摘要
1.財政部7月6日宣布通過囤房稅2.0修正草案，將調高囤放稅上限至4.8%，並進行全國歸戶。此草案還需立法院審議通過後，才會正式實施。
2.受囤房稅2.0政策衝擊影響最深的是囤房大戶與持有餘屋的建商。囤房大戶是此政策主要的打房對象；建商若持有餘屋超過2年，就會適用最高4.8%稅率。
3.囤房稅2.0政策也獎勵買房自住家庭及出租房東：自住家庭的法定稅率調降至1%；房東出租房屋如果達到租金標準，法訂稅率下限維持1.5％，上限則調降到2.4％
「子房老師，政府公布的囤房稅2.0，聽仲介說對我的影響最大，怎麼辦？」醫生太太A一早就打電話給我。4年前她在台北市大安區買了一間新房當投資，毛胚交屋後至今仍空著。我曾向她提過資產活化建議做高級出租住宅，但因為毛胚裝潢所費不貲，她一直沒有信心做決定。
「仲介打給妳，就是要暗示妳降價賣。這次政府囤房稅2.0政策，簡單說就是『減輕自住負擔，支持合法房東，打擊空屋囤房，逼賣建商餘屋』啊！」我說。
囤房稅2.0修法2重點
日前行政院公布「房屋稅差別稅率2.0方案」，主要有以下2個重點：
1.調高囤房稅上限至4.8%，並採取全國歸戶
將房屋所有人（含自然人或非自然人）的住家用房屋進行全國歸戶（編按：現行制度是採取縣市歸戶，即同一人在不同縣市持有的房產數，不會合併計算，因此只要單一縣市未持有超過3間房產，就不會課徵囤房稅。改行全國歸戶後，同一人在全國各縣市的房產將合併計算，第4戶起課徵囤房稅）。針對持有多間房產，但並非用於自住者，調高法定稅率上限至4.8%、下限至2%。
囤房稅2.0也要求各地方政府「必須」在2％～4.8％的稅率範圍內訂定囤房稅。並且採取全數累進，若超過一定戶數，每戶皆採取較高稅率計算。
2.調降全國單一自住房屋稅率至1%
為鼓勵購屋自住、房屋釋出至租賃市場，並兼顧繼承非自願共有造成的空置情形，此次修法酌降全國單一自住房屋（編按：指本人、配偶及未成年子女全國僅持有1戶，自住使用並辦理戶籍登記者）的持有稅率至1%。
出租且申報租賃所得達租金標準，以及繼承取得共有之住家用房屋，調整法定稅率上下限為1.5～2.4%；建商餘屋持有年限在2年以內者，法定稅率調整為2%～3.6%。
看完上述複雜的修法重點，「囤房稅2.0」政策到底對大家有什麼影響呢？我針對4種族群進行解析：
囤房稅2.0對買房自住家庭的影響
隨著房價所得比節節高升，買房自住者向來是政府最需要照顧的族群。囤房稅2.0針對全國一定金額以下的單一自住房屋，其持有稅率從現行的1.2%調降為1%。對買房自住者來說，未來可以少繳一點稅。
雖說單一自住房屋規定，只能由所有人或其配偶、未成年子女申請一間房產，適用自用住宅適用優惠稅率。但若有二處以上的房產，可由成年子女、祖父母、父母、岳父母等直系親屬的其中一人，辦妥戶籍登記，如此就能同時享有自用住宅適用優惠稅率。若能善用夫妻及直系親屬分別設籍的要訣，可以享受合法節稅。
囤房稅2.0對買房出租房東的影響
由於年輕人買不起都會區的房屋，政府支持優質房東提供良好的租屋環境，搭配政府包租代管獎勵政策、公益出租人政策，釋出空屋鼓勵出租。
房屋如果出租且達到租金標準，法訂稅率下限維持1.5％，上限則調降到2.4％，調降幅度約1/2。
過去中央政府一直積極鼓勵各縣市政府，針對非自住宅加大持有成本，減少大戶囤房。但若沒有排除租屋用途，房東很容易將成本轉嫁至房客租金上。
隨著包租代管政策慢慢成熟，政府擴大租金補貼，這次「囤房稅2.0」也鼓勵持有空屋的房東，將空房交給包租代管業來管理。
至於房東們最詬病的報稅問題，依照目前委託包租代管的規定，房東每屋每月免稅額是6000元。租金2萬元以下，可抵稅的必要費用率53%；超過2萬元，部分費用率43%。
參與社宅包租代管房東，每屋每月免稅額1.5萬元，超過免稅額部分的必要費用率60%。參與社宅的房東每屋每年還有1萬元修繕費、每件每次3千元公證費，以及每年每屋3500元的居家安全保險費補助，政府給足了利多。
囤房稅2.0對滿手餘屋建商的影響
建商沒有賣掉的房子，2年內餘屋房屋稅率2％～3.6％，超過2年就直接適用最高稅率4.8％。
政策目的，就是要看建商在銷售期2年時間過後是否會調價。若想繼續待價而沽，就要承受4.8%的最高稅率。建商的新房子一來房屋現值相對最高，二來適用最高稅率，難怪全國建商公會群起跳腳，可說是囤房稅2.0實施後的海嘯第一排。
過去建商餘屋曾有銀行的餘屋貸款幫忙支撐，即使賣不好也不需急著調價。現在實務上，銀行餘屋貸款越來越嚴格。除了要求屋齡5年內、面積15坪以上，套房和高價宅產品也不承作。而且餘屋貸款總量不超過該建案一半，貸款上限是4成，等於斷了許多建商保留餘屋的金脈。
加上這次囤房稅2.0修法，對滿手餘屋的建商帶來不少壓力。不過實務上建商不願意公開降價，畢竟這樣會傷害過去建案已經交易客戶的信任，若尚未交屋還可能引發退訂潮。想揪既有客戶整批降價低調一次處理，又怕犯了平均地權條例修正案裡「禁止揪團買房」規定，實在是進退兩難。
囤房稅2.0對囤房大戶的影響
過去傳統華人「有土斯有財」的心理，買房當存錢，長期下來的確有抗通膨的效果。但基於「居住正義」這件事，如果好的房產都先被投資客買下擺著，就會壓縮到自住需求族群的買房權益。
這些投資客寧願將房子空著，只想等好價格出售，這就是炒房行為，也是政府最不樂見的情況。這次囤房稅2.0，將此類囤房稅率調高至4.8%，就是希望這些囤房大戶要不改做出租房東，否則就趕快賣掉房產。
而且依照囤房稅的稅基公式：
1.囤房稅＝房屋現值 × 囤房稅率 × 持份比例 × 課稅月數 ÷ 12
2.房屋現值＝標準單價 × （1−折舊年數 × 折舊率）× 房屋街路等級調整率 × 房屋面積
簡單來說，年份越新、地段越好的房子，房屋現值越高，連帶囤房稅也會越高。
「子房老師，聽起來好嚴重。那我的房子該降價賠售嗎？」醫生太太A煩惱的說。
「囤房稅2.0真正的實施日期未定，房屋稅條例修正草案還要送至立法院審議，希望今年年底完成修法，2024年7月1日起實施。妳的仲介要妳現在就降價賠賣，也有點太早了。」我笑著說。
責任編輯：陳瑋鴻
核稿編輯：林易萱
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作者簡介_紅色子房
紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。