19歲休學工作、26歲退休！30歲爸爸的致富經歷：不用本金，從二房東幹起

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「我覺得年輕的時候可以沒有錢，但是不能沒有財商！」
在板橋的咖啡廳，一位年輕人正在和市場先生分享他的故事。

他叫林禮祥，77年次宜蘭人
很特別的是他大學沒有畢業
19歲時休學工作每月存下5萬元
20歲時存下第一桶金
21歲就投資人生第一間房地產
26歲是許多男生念完研究所剛退伍的年紀，
但當時禮祥已經是一間寵物美容店股東、有2間房子穩定收租。
靠房租及創業的被動收入已經完全可以支付他所有日常生活開銷。
在一定程度上可以說他已經「退休」了。
29歲的現在，他除了房地產以外，還擁有自己的定存股投資組合，以及價值投資部位。
現在也已經是一個小孩的爸，
和其他人不同在於，他全部的時間都能夠拿來照顧小孩陪伴孩子成長，
用閒暇之餘也推廣一些理財觀念。
當然，這一路走來不是一路順遂，過程也有許多的失敗和挫折。
市場先生覺得他的人生故事有非常多值得學習的地方，
以下和大家分享他從零開始到財務自由的故事。

一次的社團活動，成為他改變的契機
「記得最主要想改變的原因，是大一時參加證券研究社的一場現金流桌遊活動。」
18那年禮祥高中畢業後，並沒有找到人生的方向。
因為當時並沒有很會念書，
單純根據指考成績分發上大學念物流管理系。
大一時禮祥是加入學校的證券研究社，想提早學習投資理財知識。
證研社的活動會邀請校外人士來學校分享，可以學到股票、基金、保險、房地產等概念。
除此之外，社團也有舉辦一個「現金流」桌遊教學活動，
透過遊戲模擬投資房地產，從中增加資產負債與被動收入的概念。
從這些投資理財課程和現金流活動中，
禮祥學到一件最重要的事：
一定要盡早增加被動收入，讓自己財務自由。

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當時禮祥覺得自己不是讀書的料，
在學校上課沒學到太多東西，而一回到宿舍一堆同學就是打電動，沒有任何成長。
他算了一下，如果把完整大學4年唸完，
不但要背上40萬左右的學貸，還要多浪費3年時間，
因此毅然決定先休學。

從做二房東開始，增加每月收入 。一年後月入7～8萬，月存5萬元
在休學後，禮祥因為當初的社團活動以及現金流桌遊，
對房地產產生興趣，想踏入這個領域學習。
但因為手上沒有資金，
因此和一些之前在社團認識的社會人士一起工作。
「我們是先從當二房東、幫忙招租開始，這是沒有本金也可以做的事。」
有些房東名下房地產較多，會需要有人代為管理幫忙把物件出租。
這類工作需要常常帶看房，處理水電網路問題的雜事，
甚至為了更快讓房子租出去，還要自己去打掃房子，收入也不算高，
所以雖然市場上有需求，但一般房仲並不碰這一塊市場，讓他們有切入的契機。
當時只要成功代租一間房子，
就可以收到1個月的房租當成中間人費用，
平均大約成交一間可以收入1萬元。
「有些房東有授權代管房子，我們也會將裝潢改建增加賣相，增加租金收入。」
禮祥分享他的二房東心得，只要願意花一些小心思，就能加快房子的周轉。
最初是從一些小單位的套房開始，做招租、管理、催收、房源開發工作，慢慢擴大規模發展。
從學校離開後，禮祥全力投入房地產工作，假日則撥一點時間回學校進修。
業務工作雖然雜，但時間也非常彈性，當時一天行程如下：
10:00-11:00 開會
11:00-16:00 若有預約就帶客戶看房
16:00-17:00 開發潛在合作的屋主
17:00-21:00 若有預約就帶客戶看房
休學後花了一年時間努力累積，已經和朋友一起成立租屋代管公司。
一年後禮祥已經可以每月收入7～8萬元，
其中他規定自己至少每月存下5萬元，做為未來買房子的本錢。

