「我覺得年輕的時候可以沒有錢，但是不能沒有財商！」
在板橋的咖啡廳，一位年輕人正在和市場先生分享他的故事。
他叫林禮祥，77年次宜蘭人
很特別的是他大學沒有畢業
19歲時休學工作每月存下5萬元
20歲時存下第一桶金
21歲就投資人生第一間房地產
26歲是許多男生念完研究所剛退伍的年紀，
但當時禮祥已經是一間寵物美容店股東、有2間房子穩定收租。
靠房租及創業的被動收入已經完全可以支付他所有日常生活開銷。
在一定程度上可以說他已經「退休」了。
29歲的現在，他除了房地產以外，還擁有自己的定存股投資組合，以及價值投資部位。
現在也已經是一個小孩的爸，
和其他人不同在於，他全部的時間都能夠拿來照顧小孩陪伴孩子成長，
用閒暇之餘也推廣一些理財觀念。
當然，這一路走來不是一路順遂，過程也有許多的失敗和挫折。
市場先生覺得他的人生故事有非常多值得學習的地方，
以下和大家分享他從零開始到財務自由的故事。
一次的社團活動，成為他改變的契機
「記得最主要想改變的原因，是大一時參加證券研究社的一場現金流桌遊活動。」
18那年禮祥高中畢業後，並沒有找到人生的方向。
因為當時並沒有很會念書，
單純根據指考成績分發上大學念物流管理系。
大一時禮祥是加入學校的證券研究社，想提早學習投資理財知識。
證研社的活動會邀請校外人士來學校分享，可以學到股票、基金、保險、房地產等概念。
除此之外，社團也有舉辦一個「現金流」桌遊教學活動，
透過遊戲模擬投資房地產，從中增加資產負債與被動收入的概念。
從這些投資理財課程和現金流活動中，
禮祥學到一件最重要的事：
一定要盡早增加被動收入，讓自己財務自由。
當時禮祥覺得自己不是讀書的料，
在學校上課沒學到太多東西，而一回到宿舍一堆同學就是打電動，沒有任何成長。
他算了一下，如果把完整大學4年唸完，
不但要背上40萬左右的學貸，還要多浪費3年時間，
因此毅然決定先休學。
從做二房東開始，增加每月收入 。一年後月入7～8萬，月存5萬元
在休學後，禮祥因為當初的社團活動以及現金流桌遊，
對房地產產生興趣，想踏入這個領域學習。
但因為手上沒有資金，
因此和一些之前在社團認識的社會人士一起工作。
「我們是先從當二房東、幫忙招租開始，這是沒有本金也可以做的事。」
有些房東名下房地產較多，會需要有人代為管理幫忙把物件出租。
這類工作需要常常帶看房，處理水電網路問題的雜事，
甚至為了更快讓房子租出去，還要自己去打掃房子，收入也不算高，
所以雖然市場上有需求，但一般房仲並不碰這一塊市場，讓他們有切入的契機。
當時只要成功代租一間房子，
就可以收到1個月的房租當成中間人費用，
平均大約成交一間可以收入1萬元。
「有些房東有授權代管房子，我們也會將裝潢改建增加賣相，增加租金收入。」
禮祥分享他的二房東心得，只要願意花一些小心思，就能加快房子的周轉。
最初是從一些小單位的套房開始，做招租、管理、催收、房源開發工作，慢慢擴大規模發展。
從學校離開後，禮祥全力投入房地產工作，假日則撥一點時間回學校進修。
業務工作雖然雜，但時間也非常彈性，當時一天行程如下：
10:00-11:00 開會
11:00-16:00 若有預約就帶客戶看房
16:00-17:00 開發潛在合作的屋主
17:00-21:00 若有預約就帶客戶看房
休學後花了一年時間努力累積，已經和朋友一起成立租屋代管公司。
一年後禮祥已經可以每月收入7～8萬元，
其中他規定自己至少每月存下5萬元，做為未來買房子的本錢。
努力累積本金，買下第一間屬於自己的房地產
「我當時目標是2年後存下300萬頭期款，先買下第一間房子。」
算了一下，每月如果固定存5萬，
2年只能存下120萬元，還差180萬元的缺口。
