想投資房產卻不知如何下手？資深房地產投資人教你，善用3大關鍵選擇物件

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圖片來源：達志影像

資深房地產投資人楊德芬：手邊最好保持1棟自住，1棟收房租，用穩健的方式投資房地產。

熟悉的人叫她「下午茶皇后」，因為別人在上班的時候，楊德芬正輕鬆地和朋友喝下午茶。她，在25歲時買下人生的第1棟房子，投資房地產的經驗超過30年，目前手上有將近20間套房可以收租金。

楊德芬沒有富爸爸，小時候還是跟父母住在台北市14、15號公園的違建屋。民國72年，她靠著省吃儉用，加上利用在財神酒店擔任櫃檯出納之便賺取匯差，以180萬買下台北市辛亥路五段的30坪新房子。為了省錢，她還是窩在娘家，房子則拿來收租金。

房租是無聲的孝子

為了早日存夠錢買房子，她每天省7塊的公車錢，從仁愛路徒步走到公館再轉搭公車回家。因為年輕不懂，地段不優，離中和娘家又遠，所以2年後就轉賣，第1次的買賣並沒有獲利。也是在此時，她發現有1棟房子自住，1棟收租金是1件很不錯的事情，「房租是沒有聲音的孝子，」她開心地說。

楊德芬初嚐投資房地產的甜頭，是民國74年在敦化南路萬通銀行附近買下1間33坪的裝潢屋，雖然房子外觀不佳，但內部十分方正，240萬買屋，利率12％，貸款70萬，月收2萬2租金，後來租給外國人還收到3萬元，繳房貸綽綽有餘，5年後轉手以720萬賣出，足足獲利480萬元。

民國76年楊德芬買下遠企對面的成功國宅，當時國宅是滯銷品，價格低廉，273萬可買36坪，自備款只需43萬，國宅處還提供110萬的無息貸款及120萬的5%低利率優惠。這時在鴻源百貨公司工作的她，被公司投資部門提供的高利息吸引，她就用利息錢繳房貸。雖然不久後這間地下投資公司遭政府取締引起巨大的風暴，讓她損失了上百萬元，但卻也讓她買到了1間好房子，轉手時的房價已經漲到850萬，獲利620萬。

賣掉房子才有資金買下一棟房子

「投資房地產不要捨不得，不賣掉沒有資金買下一棟更好的房子。」楊德芬認為自己似乎有某種置產的好運氣，剛好家門口貼了1張法拍屋的傳單，正想換大房子的她，不假思索就買下60坪，852萬，還有頂樓加蓋的房子，樓下自住，樓上隔成雅房又能收租金，如今市價早已飆上好幾千萬。

一連串成功的投資經驗，看在好友眼裡並不全然是好運，好友透露，楊德芬曾經1天帶她看9間房子，平日就做足功課，才日積月累出精準的眼光。「交個房仲朋友也很有幫助，案子的消息快！」楊德芬笑著說。

投資房地產3大關鍵

身為房地產投資人，楊德芬誠心地建議大家：「不要買裝潢的房子，因為價格一定會加上高昂的裝潢費用。」而且選擇物件時有3要素：「地段、投資報酬率及是否負擔得起。」

若投報率高於房貸和存款利率就可考慮。她曾看上1間位於台北市四維路的1樓三角窗店面，雖然權狀只有19坪，卻有地下室和騎樓空間可用，月收6萬2的租金，算一算，房價雖然要1,750萬，貸款1,000萬，但每月只攤還5萬多，投報率約4.5％，加上因為是店面，早已有3、4千萬的身價，是她目前覺得最好的投資。

「用穩健的態度投資房地產，看到搶手的好物件不殺價，只看中古屋」，這是楊德芬近30年的投資心得。最近她更把戰場轉往中壢，分租套房給學生，「因為我只是1個平凡的家庭主婦，沒有退休俸，我希望老年可以過安穩的生活啊！」

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