這幾天房市有個熱點新聞，在某網路討論區裡，有位自稱月入3萬元的作業員，因為房市利多，於是利用信貸及保單質借湊出頭期款，買下1,200萬元預售屋，但細算之後才發現自己其實還不起。
這種一聽就不合理的狀況，網路當然是一片罵聲。有人罵當事人數學很差，還不起還要硬買。更有人把罪魁禍首推給新青安房貸政策，直言新青安害死人。
月薪3萬元，靠新青安房貸買房的真實性？
但大家跟著罵之前，可能要先想一下自己是不是又被網路騙了。靠新青安房貸，月薪3萬元真的能買1,200萬房嗎？還是又一篇來騙流量的幻想文？以下我們就來實際檢驗一下。
依原PO的敘述，月薪3萬元，週休二日兼差可得6,000元外快。頭期款使用信貸保單貸款，利率9％以上，現況無存款及緊急預備金。每月生活開銷1萬元，另須支付信貸、保單、學貸共2萬元，且原生家庭無法幫忙。
當事人若購買1,200萬元的預售屋，假設交屋後貸款40年，貸款8成，貸款額960萬元，自備款需準備240萬元（訂簽開準備120萬元）。若以新青安一段式利率2.15%試算、並申請5年寬限期，寬限期間每月需支付約1萬7,000元，寬限期滿後每月支付約3萬3,000元。
1.信貸問題
首先，訂簽開頭期款用信貸及保單貸款120萬元，是有可能的嗎？信貸有個天條——「DBR 22倍」（編按：DBR為「Debt Burden Ratio」縮寫，中文指的是「負債比」。而「DBR 22」指的是信貸額度不能超過平均月收入的22倍）。
白話地說，就是銀行不需要擔保品借給你的錢，最多不能超過平均月收入22倍。
當事人所得3萬元，代表最多能借到66萬元（＝3萬元ｘ22）的信貸，差額54萬元需要用保單借款來補足。
保單借款就是用保單當做抵押向保險公司借錢，依保單性質不同，可貸得保單價值準備金（已經繳出去的保費）約3成～9成的金額。如果當事人一直以來靠兼差、申請學貸等方式過活，過的如此拮据，每月均無存款，會有這麼多已繳保費可以再貸出來運用？
2.保證人問題
其次，新青安房貸的對象，是已經完工的「成屋」。預售屋尚未完工，根本還沒到申請房貸的階段。這個個案，現況根本跟新青安房貸一點關係都沒有。
罵新青安根本是張飛打岳飛，八竿子都打不著。況且，如果真的未來想申請新青安房貸，銀行也不見得會借給你。銀行評估當事人的還款能力，會參考月負債收支比。白話地說，就是每個月所有貸款合計／平均月收入，通常不應超過70%。
本案以貸款試算結果，負債收支比早已超過標準。如果不提供保證人，銀行根本不會借錢給當事人。但原生家庭又無法幫忙，到哪裡找保證人？
其實，真實世界會冒險投資的人，絕對幻想自己是天才，根本不會去討論區問別人的意見。這個發文的真實性，以及相關的回應，吐槽點真的太多。
記住，有些網路文章，真的不要太認真。大家看看笑笑就算。認真，你就輸了。
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文：新聞背後：靠新青安房貸，月薪3萬能買1200萬房，真的嗎？
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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士，具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業，為客戶解決一生的房產大小事。
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