因此禮祥開始和其他合夥的同事合資，進入房地產市場的買賣。
靠著工作上接觸到的房仲人脈，一下子就找到5間房子的投資機會。
經過仔細評估認為這些機會都非常的有利可圖，
他決定鼓起勇氣，把自己過去一年存下的120萬和朋友合資全數投入。
由於那時候房地產景氣也非常不錯，
5間房子一年後就全數出清，一共獲利100萬。
加上2年存下的120萬元，他總共累積了220萬。
雖然離300萬仍有一些差距，
但透過向銀行增加貸款補足了差額，
終於在21歲這年擁有了自己第一間房子。
「當時有計算，扣掉每期貸款利息，這間房子每月出租能幫我帶來5000元的現金流。」
從開始學習到有財商的概念，
到真正擁有自己第一個被動收入，禮祥一共花了2年多的時間。
複製投資經驗，將資金投入創業以及更多房地產
擁有了本金以及第一次投資成功經驗以後，
禮祥又陸續花了2年時間繼續努力工作，
期間除了慢慢還清貸款，也累積更多本金，為接下來的投資做準備。
買下第一間房子2年後，
禮祥也結束了進修課程，進行為期一年的兵役。
「就算當兵沒工作，你的房子還是有在幫你賺錢。」
當大多數人都在抱怨當兵薪水低時，
禮祥在這時反而更深刻感受到擁有被動收入的好處。
退伍後，拿著退伍前存下的資金以及透過第一間房子做增貸，開始了新的投資。
「當時先投入100萬和女友一起創業開一間寵物美容店，以及300萬當作頭期款，投資3間桃園房地產。」
有了先前的操作經驗，這幾筆投資都非常順利，
寵物店創業在2年後就完全回本，
而桃園的3間房地產則是賣掉其中1間，拿回300萬的投資本金，其他的繼續收租。
當時奢侈稅議題開始陸續發酵，
禮祥預期接下來房地產市場操作的機會會漸漸減少，
因此也開始慢慢將資金移動往股市。
這年禮祥26歲，手上已經累積2間穩定收租的房地產以及一項創業，
手上的閒餘資金投入股市後，
全部賺取的現金流已經超過他生活開銷非常多，
已經不需要再透過工作來賺取生活開支，成功達成財務自由。
投資穩定配息定存股+價值投資賺價差
經過一段時間研究書籍以及嘗試，
禮祥分享他在股票市場的操作方式主要分成2種：
1. 高殖利率定存股：
禮祥認為投資的本質還是賺現金流，
因此只找「現金殖利率8%以上」的定存股進場，
標的大多是挑選安全的金融股為主，
若漲到太高就暫時出場。
2. 價值投資：
價值投資的關鍵在於市場價值與實際價值有落差，
關鍵在於如何辨識出價值。
禮祥主要是「專注在自己的能力圈」，
投入他熟悉的營建產業，
透過一般人對建案銷售認列到財報上的資訊落差，
目前為止一直保持穩定獲利。
禮祥認為每個人都有自己擅長的領域，
從自己擅長的部分找到資訊落差，會比單純看市場股價或財報有更多領先優勢。
「投資最終仍是以累積現金流為主，而不是賺資本利得。」
禮祥建議年輕人可以從零股開始投資，關鍵不是要賺大錢，
而是提早累積財商觀念以及學習存股的知識。
26歲退休後，現金流依然持續成長
當然，許多人看到的是禮祥成功的一面，
但其實他一路走來也並非一路順遂。
他曾經在帶整理房子時候被別人指指點點說：「你看，不認真唸書，以後就會和那些哥哥一樣，只能當搬家工人」
工作時被拒絕、被客戶放鳥也是家常便飯。
也因為提早休學，親戚長輩都會指指點點說閒話，讓家人承受巨大的壓力。
面對這些挫折讓他從中學到，最重要的事情就是「堅持」，只有堅持才能收穫成果。
最近2年禮祥除了股票投資，各種增加現金流的方法也沒有中斷。
例如透過房地產格局的改裝「放大現金流」。
「舉個例子，我開始嘗試在裝潢與隔間投入比較多心思，來幫房地產增值。」
以操作桃園和台北的房地產為例，
把一間三房兩廳改裝成2間一房一廳，
