房地產

圖片來源:達志影像

在新青年安心成家貸款的推波助瀾下,近期許多首購族紛紛出手購屋,但因為第一次買房,對買賣流程、簽訂合約有較多疑問,因此,永慶房屋契約部資深經理陳俊宏特別分享,首購族在簽訂成屋買賣契約時,常見的3大迷思,以及正確觀念。

迷思1:簽訂買賣房屋的契約後,可以解約?

最常見的迷思之一是「簽訂房屋買賣契約後,發現不喜歡的地方時,還是可以反悔、有機會解約」,但答案是:不行!陳俊宏表示,合約簽訂後,為了保障買賣雙方的權益,兩邊都不能隨便解約。

以買方來說,常見的狀況是,簽約後發現房屋瑕疵,想要主張無條件解約。但除非房屋具有重大瑕疵,導致無法居住,譬如輻射屋、危樓等,才有機會無條件解約;常見的房屋瑕疵,譬如滲漏水、壁癌、龜裂、空心磚等或甚至是產權瑕疵,買方想要無條件解約,「因為不符合比例原則,所以在實務上難度相當高。」

舉例來說,假設滲漏水修繕可能花費數十萬元,但買方卻因此要求解除千萬元以上的房屋買賣合約,這樣就屬於不符比例原則的狀況,實務上,即使向消保官申訴或走訴訟流程,消保官或法官也會認為,「這些瑕疵可以透過修繕而恢復,或產權瑕疵也不影響居住功能,因此頂多判出『酌減價金』的結果,也就是屋主用便宜一點的價格出售給你。」

迷思2:買、賣雙方可以在合約上隨意增加附加條款?

很多買方會在合約上加註「如果不能貸款到多少錢,就可以無條件解約」的附加條款,但實務上,陳俊宏說明,當然也不能隨便說加、就加!因為合約牽涉到買賣雙方的權利義務,所以不管是哪一方、要加註什麼樣的附加條款,都需要經由雙方同意。

這邊要提醒的是,如果欲加註的附加條款過於偏頗,可能就會導致另一方不願意賣房或買房,因此需要思考雙方權益的平衡。

迷思3:簽訂合約,就應該有「契約審閱期」?

坊間常聽到「我沒有得到契約審閱期,所以可以主張解約」,陳俊宏解釋,得視消費者跟誰簽約。

「審閱期」的規範來自於《消費者保護法》第11條之1,內容是「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。」所以賣方得是「企業經營者」,他所提供的契約才會是「定型化契約」,進一步才有「審閱期」的保障。

因此,如果你是向建商購屋,才會有「審閱期」的保障;但購買中古屋,房屋提供者並非「企業經營者」,所以雙方最後簽訂的合約,嚴格來說是「買賣契約」,並非「定型化契約」,故無「審閱期」的保障。民眾簽訂買賣契約後,想要主張因為沒有審閱期而解約,在法理上很難站得住腳。

所以最好的狀況,還是簽約之前就仔細評估,包含房屋狀況、貸款條件等,避免反悔而衍伸諸多糾紛。

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