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努力累積本金，買下第一間屬於自己的房地產
「我當時目標是2年後存下300萬頭期款，先買下第一間房子。」
算了一下，每月如果固定存5萬，
2年只能存下120萬元，還差180萬元的缺口。
因此禮祥開始和其他合夥的同事合資，進入房地產市場的買賣。
靠著工作上接觸到的房仲人脈，一下子就找到5間房子的投資機會。
經過仔細評估認為這些機會都非常的有利可圖，
他決定鼓起勇氣，把自己過去一年存下的120萬和朋友合資全數投入。
由於那時候房地產景氣也非常不錯，
5間房子一年後就全數出清，一共獲利100萬。
加上2年存下的120萬元，他總共累積了220萬。
雖然離300萬仍有一些差距，
但透過向銀行增加貸款補足了差額，
終於在21歲這年擁有了自己第一間房子。
「當時有計算，扣掉每期貸款利息，這間房子每月出租能幫我帶來5000元的現金流。」
從開始學習到有財商的概念，
到真正擁有自己第一個被動收入，禮祥一共花了2年多的時間。

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複製投資經驗，將資金投入創業以及更多房地產
擁有了本金以及第一次投資成功經驗以後，
禮祥又陸續花了2年時間繼續努力工作，
期間除了慢慢還清貸款，也累積更多本金，為接下來的投資做準備。
買下第一間房子2年後，
禮祥也結束了進修課程，進行為期一年的兵役。
「就算當兵沒工作，你的房子還是有在幫你賺錢。」
當大多數人都在抱怨當兵薪水低時，
禮祥在這時反而更深刻感受到擁有被動收入的好處。
退伍後，拿著退伍前存下的資金以及透過第一間房子做增貸，開始了新的投資。
「當時先投入100萬和女友一起創業開一間寵物美容店，以及300萬當作頭期款，投資3間桃園房地產。」
有了先前的操作經驗，這幾筆投資都非常順利，
寵物店創業在2年後就完全回本，
而桃園的3間房地產則是賣掉其中1間，拿回300萬的投資本金，其他的繼續收租。
當時奢侈稅議題開始陸續發酵，
禮祥預期接下來房地產市場操作的機會會漸漸減少，
因此也開始慢慢將資金移動往股市。
這年禮祥26歲，手上已經累積2間穩定收租的房地產以及一項創業，
手上的閒餘資金投入股市後，
全部賺取的現金流已經超過他生活開銷非常多，
已經不需要再透過工作來賺取生活開支，成功達成財務自由。

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投資穩定配息定存股+價值投資賺價差
經過一段時間研究書籍以及嘗試，
禮祥分享他在股票市場的操作方式主要分成2種：

1. 高殖利率定存股：
禮祥認為投資的本質還是賺現金流，
因此只找「現金殖利率8%以上」的定存股進場，
標的大多是挑選安全的金融股為主，
若漲到太高就暫時出場。

2. 價值投資：
價值投資的關鍵在於市場價值與實際價值有落差，
關鍵在於如何辨識出價值。
禮祥主要是「專注在自己的能力圈」，
投入他熟悉的營建產業，
透過一般人對建案銷售認列到財報上的資訊落差，
目前為止一直保持穩定獲利。
禮祥認為每個人都有自己擅長的領域，
從自己擅長的部分找到資訊落差，會比單純看市場股價或財報有更多領先優勢。
「投資最終仍是以累積現金流為主，而不是賺資本利得。」
禮祥建議年輕人可以從零股開始投資，關鍵不是要賺大錢，
而是提早累積財商觀念以及學習存股的知識。

