摘要
105年房地合一稅實施後，繼承或贈與所得不動產的成本認定偏低，大約為市價的10%～20%，未來買賣房子時將面臨高額稅負。若能符合自用住宅的條件，就可以享400萬元免稅額與10%稅率，可以節省稅金。
105年房地合一稅上路後，不動產受贈與取得及繼承取得的案件，取得成本的認定是房屋評定現值及土地公告現值，因為取得成本偏低，大約只有市價的10%～20%，繼承人未來出售時，可能會有一筆高額的房地合一稅必須繳納，所以如何節稅？成了繼承人應該注意的事項。
個案的父親民國113年11月往生，遺產中的自住房屋是106年購買，完成了戶籍登記並且居住於該房屋，已經連續滿6年以上。因為母親已經往生，所以繼承權就落在兒子身上。
兒子113年12月辦妥了父親的後事，繼承了父親留下的房屋之後，覺得這個老舊公寓的居住環境，不符合他的生活品質，決定賣掉該公寓，委託我們概算房地合一稅後，發現如果馬上出售，居然有高額的房地合一稅等著他，怎麼辦？
從客戶提示的遺產稅免稅證明書上，房屋及土地核定價額約50萬元，他們委託知名房仲業者的估價，預估市價約400萬元，申報房地合一稅的獲利為350萬元，扣除仲介服務費16萬元，所有權持有期間為7年，以稅率20%計算，房地合一稅約66萬8,000元。（即：400萬元－50萬元－16萬元＝334萬元 x20%＝66萬8,000元）面對如此高額的房地合一稅，客戶咋舌！該如何節稅？
依照所得稅法第4條之5規定：（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。（二）交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。（三）個人與配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定，就可以適用400萬元的免稅額及10%的優惠稅率。父親113年11月往生，兒子113年12月繼承該房屋，遷入戶籍後還要等6年，緩不濟急。
父母親往生前，子女記得遷戶籍回家
另外，112年11月2日台財稅字第11204619060號函規定：...如屬連續繼承或受遺贈取得之房地，得將連續各次繼承或受遺贈之被繼承人或遺贈人持有期間合併計算...也就是只要兒子能夠主張該400萬元免稅額，兒子出售這繼承的老公寓就免納房地合一稅，這0元與66萬8,000元的距離只有相差幾天，實在可惜。
試想，如果兒子在爸爸重病期間照顧他的時候，就能把戶籍登記遷入爸爸老公寓，爸爸設籍的7年和兒子遷入的戶籍，在爸爸往生後就符合「連續滿6年」的規定，繼承後兒子不用再等6年，就能享受這400萬元的免稅額，達到免納房地合一稅的條件。
為此，提醒大家，如果父母親的遺產中的房屋，不是您想要保留的資產，甚至會繼承後短期賣掉，或許未雨綢繆，先將本人、配偶或是未成年子女的戶籍遷入，取得戶籍登記及居住事實，將可以取得400萬元的房地合一稅免稅額，及10%的優惠稅率，避免繳納遺產稅後，還要繳納高額房地合一稅的窘境，一頭牛被剝二層皮，也有利於房屋的銷售。
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小檔案_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。