扣除裝潢費用的銀行利息，每月租金卻能提高2萬到3萬元。
並非每個標的都能同樣操作，但擁有財商的觀念，讓他無時無刻都在思考增加被動收入的方法。
把自己的經驗設計成桌遊《財富自由》推廣財商教育
過去學校和家庭教育只重視IQ（智商）和EQ（情商），
但並不重視解決財務問題的能力，也就是「財商能力」。
當初禮祥在大學社團受到現金流桌遊的啟發，
現金流是一款美國的財務教育桌遊，讓他開啟了後續追求財富自由的知識與動力。
2年前他再次玩到桌遊時，
因為有了近幾年的投資經驗，認為這款遊戲雖然教育意義很棒，
但畢竟是20年前發明的遊戲，許多數字與概念都已經過時且不符合台灣現況。
因緣際會之下，剛好遇到有設計師、遊戲規畫師的朋友，
因此就決定自己來重新把現金流桌遊調整，設計一套屬於台灣的財商教育遊戲。
希望能讓更多人從年輕的時候就認識到提高財商的重要性。
「裡面每個房地產、創業、各種工作職業收支設計，都是以我對台灣目前現狀的認識去設定真實的數字。」
在遊戲設計中，禮祥也將自己的經驗複製進去。
大多數台灣人除非家庭有背景，否則只能透過自身經歷去累積財務的經驗，
因此常常需要經過很多虧損與挫折才能學到正確的概念，
而遊戲的好處是它能快速模擬真實人生，進而摸索出正確的途徑。
退休並不是取決於年紀，而是取決於規劃
禮祥建議年輕人提高財商可以分成三階段：
第一階段：減少支出
養成不需要太多錢就能維持生活品質的習慣，
除了能慢慢存下投資的資本以外，也能加速達成財務自由。
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第二階段：累積資產增加被動收入、但不急著求成
很多人存下錢之後，都會想要快速的找到投資機會。
但如果財商知識不足，很容易就會被很多高報酬的詐騙引誘而受傷。
實際上好的機會很多，但要有足夠的知識才能去分辨。
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第三階段：發揮天賦
許多人生活不開心，是因為時間大多被工作綁住，
收入又無法提高的情況下陷入一個惡性循環的死胡同。
擁有被動收入足以支付生活開銷，達成財務自由。
財務自由並非鼓勵不工作，
可以讓自己的天賦能被發揮，空出時間去做自己真正想做的事，
讓自己的時間發揮更大的價值。
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【市場先生心得】
我印象很深刻的一件事，
是禮祥提到他自己曾經被人質疑，憑什麼他創業會成功？
禮祥的答案是：
「你有沒有吃過難吃的滷肉飯？連賣滷肉飯這麼簡單都有人很混，他們都能活下去，我來創業做的一定比他們好。」
在過去傳統教育上，父母師長都會說：
好好念書、上好學校、找好工作，就能順利買車買房結婚生子退休。
但說老實話，這不現實
等到你畢業工作好幾年，身上可能早已經背著房貸、車貸、小孩的學費，
發現真相的時候已經有些遲了。
希望透過禮祥無私的經驗分享（真心覺得他透漏很多），
讓每個看過這篇文章的人未來在財務上都能開始提早思考與做準備，
早日達成財務自由！
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本文獲「Mr.Market市場先生」授權轉載，原文：靠房地產+創業收入26歲財務自由，77年次林禮祥19歲休學，工作7年退休…怎麼辦到的？
小檔案＿Mr.Market 市場先生
本名許繼元（Jam），畢業於台大土木所，22歲開始接觸投資理財，有6年期貨程式交易經驗，目前在軟體業從事財金軟體的研發工作。用下班閒暇時間研究投資理財，在部落格上分享學投資歷程與心得。