房地產

想買中古屋,如何辨識問題屋?3招教你避開7成地雷

想買中古屋,如何辨識問題屋?3招教你避開7成地雷

先跟大家分享一個案例:有個屋主透過仲介,買了一間投資客在頂樓裝修過的房子,前屋主說在3個月前重做頂樓防水,保證沒有漏水和壁癌;但新屋主發現有一面牆疑似壁癌,找了驗屋。

到現場後,發現天花板全部重做,但沒有檢修孔,只能拆開崁燈孔檢查,才發現天花板裡有很多壁癌和漏水狀況,甚至還有做水盤接水(漏水沒辦法處理時,會做水盤接水再導流出去)。發現原因是做頂樓防水時,沒有考慮到屋凸,使得水沿著屋凸經由樓梯往樓下滲漏。

這個案例非常血淋淋,如果新屋主沒有提早發現,漏水問題可能在交屋後好幾年才會浮現出來,到時候的求償和責任歸屬會更複雜,一般消費者可以怎麼預防?

買中古屋遇到問題和風險,該怎麼求償?

通常看中古屋,仲介會提供房子的「標的物現況說明書」,帶看過程也會溝通房屋現況,甚至簽約時還會再確認一次,但是這時間其實很短,可能有些問題很難發現。

因此法律上,會依據《民法》的「物之瑕疵擔保」來保障消費者交易的權益,主要是房屋有2項權益受損時可以提出:

1.效用受損:房屋因屋況問題,使用起來不舒適,如排水系統阻塞、抽風管受損等。
2.價值減損:房屋因屋況原因而價格下跌,如兇宅、漏水等。

一般碰到瑕疵問題,依嚴重程度可以主張「減價、損害賠償,甚至解除契約」。

但要提醒的是,屋況問題時間愈久,愈難舉證。某些仲介為了成交,會跟買方說:「簡單看一下就好,之後還是有瑕疵擔保,有問題可以再修。」這是錯誤觀念,因為中古屋交易糾紛,必須由提告方負責舉證,提告方要證明這個問題是在交易前就已經存在,除了建築師或土木技師的鑑定費用不便宜之外,如何證明屋況問題發生的時間點才是最困難的地方,時間愈久愈困難。

因此,撥款前看屋這個流程非常重要,在這個時間點找出的問題,都屬於交屋前存在的問題,由前屋主負責。

買中古屋記得3招,辨識7成以上問題

交屋後才發現問題其實有點晚了,光是該怎麼證明問題在交屋前存在,就困難重重,甚至還要打官司,勞神、費時、傷荷包。

這裡要教大家3招檢查重點,讓你在買中古屋的時候,可以辨識出7成以上的問題,只要有做這些基本動作,可以在事前盡可能排除不必要的風險。

1.做功課:看屋前要先研究房屋網路上的照片或VR環景,先把去現場要特別看的地方或問題標記起來,如裝潢瑕疵、空間、高度、動線等;現場也要跟仲介了解特殊注意事項,像是社區特別規定、附近生活圈等。

2.抓重點:看屋時間通常有限,主要看最容易出問題的地方,如用水區背牆與迎風面的牆有無壁癌或色差、窗框4個角有沒有裂痕、廁所踢腳板交接處、陽台天花板有無鋼筋外露等;另外,公共空間要看頂樓、地下室、公共梯間、電線年份及梁柱有無明顯裂痕等,這些地方通常沒有裝潢,因此可以看得很清楚。

3.找反差:看房子要注意裝潢,有可能是為了修飾某種缺陷,如想不到原因的裝潢設計、新裝修卻沒有檢修孔、房仲美化性動作背後用意(全開燈、關窗、冷氣全開等)、是不是原始格局、社區公布欄有沒有特殊項目等。

此外,看到喜歡的房子,買之前要注意2個環節:

1.簽約:除了談定價格外,關於房屋本身的條件,務必記得再做一次確認,像是既存的瑕疵,如漏水、壁癌、傾斜等;通常透過仲介會有標的物現況說明書可以確認,也需要特別注意合約附屬的部分,如增建、附贈物內容、交屋條件等,是否有自己無法接受的地方。

2.撥款前看屋:此時房屋已經搬空,要特別比較先前照片,優先查看原本有擺放傢俱、傢飾的地方,並再次查驗有沒有新出現的滲漏、壁癌、燈是否全亮、插座是否都有作用、附贈物功能、水壓是否足夠、排水是否順暢等。

沒有經驗的消費者該怎麼發現看不見的問題?

很多人一生只買一間房,沒有那麼多經驗,加上中古屋買賣撥款前,看屋的時間很短,其實很多更深入的問題很難發覺。

現在愈來愈多人傾向找驗屋公司協助,除了檢查更全面,專業儀器還能查出看不見的問題。但是,中古屋也有驗屋嗎?跟新成屋的驗屋差別又在哪裡?

