房地產

房價狂奔猛漲有道理?現在不買以後會更貴?3重點剖析房市飆漲的可能原因

圖片來源:Adobe Firefly

最近房價飆漲,已經成了主流討論的議題,就像當初ETF狂熱,會從身邊高頻率的聽到相關討論,尤其是之前從來沒提過的人,也開始提起ETF時,就知道有多熱。

房市也面臨一樣的狀況,身邊從不討論房子的,到處都在聊,然後實際去看房才發現,價格真的是無理的狂飆,每當覺得很貴了,隔幾天馬上又有新高成交,覺得不錯的物件,都是馬上秒殺...。

作為紀錄,也留存自己對房價上漲的看法。不過既然是上漲的看法,應也會是能否繼續上漲的基礎。

1.財富效應

對於某些產業的經濟環境不錯,譬如科技業,或說受惠台積電(2330)到處設廠的這種樂觀期待,有參與到的都創造了不小的財富,而沒有在受惠產業的,也透過投資享受到財富增值的優勢。

以下是台股加權股價報酬指數,就是將台股的配息還原後的走勢,可以看的出來不只是2萬點,實際報酬已經超過5萬點,光是這幾年財富就直接翻倍。

圖片來源:元大投信

2.資金效應

台灣實際上有通膨的問題,從食物、消費的價格就能感受,但利率仍維持在相當低的位置,所以充裕的資金加上通膨的壓力,會是一股推力。

而新青安也是主要原因之一,原本購買房子的人,大多是已經有些財力以上的,但新青安讓更多薪資尚未到達一定水準的也有機會買房,而這股購買力量加入,也讓需求大幅增加。

3.心理效應

股票有句老話,叫做「大漲3日,散戶不請自來」,這是屢試不爽的實證,當資金充沛,房價一開始推動,價格動起來後柴火夠,那剩下就是情緒,價格如果不動,也許需求不會那麼強烈,一旦房價開始往上跑,而且速度快,買房的FOMO情緒就會大量擴散。

以上幾點總結來說,就是「能買房」或「有意願買房」的人增加。

當然建商也會有其他的理由,譬如物價成本高,原物料上漲,缺工下,房價本來就會反映成本。我覺得這某種程度是事實,但房價不是慢慢增加、而是快速噴出,可能更多是前面的原因。

至於這是不是房市泡沫,或者未來價格會不會崩盤,市場也有新青安貸款到期崩盤論,或者之後會戰爭、少子化等論述,到底價格會怎麼走呢?

我的想法是,長期來說沒有其他政策改變下,房價本來就會反應物價與經濟成長的變化。所以長期仍是往上,但短期當然免不了相當多的情緒追價。

是否要買房就看目的衡量,自住當然是要買,投資則是要更多衡量價格停滯或小幅下降的風險可否承受。

而看到許多討論區在鼓吹快點貸款買房,只要寬限期能負擔就好,反正寬限期到期再換別家,或者3年、5年後房價一定漲,到時候賣掉還賺一筆,甚至還有鼓勵加強槓桿,直接貸款再拿錢出來買ETF,用ETF賺的錢去還房貸。過度槓桿沒有合理保護的投資,不是好的理財方式。

但撇開槓桿或承擔過高的貸款風險,本身投資房產跟股市都是好的財富增值工具。

邏輯很簡單,就是跟隨經濟成長。

以上是個人看法,之後再回來看結論。

本文獲「投資客日誌」授權轉載,原文:房價為什麼飆漲

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價值、基本面類型投資人 具證券分析師考試(CISA),及CFP® 認證資格 曾從事可轉債、基金、股票等公司資金操作 現為產品經理。