個人理財

圖片來源:達志影像

前陣子收到一位網友的私訊詢問,他的月收入約7萬多元,可是他是月光族,幾乎沒有辦法存錢投資股票,因為他每個月要繳約4萬塊的房貸,剩下3萬多元的生活費都幾乎用完,而且房貸還有20幾年。

他問到,等到他60幾歲的時候可能就沒有薪資收入了,但那時候的房貸很可能都還沒繳完,他也沒有多餘的錢去存退休金,所以他打算用房子準備退休金,繳的貸款當作存錢,等退休時就辦以房養老,雖然金額不多,但再加上勞保年金與勞退金,應該還能過,至少不用再繳房貸了,這樣做是否可行。

以前我曾寫過以房養老的文章,我再稍微解釋一下以房養老的概念,就是在到了退休年齡之際,以玉山銀行網頁試算是60歲以後,可以將你的房子反向抵押給銀行貸款,然後每個月給付一筆費用給申請人,利息從給付的費用裡扣除。

以玉山銀行提供的方案為例,領取期間最長為30年,領取期間與房屋屋齡總和需小於60年,領取期間與你的目前年齡合計需大於90年,貸款利息按月繳息,利息收取上限為每月撥付本金之30%,貸款額度最高以本行房屋鑑價金額的6成為原則。

實際試算一個案例,假設申請時的年齡是60歲,房子屋齡是30年,以房養老貸款領取時間也為30年(可領到90歲),假設貸款金額為1,200萬元(銀行鑑價金額須為2,000萬元以上),貸款利率用目前方案裡最低的2.24%來計算。

可以得到,貸放後第1個月可實領3萬3,333元,之後每個月能領到的錢會愈來愈少,因為貸款累積金額增加會增加內扣利息費用,自第162個月(13年半)至第359 個月可實領2萬3,333元(因利息已達30%),最後一個月可實領2萬3,453元。

我們先假設這個人持有的房子鑑價有達2,000萬元,自60歲退休後可以開始從銀行月領3萬3,333元,直到13年半後可維持月領2萬3,333元,減少了1萬元。以目前月領3萬多元,再加上可能有2萬元的勞保年金來說,可能是足夠的。

但要注意一個風險,每個月能領的金額會愈來愈低,而通貨膨脹會讓物價愈來愈高,此消彼漲,這個消費力的減少是能明顯能感受到的。而且這是現在就退休的算法,實際上網友還有20年才退休,20年後的房價與物價漲幅又很難在現在評估。

想申請30年的以屋養老貸款,屋齡不能超過30年

同時還有一點要注意,這位網友如果想在這間房子住到終老,那這間房子的屋齡必須要小於10年,因為20年後要申請30年的以屋養老貸款的話,屋齡不能超過30年。或是換個方式,在要申請以屋養老的貸款前,需要先換到一間屋齡低於30年的房子,才有辦法申請到30年領取時間。

回到網友主要的問題,靠繳房貸存房子,能不能滿足退休的需求呢?我認為房子的地段與增值能力是關鍵因素。假設真的完全沒有其他退休金準備,退休後的收入只有靠以房養老這一筆,那房子的增值就很重要了,因為房價增值幅度與通貨膨脹率很有關係。

如果房價平均增值幅度約等於通貨膨脹率,假設為3%,那麼現有房產價值1,000萬元能在25年後漲價為2,100萬元,但同時物價也因為3%通貨膨脹率增加了2.1倍,這表示你的房產增值並沒有真的為你帶來更多的財富,你的實質消費力是一樣的。

但是以房養老只能貸到鑑價的6成,也就是600萬元,即使25年後,你手上的房產價值成長到2,100萬元了,你能貸到1,200萬元,這筆金額的實質消費力約同等於現在的600萬元,第1個月的3萬3,333元實質消費力等於目前的1萬5,920元,你可以想像一下,現在每個月給你約1萬6,000元的現金,加上9,550元的勞保年金(假設年金在25年後依然可以月領2萬元),夠不夠你過退休生活?

這表示,如果房價漲幅等於通貨膨脹率,那你未來的退休生活,就會等於你目前的房價消費力,未來不會因為房價上漲而過的更好。換句話說,你現在就可以看到你退休後能過甚麼樣的生活了,你買了1,000萬元的房子,退休後就是能過600萬元退休金的生活。

所以你應該也能理解,房價漲幅低於通貨膨脹率,你的退休金準備會愈來愈差,退休後的消費能力會比現在更差,反之,房價漲幅高於通貨膨脹率,你的房產增值不只跟上物價成長,還能為你帶來比現在更好的消費力。

既然你的投資完全集中在手上這唯一的一間房子,你的資產增值幅度就是你的投資報酬率,投資報酬率至少要高於通貨膨脹,才是筆有意義的投資。因此,你這間房子的地段就顯得相當重要,要盡量買在增值空間大的地段,或至少要能保值,才能安全用一間房子來準備退休金,建議要愈換愈靠近市中心的房子。

至於退休後是否能在原屋養老呢?我認為要放下這個執念。你可能每5年~10年就換屋,而且愈換愈靠近市中心,房貸一直都沒有能繳完的一天,但只要在退休前,換到較市區外圍的房子,你所累積的已償還本金與房產增值空間,可能就足以讓你在蛋白區一次付清買一間屋齡低於30年的房子了,這時在來申辦以房養老就好。

至於擔心房貸繳不完的人,之後我再找時間另外寫一篇,關於長年期房貸的問題。

但對於月光這一點,我還是想提醒一下,如果存款不多,又是每個月收入見底,唯一的投資資產還是不容易變現的房地產,生活中如果碰到突然需要大筆支出的時候,財務風險是很高的,而且勢必會影響到退休時以房養老的規畫,務必三思其他的風險變數。

最後補充,不知道在10幾20年房價上漲後,能不能請銀行重新鑑價,提高貸款額度,增加每個月能領的金額,若可以,可能就不用太擔心月給付金額愈來愈低,無法應付通貨膨脹造成消費力降低的問題。

本文獲「雨果的投資理財生活觀」授權轉載,原文:用房子準備退休金可不可行?

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學歷:澳洲昆士蘭理工大學資訊科技學士與MBA碩士
經歷:曾任電腦補習班老師
現職:外商公司總經理
著作:《聰明的ETF投資法》