新成屋的驗屋通常比較單純,建商房子蓋好後,在交屋前可以請驗屋公司檢驗,有缺失請建商修繕,有問題也是直接找建商;但中古屋交易流程不同、檢驗標準不同、目的也不同,加上還有仲介第三方角色居中,因此中古驗屋跟新成屋驗屋的本質上有很大的差別,主要是以下3項:

1.時間點不同:中古屋會因為驗屋的時間點不同而有不同影響,為配合中古屋交易流程,可以分成「交屋前驗、交屋後驗」2種。

建議大家愈早驗愈好,假如有問題,在還沒搬進去之前,驗屋報告可以作為「物之瑕疵」舉證的依據,代表這些是在交屋前就存在的問題,對消費者來說更有保障。

資料來源:moneybar

2.標準不同:基於《民法》,「物之瑕疵」中古屋的驗屋重點應該放在房屋現況有無造成下列2項減損:

①效用減損:屋況問題會影響使用上的不方便,如排水系統流速慢、窗框滲水、通風管沒接好等。

②價值減損:屋況問題會讓房價下跌,如傾斜、鋼筋外露、嚴重壁癌等。

中古屋驗屋時,會將上述狀況列為缺失,但是像磁磚空心或是油漆有裂痕等,輕微問題和使用痕跡並不會被列入,就像買中古車,關心的是這台車是不是泡水車、事故車,而不是去要求這台車保險桿不能有刮痕,因為這是買二手物件都會有的使用痕跡。

3.目的不同:相對於新成屋的完美交付,中古驗屋比較像房屋體檢,排查重大瑕疵並針對性深入,買方可以知道房屋詳細狀況,並針對性地進行屋況改善規畫,後續可省下許多不必要的裝修花費,同時解決真的會影響居住的問題。

很多房仲都不喜歡消費者驗屋?

很多驗屋公司不熟悉中古屋交易的流程或沒有相關經驗,不知道其重點與交易的特殊性,更不知道如何處理有中間方(房仲)的狀況,因此多數可能還是用新成屋的標準去驗中古屋,讓買家有錯誤的期待;有時候還會錯誤引導客戶去跟賣方爭取,不僅沒解決問題,反而造成雙方對立,這就是為什麼大部分房仲聽到要驗屋時,會產生排斥感的原因。

但其實不用怕驗屋,很多市場成熟的國家驗屋已是交易流程的一環,加上現在買新成屋的人,大部分都會驗屋,未來如果買中古屋,這個需求也會提升,只要驗屋公司對產業多加了解,就可以針對新成屋和中古屋的差異提供不一樣的服務。

這樣一來,反而可以協助房仲降低買賣過程中的風險,因為未來如果買家發現瑕疵,還是會找原本的房仲處理,如果能把問題在對的管道和時間點找出來,相信對三方都有利。

特殊案例分享1》不明油煙味
一間幾乎沒有裝潢的空屋,不是吃飯時間,整間屋子卻是滿滿的油煙味。房仲說因為前屋主很常自己炒菜,所以油煙味比較重,屋主一開始也都找不出原因才找了驗屋。

正常來說,沒煮飯的時間不應該有那麼重的油煙味,後來透過廚房檢修孔查驗,才發現廚房抽風管根本沒接到通風管,所以7年來的油煙都沒有排出屋子,全部積在廚房天花板內,堆積了一層油垢,造成油煙味始終散不去的問題。

解決建議是,將抽油煙管和通風管重新接上,確保管道密封不會再洩漏,並重新清洗天花板夾層。

特殊案例分享2》電路單一迴路過載,配置21個插座
客戶當初在買這間房子時,因為裝修看起來很新,只看過1次就買,由於該房很熱門,因此下決定只花了5分鐘,但不放心屋況,還是找了驗屋。

檢查電線迴路與水管配置後發現,其中一個電路迴路竟配置了21個插座(正常約6個),而且全部設置在木作區;在檢驗電箱時,還發現部分斷路器溫度來到70幾度,這樣的設計存在著很大風險。

不僅如此,從水線和配電中更發現,這間房子有一個專門放商用飲水機的空間,進一步查證後,才發現這間房子之前是隔套雅房出租,前屋主也不知道這樣電線配置的潛在風險,但新買家要自住,只能另外增加更換電路的預算。

解決建議是,協助買家進行電線電路更換,去除火災高風險;後續與仲介和買方協商尋求補償。

資料來源:moneybar

本文獲「moneybar」授權轉載,原文:買中古屋用這3招,幫你辨識7成以上的問題屋!

延伸閱讀
人口愈來愈少,為何房價卻不跌?從六都看房市走向,原來「他」才是關鍵
買房好難,當「繼承者們」最划算?忽略這3點,恐怕要繳天價稅金
掌握大變局年投資關鍵


作者簡介_Moneybar

moneybar是財經商業社群網站,幫助你實現財富自由,快樂退休。我們打造「個人化」財商FQ知識,提供:國際金融資訊、台股及ETF投資趨勢、高手實戰經驗。追蹤我們,提升你的 「資」識力,成為投資高手!