摘要
1.父母將房屋過戶給子女時，土地增值稅是關鍵成本，適用自用住宅優惠稅率可節省稅額。
2.本文案例中母親將唯一房屋以買賣形式過戶給女兒，經協商買賣價格為500萬元，並利用贈與稅免稅額分2年協助女兒償還銀行貸款。第1年贈與244萬元減輕女兒貸款負擔，第2年再贈與244萬元使房貸幾乎清償。
父母生前將房屋給子女的方式有買賣、贈與或是信託等，其中「土地增值稅」是一筆很高的負擔，因為每年1月1日的土地公告現值都會調整，土地持有愈久，漲價總數額愈高，應納土地增值稅愈高。所以，如何適用自用住宅優惠稅率，成為節稅撇步。
個案中的媽媽育有一男一女，近期媽媽開口要將名下的唯一一間公寓登記給女兒，女兒聞訊欣喜若狂，但是，媽媽的條件是房屋登記的所有費用，一切由女兒自付，女兒一則以喜、一則以憂，透過介紹連絡我們，該如何辦理？
辦理買賣移轉登記
經過概算，媽媽房屋的持有期間超過20年，土地增值稅一般稅率約45萬元，自用住宅優惠稅率約需要20萬元，兩者有25萬元的差額，該如何爭取這個優惠？唯一的途徑就是辦理買賣移轉登記。
客戶懷疑，為什麼贈與不能主張土地增值稅自用住宅優惠稅率，一定要辦理買賣才可以？依照土地稅法第34條規定：土地所有權人「出售」其自用住宅用地者，都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝...，其土地增值稅應就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之...，所以贈與不能辦理自用住宅優惠稅率，只能以一般稅率核課。
至於，如何辦理買賣呢？屆時女兒必須付錢給媽媽，媽媽再將房屋所有權登記給女兒。經查，該房屋及土地的公告現值約300萬元，只要買賣價格大於300萬元，就符合遺產及贈與稅法的規定。經過母女協商，雙方以買賣價格500萬元達成協議，媽媽將今年度的贈與稅免稅額244萬元，無償免除債務；女兒配合銀行貸款核准256萬元給付媽媽，買賣合約書正式成立。
女兒是銀行的小白，但是有固定薪資所得，夫妻年收入百餘萬元，繳納銀行貸款無虞。但是，女兒還是不放心，希望儘早清償房屋貸款，畢竟無債一身輕。
我們建議女兒，該案件預計113年12月底結案，114年1月份又有新的贈與稅免稅額244萬元可以贈與，只要對媽媽溫柔對待，噓寒問暖，媽媽114年1月2日可以再無償贈與244萬元給女兒，屆時，女兒再將該受贈取得的244萬元清償銀行貸款，114年1月3日房貸餘額僅剩12萬元（256萬元-244萬元=12萬元），剩下這筆12萬元房貸，由女兒自有資金清償，其實，銀行房屋貸款256萬元只繳納了3天房貸利息，馬上就可以無債一身輕了。
女兒聽了以後，點頭如搗蒜，認真的說：為了清償房屋貸款，她會好好的孝順媽媽！買賣契約就在歡樂的氣氛下完成，我們更看到媽媽眼神中充滿了感謝。
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小檔案_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。