房地產

北市房價創15季新低,重災區在市中心

今明兩年 換進蛋黃區時機來了

往年大台北房價連年飆漲,今年受景氣翻轉影響,屋主調整心態,北市委售物件開價已降5%,大安區成交價跌幅更達15%,現在看屋正好議價。
往年大台北房價連年飆漲,今年受景氣翻轉影響,屋主調整心態,北市委售物件開價已降5%,大安區成交價跌幅更達15%,現在看屋正好議價。

過去十年,台北市大安區、信義區是全台灣公認的燙金門牌,房價只漲不跌;但如今,市中心房價正全面崩解,近兩年跌逾一五%,是十年來跌幅最深的一次。罕見的有感價崩時代來臨,此時,正是你換進蛋黃區的絕佳時機!

二○一四年往前回推十年,堪稱台灣房地產最輝煌的黃金年代,根據吉家網不動產統計,全台房價最高的行政區台北市大安區,每坪均價站上九字頭,是十年前的二.五倍,甚至連頂樓加蓋的老公寓,都有每坪百萬元的身價。

現在,蛋黃區的房價不再高不可攀。今年第一季,房市領頭羊台北市房價創下近十五季以來新低紀錄,據內政部實價登錄網資料,最近兩年內,北市中古屋平均價跌一二%;更讓眾人跌破眼鏡的是,重災區竟是最精華的市中心。

首當其衝的信義區,每坪房價下跌十五萬元,重挫一九%,為各行政區災情最慘;大安區每坪跌價十四萬元,跌幅約一五%,兩者每坪分別只剩六十四萬元、七十七萬元,等於跌回二○一二年底的水準。

宏大不動產估價師事務所所長卓輝華分析,依照歷史房價走勢,市中心向來是最快起漲、較晚跌價;但這一波房價跌勢和以往不同,主因台北市政府二○一二年課徵豪宅稅,中央課徵房地合一稅制,讓高房價的地段率先受到壓制,因此蛋黃區領頭跌價。

以房換房聰明三招
第一招:先賣掉你的房子

「房價跌,我該在這時進場嗎?」望著跌價消息,不少準購屋族心中都會浮現這個問號。但在你思考的同時,已經有人開始動作。他們,正悄悄換進蛋黃區。

根據信義房屋統計,北市房價在二○一四年上半年達到高峰,當時已擁房者換屋意願較弱,換屋、首購買盤比率分別占四七%、五三%;二○一五年第四季轉成五、五波,今年一、二月,換屋族則成長到五九%,比高房價之時,多了十二個百分點。

「今年或明年是換屋的時機,」卓輝華表示,蛋黃區房價首見重挫,雖然價格對首購族而言仍難以高攀,卻是換屋族以房換房的契機,乘勢以跌幅較少的蛋白區住宅,換進跌價深的蛋黃區。

以二○一四年第一季同樣買進大安區、南港區三十坪住宅來看,均價分別為九十一萬、五十七萬元,價差達三十四萬元;事隔兩年,前者跌至每坪七十七萬元、後者還有每坪五十一萬元的行情,每坪價差只剩二十六萬元。永慶房產集團協理林泰隆分析,蛋黃區與蛋白區入場券價格差距縮減,但長久看來,前者產品相對保值、生活機能便利,未來景氣回升,蛋黃區更可望優先反彈。

在這房價溜滑梯的階段,聰明換屋的第一步,就是先賣掉你的房子。住商不動產台北遠企店店長吳國源分析,房價看漲時,換屋最好先買後賣,才能買相對低價、賣相對高價;但是現在房價下修趨勢底定,未來兩、三年恐怕都是盤整期,趁著現在行情還沒到谷底,先賣掉舊屋,同時看房買新宅,還能多賺到一筆跌價價差。

入住大安區三十多年的張小姐,就選在這時賣房。有意以小房換大宅的她,去年九月聽到身邊建商朋友都在出清房產,便打定主意先賣後買,「我嗅到房市價格往下,要趁這個時候先賣、再買,再晚賣(價格)一定更差。」鄰近捷運信義安和站的二十六坪電梯大樓,釋出不到半年,今年一月就順利賣掉,現在暫時租屋,另覓新宅邸。

但比張小姐更早拋售的樓下鄰居,就沒這麼順利,每坪開價一百五十萬元,比張小姐的頂樓住家,每坪開價一百三十萬元還高一五%。「我知道市場在走下坡,我只要一個合理的價錢,」張小姐表示,現在行情不比以往,價格定太高,甚至沒人願意看房。

