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建商房子蓋好賣不掉,恐面臨慘賠命運?房產專家揭真相:餘屋放愈久、漲愈多

圖片來源:Adobe Firefly
摘要

對一般民眾來說,用貸款買房就是5倍的資金槓桿。但對建商而言,要蓋房子同樣也離不開資金槓桿,只需用到少許的錢就可以拿到龐大資金來蓋房,且建商房子蓋好若賣不掉也不會賠錢,甚至還能愈賣愈貴,原因何在?

前面的文章提過,房地產市場運作的底層邏輯在「資金槓桿」,也已經跟大家聊過5倍槓桿對買方的意義(延伸閱讀:房市熱、貸款買房賺更多?房產專家:貸款買房是5倍槓桿!這件事最該擔心...)。

今天,我們來聊聊更精采的,讓你知道槓桿對於建商到底有多重要。

建商如何運用資金槓桿?

建商的營運模式很簡單,買土地、蓋房子,然後賣房子賺錢。

買土地,可以跟銀行申請「土地融資」借錢來買。蓋房子,可以跟銀行申請「建築融資」借錢來蓋。房屋生產過程所需要的資金,都可以利用銀行來取得。

聽起來很棒對不對?買土地跟蓋房子都可以使用槓桿。更棒的是,在預售屋機制的設計下,另外還可以從客戶手上拿到頭期款及工程款。所以,建商只要拿「少部分的錢」就能蓋房子了!

​什麼?你以為這樣就已經很好賺了嗎?更棒的來了,如果最後房子沒賣完,建商還可以跟銀行申請「餘屋貸款」。

什麼是「餘屋貸款」呢?就是建商蓋好的建案沒完銷,用剩下來的餘屋,來跟銀行申請貸款。依據央行2021年的最新規定,賣不完的餘屋,建商可以拿來貸款4成。

大家去過營運時間快結束的超市吧?還沒賣掉的生魚片,因為有去化壓力,超市只能減價大拍賣。

但房子不一樣,賣不掉變存貨沒關係,靠銀行給的「餘屋貸款」撐腰,還是可以取得資金。建商可以繼續賣、慢慢賣、加價再賣,完全沒有資金周轉不靈、需要降價的壓力。雖然「餘屋貸款」的利息不算低,但多高都無所謂,這些要付給銀行的利息,再灌到房價裡,轉嫁給消費者付就好。餘屋放愈久愈貴、放愈久愈賺,跟威士忌一樣,愈陳愈香。

​所以,在槓桿模式運用下,如果少數建商有炒房意圖,希望房子賣價不斷創新高,完全不是問題。

房子賣掉了:「可惡!定價錯誤,早知道這麼貴也有人買單,應該每坪再多加10萬元賣的。」

房子賣不掉:「喔,沒賣完,YES!可以賣更貴,先拿來跟銀行借錢,黃協理我們很熟的。」

從「土地融資」、「建築融資」到「餘屋貸款」,整個蓋房子的營運資金,全程都是銀行在罩。

如果專業門檻過關,不需要太多錢也可以當建商。資金不是問題,反正槓桿開很大,都不是花自己的錢。最壞結果,到時候跑路就好,反正倒的是公司。換家公司名,重出江湖又是一條好漢囉!

本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載,原文:你不知道的地產秘密:建商槓桿到底開多大?

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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗,曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士,具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業,為客戶解決一生的房產大小事。

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