摘要
房屋買賣登記需備齊「四大天王」：身份證影本、印鑑證明、所有權狀正本及印鑑章。若所有權人臥病在床無法外出，可向戶政事務所申請到府辦理印鑑證明，只要其意識清楚、能自行授權，即可立書面委託書由親屬代為辦理，不需法院監護宣告。看護與監護差一字，在法律上卻天差地遠。
由於不動產買賣登記時，必須備妥身份證影本、印鑑證明、所有權狀正本及印鑑章，才能辦理買賣所有權移轉登記，我個人稱它為「四大天王」。所以，當所有權人臥病在床或是不良於行時，因為缺乏印鑑證明，買賣所有權移轉登記就會卡關，屆時，可能要由所有權人，另立書面授權書委託第三人辦理。但是，這個委託是一種意定代理，並不是法定代理，所以，不需要透過法院聲請，只要所有權人自行簽立書面授權書就算完成手續，和法院的監護宣告，大相逕庭。
個案的所有權人，因為車禍受傷不良於行，所以長年臥病在床，並且請有外籍看護，方便照顧。日子久了，彈盡援絕，哥哥希望幫她賣掉房屋，解決燃眉之急，透過介紹，希望我們能協助他向法院聲請辦理監護宣告，由哥哥代理妹妹出售房屋，利用出售房屋價金來支付未來的生活費及看護費用。經過了解，妹妹精神狀況正常，意思表示無虞，只是車禍後不良於行，臥病在床，必須靠看護照顧，無法出門到戶政事務所辦理印鑑證明。
臥床但意識清楚，不符合受監護宣告之人
但是，妹妹的意識清楚，辨識能力無礙，並不符合民法第14條：不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示效果者...所以，妹妹的條件不符合受監護宣告之人。那要出賣妹妹名下的房屋，解決生活費用的燃眉之急該怎麼辦？
出售房屋的「四大天王」裡，身份證影本、所有權狀正本、印鑑章獨缺印鑑證明，可以利用這個到宅服務辦理。依照新北市現行戶政事務所到府（院）服務：居住本市轄區，有下列情形之一者 ：
1.年邁行動不便者。
2.身心障礙行動不便者。
3.重大傷病住院或在家療養不便外出者。
4.其他經戶所核准辦理者。
所以，所有權人並非民法第14條不能為（受）意思表示的情事的，而是符合戶政事務所到府服務的規定，只要取得戶政事務所核發的印證證明，出售房屋的「四大天王」備齊後，就可以辦理房屋買賣過戶事宜。至於，無法出門辦理簽約及點交房屋手續，則可以由所有權人另立書面授權書給哥哥協助辦理相關手續即可。
看護與監護雖然只差一個字，在法律上的意思表示的效果，卻有著天壤之別，所以如果所有權人意識清楚，並不需要緣木求魚向法院聲請選任監護人，而且法院也不會准許。只要向戶政事務所請求到府服務，取得印鑑證明，出售房屋的問題將迎刃而解。
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小檔案_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。