個人理財
本文作者為愛長照專欄作家朱國鳳

租金由政府直接匯入!日本房東特別願意租給老人...反觀台灣:不買房注定「老無所依」

租金由政府直接匯入!日本房東特別願意租給老人...反觀台灣:不買房注定「老無所依」

最近讀了一本書:《上班族不買房,過富裕人生》,我倒不是被「富裕過人生」這幾個字所吸引,而是好奇沒有自己的房子,作者如何解決老後面臨租屋歧視的問題?

這本書的作者石川康貴,是一位日本的企管顧問,作者簡介中有一個最大的亮點:「目前個人名下有八棟大樓和公寓,公司名下有二間套房,家人名下則有二棟公寓」。

看來石川先生不只是一位「有殼蝸牛」,還是一位「多殼蝸牛」,他顯然跟一般「無殼蝸牛」的出發點不同,不是因為來不及「上車」,而大喊不買房。

石川認為日本環境已經今非昔比,經濟低成長、少子化、閒置土地與房屋大增。他還在書中列出10個忠告,要上班族重新思考房子與人生的新關係,這10個忠告,也是他鼓勵不買房的10個理由。

這些忠告都言之成理,但我最關切的是他對於老人租屋歧視的回答,我找到這個章節,標題是「拒租老人或是獨居女性並非事實」。

石川在書中說,「大家經常拿『老了很難租到房子』、或是『女人上了年紀又獨居,很難租到房子』當作買房子的理由」。石川認為說這些話的人,大多是「建商、開發商、或是不了解實際情況的理財專員」。

石川特別用房東的立場聲明:「我絕對不會因為對方是老人或獨居女性,而不願意將房子租給他們。」他目前的房客中就有好幾位高齡的獨居女性,「她們按時交房租,我實在沒有理由拒絕」。

看到這裡,臺灣應該會有很多高齡房客,熱烈期盼石川先生來臺灣當房東吧。石川房東為何能對老人一視同仁?我想應該是基於兩個背景。

背景1:有多達65戶房要出租

如果我有65間房要出租,我也會想要著書鼓吹大家只租不買,因為越多人接受只租不買,我名下的大量空房就越容易出租成功。65戶房的房東,與只有一、二間房的房東,我想心態應該是截然不同。

前者對於房客的條件,免不了要放寬,只要能準時收到租金,老人、或是獨居女性長者,自然會開門歡迎。值得一提的是,石川因為名下房產已經具備「經濟規模」,可以委任出租物業管理顧問公司代管,帶看房屋、催繳房租、處理各種狀況,都可由物業公司出面。

但是絕大多數房東,頂多只有一、二間房,手中待租標的有限,又必須事必躬親,為了避免日後的麻煩,慎選房客、應是意料中事。

背景2:有政府制度當後盾

石川房東能對老人有「佛心」的另一個理由是:有政府制度當後盾。石川書中提到,日本大多數縣市已經建立「協助高齡者遷居出租公寓的制度」。

以東京為例,有一項「房租保證制度」,房東不用擔心高齡者遲交房租。石川特別願意租給領取「生活保護津貼」的高齡房客,「因為他們的房租是直接由地方政府匯入」。

生活保護津貼類似我國的「中低弱勢補助金」的制度,日本的生活保護津貼會因地區與物價而有不同,根據日本厚生省資料,以東京都為例,高齡單身者每月津貼約7萬多日圓。領取生活保護津貼的高齡長者,只要簽訂契約與保證書,所謂的「房租保證公司」會協助租屋,地方政府會直接從生活保護津貼中將房租匯到房東帳戶。

You see,這就是臺日租屋市場最大的不同。

願意將房屋租給高齡、甚至是弱勢的日本房東,不用直接跟房客收租,而是由日本政府自動轉帳匯入。

根據石川書中敘述,這套制度還會提供房客照護或意外發生時的問題處理。保證有租金收入,麻煩又有政府出面,石川的「佛心」,是因為有政府當靠山。反觀臺灣的狀況,既沒有政府出面保證租金匯入,也沒有政府保證出狀況時的問題處理,而是要房東自己面對,臺灣房東大概很難效法石川房東的來者不拒。

條件好的房子,不怕沒人租;怕沒人來租的房子,條件不好

2014年中華民國老人福利推動聯盟於立法院召開了一場記者會,名稱是「『老無所歸』-被漠視的老人居住權」。

一位獨居長者孫伯伯現身說法,指出遭受到房東的年齡歧視,孫伯伯引述房東的說法,「因為我年紀大了,房東不想承擔風險,所以請我另找別的房子」。

其實房東不只是歧視老人,根據統計,有將近九成的房東,不願租給弱勢無殼族,包括老人、低收入戶、身心障礙者、單親家庭等,但是以獨居老人和精神障礙者,最難租到房子。

我還聽到另一個真實案例,王伯伯租在北市中山區,跟同一位房東已經維持了二十年的租賃關係,房東還喝過王伯伯獨生女的喜酒。就在女兒出嫁後沒多久,房東通知王伯伯要收回房子,「因為要給回臺定居的兒子住」。

後來王伯伯輾轉知道真相,房東兒子根本沒有要回臺灣,房東說不出口的理由是「擔心王伯伯的女兒出嫁後,王伯伯變成獨居老人」。

王伯伯的房東至少編了一個理由,有的房東乾脆講白了,譬如某租屋網站就曾刊登過一則廣告,洋洋灑灑列出13種拒租的對象,包括單身、單親、獨居老人、中老年夫妻、第三者、有家暴紀錄......等。

這位房東列出這麼多「拒往對象」,房子還租得出去嗎?答案是很快就成交了,因為這間房子的租金比當地行情便宜。

其實不只是租金比行情便宜的房子,會設下很多拒往門檻,地段好、條件好的房子,也因為不怕沒人租,更會向獨居老人說NO。

租屋市場的真相是:條件好的房子,不怕沒人租;怕沒人來租的房子,條件不好。

想想,若你是房東,經歷過房客半夜來電要求修馬桶、修洗衣機,還會願意接納麻煩可能更多、不確定風險可能更高的獨居老人嗎?

老後租房,不能只靠社福團體

前面提到的孫伯伯,後來好不容易找到願意接受獨居老人的出租宅,原來這棟出租宅專租經濟弱勢者。問題是,孫伯伯隔壁房客是靠資源回收維生,回收來的東西堆積在門外,經常發出惡臭,孫伯伯根本不敢開窗,但也無力再另找房子。

從孫伯伯的案例可知,缺少像是日本政府制度的後盾,目前敢租給獨居老人或是弱勢者的臺灣房東,有一部分是因為房子條件差、或是地段不甚理想,「無魚,蝦也好」的情況下,比較可能對老人打開大門。

一般條件的房子,即使請社福團體出面,老人被拒絕的機率仍然不低,否則不用大張旗鼓的召開記者會。

前一陣子,我在網路電子報又看到一則貼文:《老了,才會發現一輩子不買房的是贏家》,我相信不管是書籍:《上班族不買房,過富裕人生》,或是貼文:《老了,才會發現一輩子不買房的是贏家》,作者都提出了強而有力的論證。

但我要提醒的是,人生只有一次變老的機會,如果決定一路租到老,在期待「過富裕人生」、或是變成「贏家」之前,能否克服老後租房的現實?如果沒有像是日本協助租屋的制度當後盾,臺灣老人還能否遇到「石川房東」?做決策前、我們最好先把這些問題想清楚。

本文獲愛長照授權轉載,原文:【朱國鳳專欄】無殼蝸牛老了怎麼辦?日本、台灣文化大不同,日本有政府當靠山,台灣呢?


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