房地產

房價23年從498萬漲至千萬、報酬100%好驚人?用數字揭真相:年化報酬大輸0050

圖片來源:達志影像

日前房市有個熱點新聞,在某網路討論區裡,有位不知名網友表示,自己看了23年的房子,還是買下了當初看的第1間房。先前房價498萬元,但23年後已經漲到1,000萬元,感嘆當初沒有跟家人借頭期款,現在回想,當時應該「放下臉皮,開口剩下的不足」。

表面上,房價從498萬元漲到1,000萬元,感覺好像漲很多,當初不買實在是太傻了。但23年漲1倍真的很多嗎?

今天阿宅就介紹一下投資報酬率怎麼看,才不會掉進數字陷阱(未列入自住之設算租金收益,亦未計算稅金及各項維護支出)。

這間房先前房價498萬元,23年後漲到1,000萬。暫不考慮各種稅負成本。23年累積報酬率是100.8%,看起來超高的!

累積報酬率=(期末價值-期初價值)/期初價值=(1,000萬元-498萬元)/498萬元=100.8%。

年化報酬率=(期末價值/期初價值) ^ (1/投資年數)-1=(1000萬元/498萬元)^(1/23)-1=3.08%。

但這是用23年賺到的總報酬率,若轉換成每年的報酬率,年化報酬率其實只有3.08%,還比不上台股ETF——0050定期定額的平均年化報酬率5.7%(編按:此處0050年化報酬數值為定期定額投資方式之計算結果,計算期間為自2003年掛牌至2023年3月,於每月最後交易日時定期定額5,000元投入)。

如果考慮每年都要繳的地價稅、房屋稅,定期支出的房屋維護成本、以及賣掉要繳的土增稅之後,報酬率還會更低。

如果考慮房貸槓桿運用,以自備款150萬元算,不考慮稅及維護成本的槓桿後報酬率,可以提升到5%,但一樣比不上0050台股ETF的年化報酬率。

槓桿後報酬率=資產報酬率+(貸款金額/自有資金)x(資產報酬率-貸款利率)=3.08%+(348萬元/150萬元)x(3.08%-2.25%)=5%。

​所以,23年讓房價從498萬元變1,000萬元,真的不算太高。投資要看的是資金運用效率,要換算成年化報酬率之後,再跟其他投資綜合比較,千萬不要看到數字很大就覺得賺到了喔!

另外用概估的方式,抓了一下內部報酬率IRR。非原文內容,故不寫入本文,若每年設算租金9萬9,600元,IRR為4.57%。

本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載,原文:新聞背後:看房23年,房價從498萬變1000萬,有漲很多嗎?

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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗,曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士,具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業,為客戶解決一生的房產大小事。

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