年還未到時再開始領年金。

只是要注意的是,如果屆時仍然想要繼續住在自宅,銀行是否同意增貸?或是同意增貸,但是房市萎縮,已無增貸空間,都要預先考慮。

考量5:比較繼承

如果有子女的長者,仍然會考量到繼承分配的問題。當天年已到時,「賣房養老族」若仍有賣屋剩餘款,子女仍然可以獲得繼承。同樣的,「以房養老族」也還是可以留下房子供子女繼承。

子女可以選擇清償所借款項與掛帳利息,也可將房產交由銀行進行拍賣。如果拍賣屋款多於借款本金與掛帳利息,子女仍可取回剩餘屋款。

在進行過以上五種考量後,還要特別提醒「賣房養老族」的是,晚年賣房除了要克服心理上的失落感之外,還要解決賣屋後的去處,

而第一個去處通常是與子女同住
如果膝下有子孫,子孫也已獨立成家,晚年若能與子孫同住,仍然是長者心中的最佳歸宿。只是想與子孫同住,我在《你還在把媳婦當外人嗎?婆媳關係好,長照煩惱少》一文曾經提醒,不只是要考慮到自己的血親意願,更重要的是姻親的媳婦或女婿,才是關鍵人物。

第二個去處是租房。
有的長者原本住在公寓高樓層,老後下肢無力、膝關節也不好,上去了下不來、下去了上不來,會動念賣房子搬到低樓層去。但要提醒的是,老後重當無殼蝸牛的話,可能會面對房東們不會說出口的年齡歧視,特別是獨居老人,要小心晚年可能有錢也租不到房。

第三個去處是養生村。
有一位理財專家過去經常鼓吹「破產上天堂」,認為不用留任何財產给子孫,全部花在自己身上,原來這位專家無後,自然相當適合採取這套理論。

這位理財專家也是「賣房養老族」,拿一部分的售屋款去繳養生村的保證金,其餘當作養生村的月付金與生活費,專家對於養生村的環境讚不絕口,日子過得很是優渥。

但是也要特別提醒,養生村通常只接受生活自理能力無虞,或是仍有半自理能力的住客,當生活自理能力低下時,就不適合住在養生村了,而是要尋求機構照護了。

目前台灣對老人的年齡定義是65歲,但是絕大多數人在75歲之前,仍具有良好的自理能力,如果到長青學苑、樂齡大學走一趟,可以看到很多腦筋靈活、身手穩健的長者。

忙著參觀旅展、出國趴趴走的,銀髮族更是主力。因此,會讓很多人只看到老後仍具自理能力的時期,而輕忽自理能力低落的長照期。當人生邁入長照期時,養生村就不是一個好選項了。

以房養老好?還是賣房養老好?並沒有標準答案,但這可能是一生中最後、也是相當重要的理財抉擇,最好還是多做考量後再抉擇吧。

本文獲愛長照授權轉載,原文:【朱國鳳專欄】以房養老好?還是賣房養老好?比較5個考量後再做抉擇


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