摘要
1.2025年報稅適用的「豪宅稅」新制，針對2024年售屋者大幅影響，財政部調整高價宅門檻，須同時檢視總價與每坪單價。
2.若無法提出購屋成本證明，將以新公式計算售屋所得。新制對屋齡新、精華區小宅與中南部透天影響較大。
3.專家建議售屋前檢查房屋權狀，確認車位與陽台資料，避免不必要的課稅。
「豪宅稅」變革，你確定沒受影響嗎？財政部在2月公告新的售屋所得計算規定，原先對高價宅的認定門檻僅看總價，現在改為總價、單價都要看！在2024年售屋的民眾，於5月、6月申報售屋所得時，恐怕都會受到影響！專家提醒，檢查車位、房屋產權有無漏登，或許有合法節稅的機會。
房地合一稅在2016年元旦上路，因此只有在2015年12月31日前取得房屋的民眾，適用將售屋所得併入隔年度綜合所得額申報者，才會受「豪宅稅」變革的影響。而2025年申報2024年的綜合所得，故2024年有售屋、且持有房屋超過10年的民眾將成為第一批受影響的賣方。
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，目前財政部追加的高價宅總價、單價的門檻為：
1.台北市總價6,000萬元或每坪120萬元；
2.新北市總價4,000萬元或每坪75萬元；
3.桃園市、新竹縣市、台中市、台南市與高雄市總價3,000萬元或每坪50萬元；
4.其他地區總價從2,000萬元提高到2,200萬元或每坪35萬元。
陳俊宏解析，原則上，售屋所得以「核實認定」為優先，也就是「售屋總價-購屋總價-必要花費」，只有在無法提出取得成本的證明時，才會以財政部發布的標準來計算所得額。
無法核實計算所得時，一般售屋所得計算為「房屋評定現值×各地區標準」；而高價宅的售屋所得計算公式為「出售總價×房地現值比例×20%」，其中的房地現值比例為「房屋評定現值／（房屋評定現值+土地公告現值）」，簡稱「房地比」。
屋齡新、精華區小宅，受「豪宅稅」變革衝擊恐較大
陳俊宏表示，若達高價宅的門檻，也不一定會提高所得額，關鍵在於「房地比」。譬如，某台北市大安區A公寓因屋齡超過60年，故房屋殘值低，房屋現值僅約15萬元，未被納入高價宅買賣時，根據台北市大安區2024年出售之房屋的設算標準是房屋評定現值之48%，故計算所得額為7萬2,000元（15萬元×48%）。
但被列入高價宅買賣時，因售出總價約4,000萬元，房地比為0.6%，申報所得額反而降低成4萬8,000元（4,000萬元×0.6%×20%），較原先減少了33%（詳見表1）。
陳俊宏分析，原則上，影響較大的是屋齡20年左右的電梯大樓或「精華區小宅」，因房屋評定現值仍高、土地持分小；而雙北精華區常見的無電梯公寓，雖有機會超過高價宅門檻，但普遍屋齡逾30年，房屋殘值較低，衝擊有限。而中南部常見的透天厝，如果屋齡低於20年，因房屋評定現值仍高，亦可能影響較大，但若屋齡達30年以上，同樣衝擊有限。
因此，陳俊宏也建議屋主，出售房屋前要檢查車位、陽台的面積在房屋產權上有沒有漏登的情況。因為高價宅的「每坪單價」門檻不含車位，因此屋主出售的房屋若有停車位，應於合約書上確認車位面積與車位價格，而陽台方面若漏登，在補登後通常都會讓房屋單價計算出來變低，進而有機會避免被認定為高價住宅。
延伸閱讀
想買房再等等！房價還會再跌？出價從幾折開始喊？「成交議價率」看這裡
「房價最實惠」前10名》大台北捷運站還有2字頭房價，總價不到千萬！
返回 房產趨勢報你知 買賣房屋大剖析