摘要
對一般民眾來說，用貸款買房就是5倍的資金槓桿。但對建商而言，要蓋房子同樣也離不開資金槓桿，只需用到少許的錢就可以拿到龐大資金來蓋房，且建商房子蓋好若賣不掉也不會賠錢，甚至還能愈賣愈貴，原因何在？
前面的文章提過，房地產市場運作的底層邏輯在「資金槓桿」，也已經跟大家聊過5倍槓桿對買方的意義（延伸閱讀：房市熱、貸款買房賺更多？房產專家：貸款買房是5倍槓桿！這件事最該擔心...）。
今天，我們來聊聊更精采的，讓你知道槓桿對於建商到底有多重要。
建商如何運用資金槓桿？
建商的營運模式很簡單，買土地、蓋房子，然後賣房子賺錢。
買土地，可以跟銀行申請「土地融資」借錢來買。蓋房子，可以跟銀行申請「建築融資」借錢來蓋。房屋生產過程所需要的資金，都可以利用銀行來取得。
聽起來很棒對不對？買土地跟蓋房子都可以使用槓桿。更棒的是，在預售屋機制的設計下，另外還可以從客戶手上拿到頭期款及工程款。所以，建商只要拿「少部分的錢」就能蓋房子了！
什麼？你以為這樣就已經很好賺了嗎？更棒的來了，如果最後房子沒賣完，建商還可以跟銀行申請「餘屋貸款」。
什麼是「餘屋貸款」呢？就是建商蓋好的建案沒完銷，用剩下來的餘屋，來跟銀行申請貸款。依據央行2021年的最新規定，賣不完的餘屋，建商可以拿來貸款4成。
大家去過營運時間快結束的超市吧？還沒賣掉的生魚片，因為有去化壓力，超市只能減價大拍賣。
但房子不一樣，賣不掉變存貨沒關係，靠銀行給的「餘屋貸款」撐腰，還是可以取得資金。建商可以繼續賣、慢慢賣、加價再賣，完全沒有資金周轉不靈、需要降價的壓力。雖然「餘屋貸款」的利息不算低，但多高都無所謂，這些要付給銀行的利息，再灌到房價裡，轉嫁給消費者付就好。餘屋放愈久愈貴、放愈久愈賺，跟威士忌一樣，愈陳愈香。
所以，在槓桿模式運用下，如果少數建商有炒房意圖，希望房子賣價不斷創新高，完全不是問題。
房子賣掉了：「可惡！定價錯誤，早知道這麼貴也有人買單，應該每坪再多加10萬元賣的。」
房子賣不掉：「喔，沒賣完，YES！可以賣更貴，先拿來跟銀行借錢，黃協理我們很熟的。」
從「土地融資」、「建築融資」到「餘屋貸款」，整個蓋房子的營運資金，全程都是銀行在罩。
如果專業門檻過關，不需要太多錢也可以當建商。資金不是問題，反正槓桿開很大，都不是花自己的錢。最壞結果，到時候跑路就好，反正倒的是公司。換家公司名，重出江湖又是一條好漢囉！
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文：你不知道的地產秘密：建商槓桿到底開多大？
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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士，具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業，為客戶解決一生的房產大小事。
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