圖片來源:達志影像
根據內政部不動產資訊平臺統計,各季房地產買賣糾紛原因中,房屋漏水問題都是高居第一名。有些屋主或投資客會在中古屋出售之前,先加以簡單裝潢及油漆,隱蔽原有的漏水現象或壁癌,爭取較好的賣相。除非屋主蓄意隱瞞,在仲介業者提供的不動產說明書上勾選未漏水,否則購屋者在交屋後,很難循消費者申訴或訴訟手段解約,或要求原屋主負擔修繕費用。
建議大家在選購中古屋時,盡量不要選擇以重新裝潢為訴求的房子,老舊中古屋多少會有裂縫或滲水等瑕疵必須修繕,購屋者可藉此要求屋主折讓屋款。此外,最好先自行評估這些瑕疵是否有修復的可能,再行下訂。
造成房屋漏水的原因很多,主要可歸納為房屋施工瑕疵和內部管線漏水兩大類。常見的房屋施工瑕疵造成的漏水問題,有鋁門窗框四周漏水、冷氣窗上方蓋板周圍漏水、牆角樓層接縫漏水(尤其是有外露梁的室內踢腳部位)、陽臺及花臺內側漏水等。
此外,外牆在地震過後產生裂縫、外牆或樓板混凝土強度不足導致結構體內孔隙多、混凝土未灌實留下蜂窩部位等,也是漏水的原因。老舊加強磚造房屋的外牆為紅磚所砌造,紅磚吸水性較大,再加上磚縫可能未用水泥砂漿填實,導致這類房屋漏水非常普遍。
要徹底解決外牆漏水問題,必須從牆外重新做好防水,但集合住宅的外牆防水修繕除了必須從室外搭架外,還必須拆除原有面磚或石材鋪面,重做防水層再復原,所費不貲,在現實上很難付諸實施。建議大家在選購中古屋時,最好先查看漏水和壁癌位置是全面性的,或只是局部。若是局部的問題,才有可能從室內尋求解決方法。
從室內修復漏水問題,一般是採壓力灌注法,將不收縮的親水性發泡樹脂或環氧樹脂灌入裂縫內填補,即坊間所謂的「打針工法」。由於裂縫修復後,遇地震時仍可能再開裂,所以選用的填縫材不宜是容易斷裂的剛性材料。此外,各種樹脂也有老化問題,僅從室內施工難以一勞永逸,大家最好找有口碑、較多實績,並願意提供較長期限保固責任的專業廠商來施工。
壁癌的成因和處理
牆壁漏水常會伴隨著室內產生「壁癌」。鋼筋混凝土牆或水泥漿砌磚牆受水侵蝕後,水泥水化物中的鈣離子與水反應,形成可溶於水的氫氧化鈣Ca(OH)2並滲出混凝土表面,與空氣中的二氧化碳CO2作用,生成碳酸鈣CaCO3,並在水分蒸發後析出白色碳酸鈣結晶鹽類,附著於牆上,這種現象即所謂的「白華」,由於難以根治,所以俗稱「壁癌」。
壁癌不僅損害牆壁,破壞室內裝修,而且發生壁癌的牆面潮濕,又附著許多毛狀結晶物,非常適合黴菌大量繁殖。這些黴菌隨著空氣飄散到家中各處,影響人體的肺、呼吸道、支氣管及皮膚健康。先進國家對壁癌零容忍,視為重大的健康威脅。
壁癌最常發生的位置是外牆,以及浴廁磚砌隔間牆的外側。想根絕壁癌問題,只有從受水淋的一側將水完全堵死,讓水不再侵入壁體內,方能見效。如果是自家室內浴廁隔間牆外側出現壁癌,建議先敲除浴廁內磁磚及地磚,重做防水層再重貼磁磚及地磚,然後再處理牆外側的壁癌問題。
至於外牆的壁癌問題,要從室外重做防水修繕,但難度很高;若無法從牆外側堵水,則退而求其次從室內施作。臺灣營建防水技術協進會建議,可先磨除壁癌面的水泥漆或壁紙,若水泥砂漿粉刷層已嚴重劣化,則需全面打除至紅磚面,重做一次粗胚粉刷。接著,以矽酸質系的防水材分兩次塗刷,由於矽酸質防水材中含有活性矽,滲入牆內後,可搶先與鈣離子發生反應,生成樹枝狀結晶體,填充於混凝土或磚牆內的孔隙及裂縫中,達到內部阻水的效果。之後,於防水層上再做一次水泥砂漿粉刷層。
由於工序繁複,建議委請專業廠商施工。若壁癌範圍不大且輕微,則可試著自行購買市售的防壁癌漆,依說明書上程序自行處理塗刷,觀其後效。
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作者:蔡榮根
出版社:天下文化
出版日期:2024/10/30
作者簡介_蔡榮根
知名結構技師及土木技師。現任台北市土木建築學會理事長。
1955年生於金門。成功大學土木系畢業、中興大學土木工程研究所碩士、台灣大學EMBA商學研究所碩士、台灣大學工學博士、南開大學經濟學博士。
1978~1988年服務於軍管時期的金門縣政府;1990~1991年任職於中華顧問工程司;1992年起自行開設結構技師事務所。1997年起,歷任台北市、台灣省、新北市結構技師公會理事長,及中華民國結構技師公會全國聯合會理事長。
長期關心公共工程品質及居住安全,並協助政府推動相關法案和災損調查,2013年獲行政院公共工程委員會頒發「三等公共工程專業獎章」。
著有暢銷歷史文學書籍《狼煙未燼》,獲白先勇講座教授和許倬雲院士推薦。