摘要
社區管理費便宜不一定真的省錢！有社區透過公共車位出租，以租金收入補貼住戶管理費，創造管理費每坪20元的低價優勢。但背後涉及車位產權、公設比及出租率等問題，一旦租金收益減少，住戶恐須承擔更高管理費。
隨著時代的變化，公寓大廈的管理愈來愈奢華，除了24小時的警衛，還有社區吧檯的香醇咖啡、健身房、閱讀室、兒童遊戲室…，其實都是高額管理費堆疊起來的成果。
個案中的社區，鄰近捷運站，該社區以區域內的大樓以低管理費聞名，每坪只收20元，相較鄰近的老社區動輒每坪50元～60元，新社區每坪近80元～100元的管理費。到底當初建商施了什麼魔法，讓這個社區能以低管理費自傲！讓我們追根究底從建物第一次登記談起。
該社區約有300戶，屋齡近30年，平面車位約200個，其中100個平面車位，屬於約定專用的私人車位，當初由建商出賣給承購戶，爾後承購戶可以再出售給社區內的所有權人；另外100個平面車位則登記為社區的共同使用部分，該車位只能出租，不能出售，委託由管委會統一出租給社區所有權人使用。於是，社區內就有所有權的車位和租賃使用權的車位，兩種不同的權利。
其實羊毛出在羊身上
這100個出租車位，如果以每個月租金3,000元計算，就可以幫社區產生近30萬元的租金收益，回饋給這300戶住戶做為管理費，等於每戶每個月有近1,000元的管理費補助，這就是多年來社區每坪管理費只要繳納20元的大秘寶，讓隔壁社區好不羨慕。其實羊毛出在羊身上，豬不會幫你買單。
早期建商登記，若以每個平面車位12坪為例，100個平面車位約需要1,200坪公設分攤；假設社區300戶面積登記一樣，每戶要分攤4坪公設，所以該社區的共設比例約30%，比鄰近同年代社區的20%公設比大許多。建商車位的登記方式大約有3種，一種就是類似該社區的情況，一部分法定車位編為公設，一部分約定專用，登記為獨立產權的車位。另外一種是全部當公設使用，出租給社區所有人，如果車位不夠，就以抽籤方式承租車位，所有租賃所得歸社區充當管理費用。最後一種則是全部約定專用，直接出售給承購戶，由承購戶自性收益處分，當然就沒有租賃所得歸社區管理費的問題。相對的，該社區管理費最高。
追根究底的結果，該社區的管理費如此便宜，並沒有任何過人之處，只是買家必須多支付100個車位的公基金，再由社區沒有買車位的所有權人來承租車位，將租金反饋給社區全體所有人，達到降低管理費的效果。如果以一戶30坪為例每坪50元，每戶每月管理費為1,500元。該社區每坪20元，每戶每月管理費為600元，加上1,000元的社區車位租金收益，共計1,600元，其實兩個社區的管理費不相上下。
到底那一種方式對於全體所有人有利呢？答案可能會令人失望，因為建物第一次登記的方式是建商說的算，而不是承購戶說的算！試想如果社區的100個車位都沒有人要承租，或是承租率極低，屆時，所有權人們是否賠了夫人又折兵？租金收益如果很少，或是近於0元，管理費自然水漲船高，空車位的管理也會影響自有車位的價格，屆時，建商早已經退場，社區管理後果由全體所有權人自負，才是更大麻煩。
近年來的建物第一次登記，建商車位多以約定專用方式，同時配合車位編號登記，較少看見以全部公設或是部分公設的方式登記，所以，管理費的繳納，是真便宜還是假便宜？應該是內行看門道，外行看熱鬧！天下沒有白吃的午餐！才是正確答案。
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小檔案_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。