買法拍屋有哪些陷阱？處理超過1800間法拍屋，法拍屋教父給你的11個叮嚀

摘要

法拍屋雖價格誘人，但潛藏諸多風險，包括增值稅負擔、查封不完整、凶宅與危樓問題、占用不明、不點交風險、標價誤寫、兄弟圍標、基地不完整、土地持分不足、手續錯誤廢標與高額搬家費等。投標前應詳實查閱地籍、閱卷筆錄、了解現況，避免落入陷阱。

法拍屋有不少的陷阱，就算標場的老投資客一不小心都會住進套房，或是花了幾年的時間，才取得房屋，所以投標之前必須先做好功課，有不清楚或有疑慮的房屋，就不要貿然進場，下面列舉一些比較常見的案例，提供大家作為參考：

1.增值稅：

當你取得的土地價錢比公告現值低時，得標後若要再轉賣，將產生增值稅。所以事先核計增值額是必要的，這樣可以計算成本，進而達到節稅的功能。

2.查封不完整：

常見有頂樓加蓋或是地下室或是增建範圍未在查封拍賣範圍，自然法院也不點交，那麼縱使拍到房子，但有部分不點交，造成無法使用的風險，所以進場前務必事先做好調查，事前溝通，避免不必要的困擾。 

3.凶宅、危樓：

辛辛苦苦一輩子就想買一個屬於自己的家，自然不想買到不能住的房子，但是法拍屋法院不負瑕疵擔保責任，所以事前調查清楚，避免事後後悔，是非常重要的事。例如輻射屋、海砂屋、危樓（黃標、紅標）凶宅等，都必須一一查清楚。

4.占用狀況不明：

有些法拍屋縱然法院公告點交，但是屋主早已搬離，卻由兄弟占住，就算法院來點交，也住的不安心，甚至不敢搬進去。

另外還包括獨居老人及殘障人士，這些都必須由社會局安排住所，自然完成點交的程序會比較慢，所以查清楚占用人是誰，是非常重要的。

5.法院筆錄載明「不點交」：

「不點交」的法拍屋，固然有其難處，但投標前利用各種管道仔細調查清楚，拍定後聲請閱卷都是非常重要的，不僅可了解現住人之名字、身分證字號、送達住址、占有情形（是否為單獨占有或集體占有）如要打民、刑事官司，確定被告是很重要的。一但告錯對象，將面臨「誣告」之風險，反遭被告提訴，因此不得不慎重為之。

6.避免標價誤寫：

法拍屋投標以總價為準，常常看到欲投標299萬誤寫成399萬，得標後欲哭無淚，所以價位寫好後，請他人代為檢查無誤後，始投入標櫃。 

7.兄弟圍標：

士林法院、金拍屋都發生過投標現場來了五十幾位兄弟圍標，金拍屋甚至請來大安分局來蒐證，最後得標者在刑事組的保護下才敢離開投標室，當然這個案子點交就非常麻煩，所以碰到這種案子，還是問清楚避免麻煩。

8.基地不完整：

曾經發生標的物是透天房屋，有一半建物座落在道路用地上，結果得標後才發現，所以只要是一樓或是透天厝，一定要調閱地籍圖及套繪圖，藉以了解標的物是否完整及是否被占用。 

9.土地持分不足：

例如基地上有四戶，但是持分只有八分之一，明顯少了八分之一的持分，得標後還要跟土地所有權人承租土地，所以標價不能跟正常案子比，必須加上後續之土地購買成本。 

10.廢標：

最為常見是未帶身分證，或是本票未背書。

11.高額搬家費：

有時得標後有人假藉屋主名義，威脅要破壞房屋，索取高額搬家費，這時切記法院履勘時，室內要拍照存證，然後耐心等待法院點交，如果房屋被破壞，當事人須負民、刑事責任。

 

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