第二招:用「利空」談判
搬出住安話題,多看多殺價

「沒量,就是價格最大的殺手,」信義房屋企研室主任蘇啟榮分析,交易量委靡、利空消息多,市場轉由買方占上風,現在就算是蛋黃區的屋主,想賣房也不得不順應潮流,調整開價策略。據信義房屋、國泰房產指數統計,近兩年北市網路委售價平均降幅約五%,大安區、信義區分別降七%、九%;二○一五年議價空間較前一年同期相比,增加近三個百分點。

看準議價空間擴大,許小姐運用利空議題談判,攻下大安區門牌。原本家住民生社區的許小姐,一直想幫子女搶進大安區明星學區,去年第三季相中一戶金華國中附近老公寓。

起初,屋主開價三千餘萬元,堅持不願讓價,好在目前看屋者寡,她一邊多方看屋、一邊耐心與屋主互動,年初美濃大地震爆發土壤液化、老屋安全危機,她乘勢以此議題來回交涉,「我不是要佔他便宜,很不巧的,大家都在一個市況不好、不可抗力的風險(土壤液化)存在下,我買也要承擔後面的風險。」

看房半年多以來,許小姐發現,現在同樣的預算,產品選擇多很多,加上居住安全風險,更堅定她不願追價的決心。最後屋主讓步,以二千多萬元成交,不到一年,總價砍了約八百萬元。

信義房屋忠孝永春店主任劉育昇分析,房市吹降價風,代售物件亦產生質變。目前賣方分兩類,一是堅持利潤,未達到預期獲利不賣,多已撤離市場,或轉賣為租。其二,售屋意願明確,只要買方出價不是太離譜,多半願意降價。

聰明開價有撇步,信義房屋大安成功店店長李朝昇建議,買、賣屋前,先參考實價登錄附近五百公尺的區域行情,但思考邏輯不同。賣方參考半年內、類似條件物件成交行情後,再依住家的優劣勢微幅調整開價,在這市況低迷之時,不宜以最高行情出價,可能落入無人看房的窘境;買屋則建議以實價登錄打八折,當作第一次出價,切莫因為市況不好,帶大刀砍七折以下,避免打壞屋主觀感,仍無法買到理想住宅。

第三招:先求有再求好
預算少可從入門地段下手

更聰明的做法,是議價前先洞悉屋主背景。房市投資人律師蔡志雄建議,得知標的物門牌地址後,可到地政事務所請調土地謄本,藉此了解該戶的貸款情況,例如他就曾遇到屋主半年內又向壽險公司貸二胎的情況,據此研判賣方財務不健全,增加議價籌碼,「如果遇到投資客撐不住丟出來賣,就有機會砍更多。」

換屋預算有限,不妨從入門地段撿便宜。據內政部統計,近兩年台北市中古屋房價跌幅前十名路段,有七條坐落於大安、中正、信義等蛋黃區,跌幅最劇的大安區和平東路三段跌價一三%,每坪均價約六十五萬元。若換不起正蛋黃區,可從相對低價的區段入門。

縱橫房市二十餘年的Apple House總經理葉國華分析,若國內外經濟局勢仍不見起色,亦無外來投資買盤進駐,短期內房市恐難復甦,預估今年到明年,價格仍會持續修正,至少未來五年內,價格都會在低檔盤整。這也意味,絕對低點恐怕還沒到。

賣屋的人總想賣在最高點、買屋者總想買在最低點,但無人能精準預測房價高峰與谷底,能在這一波跌勢中,以房換房,在以往望塵莫及的蛋黃區找到符合需求的住宅,就算未來景氣跌,資產仍相對保值,就已是這波房市空頭的大贏家。

漲不跌時代已過,信義區2年跌近2成——台北市中心房價變化
漲不跌時代已過,信義區2年跌近2成——台北市中心房價變化

【延伸閱讀】交易量委靡,高房價失去支撐—近半年北市中心區交易戶數變化

●區域:大安區
2015年09月:210戶
2015年10月:210戶
2015年11月:214戶
2015年12月:526戶
2016年01月:123戶
2016年02月:99戶

●區域:信義區
2015年09月:226戶
2015年10月:163戶
2015年11月:148戶
2015年12月:298戶
2016年01月:89戶
2016年02月:73戶

●區域:中正區
2015年09月:153戶
2015年10月:169戶
2015年11月:269戶
2015年12月:346戶
2016年01月:90戶
2016年02月:64戶

●區域:松山區
2015年09月:260戶
2015年10月:135戶
2015年11月:118戶
2015年12月:365戶
2016年01月:82戶
2016年02月:69戶

●區域:中山區
2015年09月:393戶
2015年10月:254戶
2015年11月:308戶
2015年12月:1,035戶
2016年01月:248戶
2016年02月:143戶

1、2月單月成交量驟減,約為去年下半年單月成交量的一半以下

註:受房地合一稅影響,去年底交易增

資料來源:台北市地政局
整理:王柔雅