房地產

找仲介買房時,都會經歷到重要的環節「斡旋」,但下斡旋有什麼撇步、該如何出價?如何猜出可能成交價格呢?又該如何跟屋主殺價?

何謂斡旋金?為什麼要下斡旋金?

資料來源:moneybar

大家找仲介看中古屋的時候,如果看到喜歡的物件要談價格,仲介都會請買方下「斡旋金」,而斡旋金大概5萬~10萬元。大家都會疑問的是:為什麼一定要下斡旋?不能請仲介跟屋主談價格嗎?

斡旋金是看買方決定要買的誠意度,如果是沒有付斡旋金的買方,直接找仲介去談價錢,一般來說,屋主都會有所遲疑,是否買方真的有誠意要談價錢?買方是不是只是隨口問問?是不是有買方有出這樣的價格?

不過,在不付斡旋金的情況下,也可以簽訂「要約書」請仲介代為議價,但通常還是建議買方提出斡旋金,屋主比較會感到有誠意,相信買方要談價。

常見問題1:斡旋金的出價大概要怎麼出比較好?
買方一定要做功課,出價並非隨便亂出,可以查看實價登錄、社區行情、周邊住宅行情,這樣才有機會讓房仲幫你談到心中理想的房子。

常見問題2:可以去查屋主當時購屋的貸款設定,去探屋主的底價,這樣有機會嗎?
事實上,你只會知道他當時買的價格,這方面是很難殺價的,因為這不代表他想賣的價格。

付了斡旋金,價錢依然談不攏?

付了斡旋金後的流程,大致上會有以下3種情境:

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情境1》屋主拒談,仲介要求加價才能跟屋主談?
是否要加價,看房前請先評估自身的「最高上限」再繼續加價,如果已到上限了,要說明清楚,請房仲去爭取價錢,如果屋主還是不願降價、自身也沒加價空間,建議去找別的房子比較快。

情境2》仲介回報有價差,要直接跟屋主見面談?
如果房仲要求買方出來碰面談,代表有一個很大程度的機會,雙方可以透過這個時候談價。如果與屋主見面,一定要留意以下3件事:

1.出價的最高上限:買方要準備心中買房的「最高上限」,見面談的時候,才可以守住防線,也可以直接與屋主談。

2.確認最後的屋況:見面談之前,一定要做好屋況的確認,建議可以再約看房,確認沒問題後再見面談,以免日後有爭議。

3.貸款條件的確認:找可以核貸銀行進行鑑價、估價,並確認是否可以核可貸款到8成,免得簽約後發現貸款成數不足,無法交易造成額外的糾紛。

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情境3》屋主同意約時間簽約,反悔了怎麼辦?
契約成立後,斡旋金就會轉成定金。不管是哪一方反悔,都需賠償對方。

買方反悔:賣方可沒收全數定金,或是要求買方依要約書上的約定賠償違約金,常見違約金的計算方式為買方出價的3%。

賣方反悔:應返還定金,或加倍返還定金。

常見問題1:為什麼付了斡旋金後,進入屋主談價的程序時,房仲通常都讓買賣雙方不見面,並分2個會議室?
其實分開談的目的,是因為買賣雙方兩造立場不同,買方都希望能買到最便宜、賣方都希望能賣到最好的價格,房仲屬於第三方,如此讓買賣雙方能撮合,協助買方爭取較好的價格。

常見問題2:新手小白要避免仲介的哪些話術?
不該在意房仲的話術,而是在乎這間屋子適不適合你、這個房子總價是不是超過自己的負擔與評估,一切都要以自身考量為主。

常見問題3:目前的價格只差服務費?用房仲給你的價格,扣除4%後作為出價上限是否妥當?
破解底價方法當然可以!與屋主談到最後的時候,用房仲回報你的價格,扣除4%作為出價上限,這即為底價。

買方如何議價?先稱讚這間房屋、釋出最大誠意

買賣房子是不是「投緣」很重要,建議買方如果喜歡,應展現誠意,見到屋主的時候,可以說「我很喜歡這間房子」、「這間房子真的不錯」、「裝潢設計是我心中喜歡的類型」等,要先認同這間屋子,屋主才有機會降價錢。

如果惡意嫌太多屋況的問題,屋主通常會不開心,甚至因此不願降價,因為屋主都希望買方是能懂他房子品味的人,也希望下一位接手的人能夠好好善待這間房子。

常見問題1:房仲會作價,讓買方當冤大頭嗎?
一般來說,房仲為了要讓雙方成交,不會刻意讓價格高到讓買方吃虧,因為要成交,房仲才可以賺取費用,房仲的角色就是撮合雙方達到合理的價錢。

常見問題2:可以要求直接跟屋主談嗎?
可以要求跟屋主談,不過事前一定要跟房仲談好,但也有些屋主不喜歡直接面對買方。

常見問題3:確認買房後,做屋況檢測的最好時間點?
對於房屋檢測,像是屋況瑕疵、漏水等,要找第三方單位檢測時,一般而言是在用印之前要做確認,查驗有問題的地方,有條件可以解除契約,不要交屋、過戶後再去驗屋,這樣會很麻煩。

履約保證,保障雙方交易順利

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履約保證是雙方簽訂買賣契約後,找第三方公證人,負責銀行信託帳戶,保管買方支付的房屋款項,並由第三方付款、撥款,確保交易完成、過戶後,賣方再將剩餘款項全數移交給賣方。

履約保證對於買方交付出去的房屋款項,都會先由銀行履保專戶保管,因此不必擔心過戶的過程中,因為屋子被查封等狀況變成無法過戶,但款項卻已經交付,甚至可以避免賣方一屋二賣的風險,免得造成日後訴訟的困難。

本文獲「moneybar」授權轉載,原文:買房基本功下斡旋後怎麼談價?如何探底價!

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