摘要
財政部於2025年2月19日發布「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。調整課稅標準後，台北市「每坪120萬元」就算豪宅，也讓賣房者繳的稅可能大幅提高。究竟這項豪宅稅新制是什麼？對誰有影響？我家突然變「豪宅」得繳更多稅嗎？
近期房市有個熱點新聞，財政部2月19日發布「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。調整課稅標準後，台北市「每坪120萬元」就算豪宅，也讓賣房者繳的稅可能大幅提高。
看完各大新聞社群的留言，發現很多人都誤解了此次修規的影響。好吧，阿宅就來當一下師爺，給大家翻譯翻譯，簡單一張圖告訴你，此次財政部調整豪宅課稅標準的影響為何？
調整豪宅課稅標準有何影響？
圖1：財政部調整豪宅課稅標準的影響
圖片來源：阿宅雙碩士地產顧問
賣房繳稅概念很簡單，房子包含「土地」及「房屋」，所以，個人賣房分別就繳2種稅：若以舊制規定，賣房所得，土地漲價繳「土地增值稅」；其他歸屬於房屋的所得，繳「所得稅」。
「舊制」指什麼？指2016年前取得的房子才適用，所以如果你是2016年之後才買房，可以不用看了，此次調整豪宅課稅標準與你無關。
土地漲價繳的土地增值稅，與此次課稅規定修正也無關，這裡也不談。
本次賣房課稅規定修正，影響的是「舊制房屋繳所得稅」的部分，只有歸屬於房屋的賣房所得才繳所得稅。差別在哪呢？
當屋主沒有自己去申報房屋交易所得、未提供實際成交金額或原始取得成本，或屬於實價登錄上路前，政府查不到上述資料時，稽徵機關會用以下方式幫你推算房屋課稅交易所得：
1.成交價超過豪宅線：按「實價」課稅
房屋課稅交易所得是用「交易實價」乘「房屋評定現值」占「公告土地現值」及「房屋評定現值總額」之比例，再乘20%來推算歸屬於房屋的收入。
房屋課稅交易所得＝交易實價ｘ房屋評定現值／（公告土地現值＋房屋評定現值）ｘ20%。
2.成交價低於豪宅線：按「評定現值」課稅
房屋課稅交易所得是用「房屋評定現值」乘「政府給定區域比率」來推算歸屬於建物的收入。政府給定比率，各縣市及行政區均不同。以新北市為例，此次各行政區調高為14%～44%不等。
房屋課稅交易所得＝房屋評定現值ｘ政府給定區域比率。
總結
政府這次修規，最大影響是加入「單價門檻」。低總價但高單價的小宅以後別想逃，一樣列入豪宅基準課稅。
此外也將超過豪宅線之獲利率基準由17%提升到20%，而低於豪宅線依政府給定區域比率計算者，部分區域也調整1%～5%。另將六都及新竹以外的課稅豪宅門檻調高新台幣200萬元。
當成交價超過豪宅線，所得將以「交易實價」推算；而未超過豪宅線時，將以較低的「評定現值」推算。以不同計算級距，金額可能差幾十萬起跳，繳所得稅時就知道痛囉！
但這次的調整只針對2016年前取得的房子，並未造成全面性的影響，大家不用看到新聞就恐慌。依照政府的推估，受影響的只有4,000件，對大多數人是沒有影響的。
最後強調的是，新聞中的「豪宅線」，指的是財政部課稅定義的豪宅，跟「央行貸款定義」的豪宅是兩碼子事喔！
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文：新聞背後：台北每坪120萬算豪宅？財政部調整豪宅課稅標準影響了誰？
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