「房子先登記給長子...」父母後悔怎麼辦？房產要再過戶給弟妹，只有2條路

摘要

父親過世後，房產全登記長子名下，帶來了弟妹權益公平性與都更談判問題。實務上無「借名返還」登記，只能走贈與或法院判決，各有不同的稅務與風險。

那天，長子坐在我對面，語氣很平靜，卻藏著一點遲疑。他說：「我不想一個人拿走爸爸留下的一切…」

父親過世後，母親依著傳統觀念，在她還健在時，主導把父親留下的房產，全部登記在長子一個人的名下。房屋則由母親繼續居住使用。

母親的想法很單純：「房子就是應該留給長子，他也照顧我，這樣比較不會亂。」

但這位長子，心裡卻一直過不去那一關。他知道，那不是「自己的房子」，而是爸爸留給全家人的遺產。

「我不想一個人拿走全部」長子說：「母親近日已辭世，他希望能把這些不動產，過戶一部分的持分給弟妹們，讓大家一起承接父親留下的心意。」只是，他真的不知道該怎麼做才「對」。

更現實的是，最近已有建商上門，談都更合建。弟妹們也很著急，因為他們心裡很清楚：「只有登記在地政事務所的所有權人，才是地主，才有和建商談判的資格。」於是，這個家庭一起走進了事務所。不是為了爭，而是為了「好好分配」。

一開始，他們詢問，可以跟地政事務所說：「房產是我們借名登記在大哥名下，現在大哥同意返還給我們嗎？」

我先提醒他們一件很多人不知道的事：地政事務所的不動產登記，沒有「借名登記返還」這個選項。也就是說，即便大家都願意承認，房產只是「暫時登記在長子名下」，法律與行政機關，並不會自動幫你承認這件事。

實務上，房產要過戶給弟妹們，常見的只有兩條路：

方案1：分年「贈與」持分給弟妹

這是很多家庭直覺會想到的方法。

1.可以慢慢分年移轉。
2.若每年在244萬元免稅額內，可降低贈與稅壓力。

但也要有心理準備：
1.有土地增值稅
2.有贈與稅（如果超過免稅額）
3.有契稅
4.有印花稅

這不是「沒成本」，只是「把成本分期」。而弟妹們因為要和建商談都更，所以也沒辦法慢慢等。

方案2：透過「法院」調解或判決

這條路，比較「硬」，但在稅務上反而更乾淨。

1.原則上沒有贈與稅，但仍有土地增值稅。
3.若是法院判決，可免契稅、免印花稅。

但我要特別提醒一句實務重點：國稅局通常希望看到的是「法院判決」，而不只是調解或和解。因為，只有經過法官根據證據，實質審理認定「確實是借名登記」，才能避免被國稅局認定為「假借名、真贈與」。

今天這個家庭還是幸運的，我也誠實地和他們說了一句重話：「你們今天會這麼順利，是因為大哥願意配合。」

如果長子起了私心，弟妹們要主張「借名登記返還房產」，在法院舉證，會有多困難？請參考筆者的這篇文章：遺產爭產常見糾紛：「借名登記」的財產要如何拿回來？

那往往不只是繳稅的問題，而是：證據不足、親情撕裂、官司拖好幾年。這也是為什麼，我常說：「借名登記，是把風險留給未來的自己或孩子。」

如果時光可以倒流，其實有更好的安排

我和他們分享了一個「如果當初」的版本：如果父親的用意，是希望在自己身故之後，房產能給太太住到終老，再留給孩子們共同繼承，並且希望把這件事託付給長子協助，也讓長子照顧媽媽，所以長子的分配比例可以高一些，而父親生前，是用 「遺囑信託 」來規畫安排。

1.指定長子為受託人。
2.全體子女為受益人。
3.約定在母親身故後，或符合特定條件時，信託終止，長子必須依約移轉持分給弟妹。

那麼今天，事情會單純很多。而且遺囑信託的財產返還，也有稅務的優點！因為在法律與稅務上：

1.遺囑信託成立時，已經課過遺產稅。
2.日後長子（受託人）依信託約定移轉給弟妹們，不再課遺產稅，也不課贈與稅。
3.而且土地持分移轉，視為父親的遺贈，所得稅、土地增值稅、契稅 可依各稅法規定給予免稅。

這不只是節稅，而是協助規畫一個，讓孩子們不用彼此懷疑，也不用對簿公堂的「傳承方案」。

傳承，從來不只是「分財產」

我常對客戶說：「真正好的傳承規畫，不是讓某一個人『占盡優勢』，而是至少讓所有權人（父母）及想要照顧的家人，都不用和自己的運氣，及其他繼承人的人性賭一把。」

本文獲「明恩法律事務所-天使律師說故事」授權轉載，原文：「房子先登記給長子就好？」這句話，很多父母後來都後悔了-借名登記vs.遺囑信託

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