摘要
現在房價高漲，有些自住者擔心買房後房價開始下跌，但有人勸說：自住的房子，房價漲跌都沒有關係。真的是這樣嗎？投資達人雨果認為，如果你要買的是唯一的一間自住房，那房價的增值空間對你就很有影響，因為之後想換房時，房價增值價差就是你要額外負擔的壓力！
很多想要買房子的人，害怕現在是房價高檔的時候，猶豫遲遲不敢進場，擔心買了房子之後房價就開始下跌。這時會聽到有些人說，你買的是自住的房子，房價漲跌跟你無關，自住沒有差。
買自住的房子真的沒差嗎？
我先舉個簡單的例子，假設某人在舊市區買了一間10幾年的電梯大樓，每坪要價30萬元，不幸的交屋後不久就碰到政府政策影響，導致多個大城市的房價都下跌5%～10%，該電梯大樓的最新每坪成交價顯示為26萬元，房價下跌了。
這是他們夫妻要自住的房子，沒有要賣，所以並不受房價下跌的影響，繼續繳房貸，繼續過生活。還好政策性影響很快就被市場消化了，2年後的最新成交價又漲回到每坪32萬元，自住的房子真的沒差。
很快的，這對夫妻懷孕也順利生下了小孩，小孩就近就讀住家附近的幼稚園，接送很方便。而這幾年的房價也持續上漲，他們很慶幸當初他們先買了房子，沒有因為擔心房價可能會下跌而猶豫不決。
直到小孩幼稚園即將升大班，開始考慮到了小學的學區問題，因為太太希望讓小孩去念比較有競爭力的熱門小學，於是開始考慮搬家到該小學的學區，夫妻倆開始研究目前這間自住房的房價價值，與小學學區內相似屋況的房價做比較。
他們發覺，自己的房子已經來到每坪50萬元的成交價，漲了不少，但他們想要的學區房，因為離捷運站比較近的關係，又有熱門學區加持，預售屋已經開價一坪85萬元，即使是差不多屋齡與權狀大小的中古屋，每坪也落在65萬元～70萬元之間。
換房時，房價漲跌就有差
全新的房子比較貴可以理解，每坪差到35萬元，若是買權狀30坪的房子就要再拿出1,050萬元，如果買屋齡接近的中古屋，每坪要65萬元，賣掉現在住的房子換到新學區，也要再貼450萬元，這時自住房的房價漲跌有沒有差？
熱門小學學區與捷運交通便利確實對房價有加分效果，即使是在同一個城市，不同區域的房價漲跌幅也會有所不同。當你沒有要賣房子的時候，房價漲跌確實大多數時間跟你無關，只有當你需要增貸或抵押時，房價高低會影響能貸款的額度。
但當你需要賣房子的時候，不同區域的房價漲幅就會對你造成影響，而這無關蛋黃與蛋白區，光是同一地區的大馬路邊與小巷弄裡，即使是相同屋齡的大樓，也會有不同的房價漲幅，就更別說其他關於屋況與管理評價的小細節了。
過去農業年代，常常是一戶人家就住在自己的農地旁邊或附近，一住就是幾十年，即使有人搬出去，也很容易就選擇住在附近，住在相同或隔壁村裡。即使後代都到其他縣市去打拚了，老家要賣掉的機會還是不多。
而現在人要在同一間房子住幾十年的機率反而不高，很可能因為與樓上樓下鄰居不合、小孩就學需要、夫妻其中一方工作調動或只是想住比較新的房子，就會考慮換房，在同一間房子住6年～10年後，就可能因某項因素考慮賣屋。
所以，買房時千萬不要抱著我要在這住幾十年的心態去選擇，想要理想條件一次到位，裝潢想要一次到頂，未來房價漲跌覺得自住沒差。講到房地產時，人家說最重要的就是Location（地段）、Location、Location，自然有其道理。
房價增值差，就是你未來要負擔的壓力
如果你要買的是你的第一間，也是唯一一間自住房，那未來房價的增值空間對你就很有影響，因為當你之後想要換房的時候，房價增值價差就是你要額外負擔的壓力。
如果你已經擁有5間～6間投資房在收租，那買一間自住房確實就不太需要在意未來增值空間，選個自己住的舒服的房型與地點更重要，因為你真的不差這間房子漲得比較少，你更在意的應該是其他的投資房。
名下只有一間房子想自住，自住有差！
已經有好幾間房子在收租，自住沒差！
補充：若在意的是房價漲幅的話，地段是其中一個因素，但不表示好地段就可以相對漲得比較多，同時還要考慮話題性與工作機會等因素，譬如近幾年很多半導體設廠的話題，讓中南部很多偏僻地方的房價漲好幾倍。
好地段的房子未必會漲的比較多，但比較確定的是會比較保值，即使將來被附近的重劃區新房子取代其重要性，其本身的現有生活機能與交通便利程度，還是能保持房價不至於大受影響。
本文獲「雨果的投資理財生活觀」授權轉載，原文：自住沒差？
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作者簡介_雨果的投資理財生活觀
雨果以過去17年的生活理財經驗，分享日常生活中常見的理財與投資觀點，希望透過分享與討論的方式與各位共同建立一個正確且可行的理財退休計畫。本文內容會包含股市投資、保險規劃、理財觀念、與商業想法。