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26歲退休後，現金流依然持續成長
當然，許多人看到的是禮祥成功的一面，
但其實他一路走來也並非一路順遂。
他曾經在帶整理房子時候被別人指指點點說：「你看，不認真唸書，以後就會和那些哥哥一樣，只能當搬家工人」
工作時被拒絕、被客戶放鳥也是家常便飯。
也因為提早休學，親戚長輩都會指指點點說閒話，讓家人承受巨大的壓力。
面對這些挫折讓他從中學到，最重要的事情就是「堅持」，只有堅持才能收穫成果。
最近2年禮祥除了股票投資，各種增加現金流的方法也沒有中斷。
例如透過房地產格局的改裝「放大現金流」。
「舉個例子，我開始嘗試在裝潢與隔間投入比較多心思，來幫房地產增值。」
以操作桃園和台北的房地產為例，
把一間三房兩廳改裝成2間一房一廳，
扣除裝潢費用的銀行利息，每月租金卻能提高2萬到3萬元。
並非每個標的都能同樣操作，但擁有財商的觀念，讓他無時無刻都在思考增加被動收入的方法。

把自己的經驗設計成桌遊《財富自由》推廣財商教育
過去學校和家庭教育只重視IQ（智商）和EQ（情商），
但並不重視解決財務問題的能力，也就是「財商能力」。
當初禮祥在大學社團受到現金流桌遊的啟發，
現金流是一款美國的財務教育桌遊，讓他開啟了後續追求財富自由的知識與動力。
2年前他再次玩到桌遊時，
因為有了近幾年的投資經驗，認為這款遊戲雖然教育意義很棒，
但畢竟是20年前發明的遊戲，許多數字與概念都已經過時且不符合台灣現況。
因緣際會之下，剛好遇到有設計師、遊戲規畫師的朋友，
因此就決定自己來重新把現金流桌遊調整，設計一套屬於台灣的財商教育遊戲。
希望能讓更多人從年輕的時候就認識到提高財商的重要性。
「裡面每個房地產、創業、各種工作職業收支設計，都是以我對台灣目前現狀的認識去設定真實的數字。」
在遊戲設計中，禮祥也將自己的經驗複製進去。
大多數台灣人除非家庭有背景，否則只能透過自身經歷去累積財務的經驗，
因此常常需要經過很多虧損與挫折才能學到正確的概念，
而遊戲的好處是它能快速模擬真實人生，進而摸索出正確的途徑。

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退休並不是取決於年紀，而是取決於規劃
禮祥建議年輕人提高財商可以分成三階段：

第一階段：減少支出
養成不需要太多錢就能維持生活品質的習慣，
除了能慢慢存下投資的資本以外，也能加速達成財務自由。
延伸閱讀：如何存錢？從記帳開始[記帳EXCEL下載]

第二階段：累積資產增加被動收入、但不急著求成
很多人存下錢之後，都會想要快速的找到投資機會。
但如果財商知識不足，很容易就會被很多高報酬的詐騙引誘而受傷。
實際上好的機會很多，但要有足夠的知識才能去分辨。
延伸閱讀：10個方法學會分辨詐騙投資案

第三階段：發揮天賦
許多人生活不開心，是因為時間大多被工作綁住，
收入又無法提高的情況下陷入一個惡性循環的死胡同。
擁有被動收入足以支付生活開銷，達成財務自由。
財務自由並非鼓勵不工作，
可以讓自己的天賦能被發揮，空出時間去做自己真正想做的事，
讓自己的時間發揮更大的價值。
延伸閱讀：財務自由並非鼓勵你不工作

【市場先生心得】
我印象很深刻的一件事，
是禮祥提到他自己曾經被人質疑，憑什麼他創業會成功？

禮祥的答案是：
「你有沒有吃過難吃的滷肉飯？連賣滷肉飯這麼簡單都有人很混，他們都能活下去，我來創業做的一定比他們好。」

在過去傳統教育上，父母師長都會說：
好好念書、上好學校、找好工作，就能順利買車買房結婚生子退休。
但說老實話，這不現實
等到你畢業工作好幾年，身上可能早已經背著房貸、車貸、小孩的學費，
發現真相的時候已經有些遲了。

希望透過禮祥無私的經驗分享（真心覺得他透漏很多），
讓每個看過這篇文章的人未來在財務上都能開始提早思考與做準備，
早日達成財務自由！

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本文獲「Mr.Market市場先生」授權轉載，原文：靠房地產+創業收入26歲財務自由，77年次林禮祥19歲休學，工作7年退休…怎麼辦到的？