量縮8成、價格還漲！重劃區預售屋還能買？業者：中古屋較具CP值

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第7波選擇性信用管制實施以來，雙北市熱門重劃區買氣明顯萎縮，其中土城暫緩重劃區、淡海新市鎮等區域，交易量更是重挫8成以上，但平均單價多呈現不減反增。不少購屋族想問「重劃區還能買嗎？」業者表示，中古屋較具CP值，但若偏好新屋、且看重預售案的付款彈性，則建議多看多比較、並積極出價，以爭取較佳的入手條件。

信用管制前後落差大，預售屋交易量急降

在2024年9月央行宣布第7波選擇性信用管制之前，全台房市火熱。以預售屋來看，2024年1月至8月，除了2月適逢農曆年假、工作天數較少，使預售交易件數較低外，其餘月份的預售案交易量皆在1萬件以上，甚至6月還出現1萬6,803件的驚人案量。然而管制上路後，景氣驟然變天，2025年預售屋每月平均僅3,539件交易，量能出現數倍落差。

進一步觀察雙北市熱門重劃區，根據永慶房產集團統計，2025年各區的交易量無一倖免，年減幅全數在4成以上。其中，新北市土城暫緩重劃區交易量下跌達91.4%最多，而淡海新市鎮、二重重劃區、林口新市鎮、塭仔圳重劃區也都量縮8成以上（詳見表1）。

 

值得注意的是，雖然交易量大幅萎縮，但除了新北市仁義重劃區房價略為回檔，年減1.7%之外，其餘重劃區的單價卻年增2.8%至12.8%不等。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，由於購地與營建成本居高不下，加上建商仍需保有一定的利潤，使預售屋的價格難以下修、也出現較大的買氣萎縮。同時也可以觀察到，為了降低總價門檻，建商在坪數的規劃上也愈來愈趨向小宅化發展。

選預售或成屋？考量坪數、屋況成關鍵

反觀中古屋，根據永慶房產集團統計，這些重劃區所在的行政區，除了北士科所在的士林區單價年增6.4%較高之外，其餘行政區的中古屋房價年增減幅介於-0.7%至3.6%之間，呈現盤整格局（詳見表2）。陳金萍表示，在重劃區建設與剛性需求的支撐下，房價不致大幅崩跌，加上中古屋屋主進場時間、成本以及財務狀況不一，因此價格較能反映當前的市場情勢，故目前呈現盤整至小幅修正的走勢。

 

面對預售屋單價持續創高、坪數愈來愈小的情況，陳金萍建議，購屋族可優先考慮中古產品，因為近來房市買氣驟減，許多屋主較願意讓利求售，對於消費者是進場的好時機，且在相同預算下，多半可以買到較大的坪數，CP值相對較高。再加上中古屋可實際檢視屋況、能及早裝潢或規劃未來居家場景，對消費者也是好處。

若偏好全新屋況，且看重預售屋付款期程較長、初期資金壓力較輕的購屋族，則建議要多看、多比較，除積極出價外，也應跟建商確認貸款事宜，例如倘若交屋時仍處於信用管制的房貸緊縮，建商是否能提供房貸差額的貸款，或是有其他退場機制，才能確保購屋過程的安全順遂。