包租公、包租婆是人人羡慕的對象，只要待在家翹著二郎腿，錢錢就從天上掉下來，這種日子簡直爽得不要不要的。但實際上，房東背負的風險並不低，日子不見得有那麼舒爽。
當房東不見得很輕鬆？
最近十幾年來，我們注意到法院有關「房客自殺，房東向繼承人求償」判決，大部份都以房東敗訴、房客繼承人免賠居多。且更關鍵的是，不同訴訟案中，法官判房東敗訴的見解幾乎已趨於一致，意味著房東民事求償成功的可能性甚低。
一般來說，若是房客在房屋內自殺、或者房客外借給他人，而他人於房內自殺，房東打訴訟求償大多是依循下列法條：
1.《民法》第432條：承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
2.《民法》第433條：承租人應以善良管理人之注意……因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。
法官的邏輯：雖然房客、或第三人在屋內自殺，但房子功能並無「毀損、滅失」，依然可以正常使用，只是房價下跌而已。由於房屋未構成「毀損、滅失」的要件，因此大多判房東敗訴。還有法官在判決書中主張，房價下跌是「抽象損失」，並未具體反映在房價上。
我是看不懂法官在說什麼，但不知這位法官能不能自己主動申請把薪水抽象降到0，反正也不是具體降薪，對不對？
《民法》第184條第1項：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
法官的邏輯：一般人自殺並非故意侵害房東權利，且房東也無法證明自殺者為故意或有過失，因此判房東敗訴。若是患精神病者自殺，病人精神可能陷入愰忽狀態，難以證明其故意造成房價下跌。
其次，自殺也不屬於「背於善良風俗」，不構成侵權行為。數個判決書內容中皆指出，房東無法證明「房客故意自殺是為了造成房價下跌」，因此認為房東求償無據；除非，房東能夠舉證房客是故意為之。
甚至，還有法官主張自殺者是心甘情願的，沒有惡意，因此「房屋不算凶宅」。
講了這麼多，我們沒必要去爭辯孰是孰非，因為實際上都是法官說了算；就算是歪理，當這件事成為通例後即是真理。
害怕房客自殺成凶宅？房東避雷的5種做法
如果房東們想避開雷包，可以考慮以下做法：
做法1：多燒香拜佛
祈禱自己打官司連三審都能遇到「不正常」的法官，興許能判房客繼承人負起賠償之責。開庭前默念一下「喔～我的林默娘啊」「我的張有仁啊」，拜請一下或許有用。
做法2：購買「凶宅險」
有的保險公司沒單獨賣「凶宅險」，但「居家綜合險」內可能含有「凶宅險」。
做法3：租約增訂「珍愛生命條款」
有人叫作「防自殺條款」，花錢請律師擬定一段條款，大意是約定承租人應善盡管理人之責，如有違反致租賃物毀損滅失，或減損經濟價值等情事時，包括自殺求死等行為，應無條件負起賠償損害責任。
做法4：連帶保證人
即使租約中增訂「珍愛生命條款」，若承租人名下無財產、且繼承人拋棄繼承，房東依然求償無門。因而，簽訂契約時可要求承租人提供連帶保證人，再增添一層保障。
做法5：契約公證或錄影
增訂「珍愛生命條款」有可能會成為訴訟攻防的焦點，雙方儘可能進行租約公證或公開錄影，錄影時應唸清楚增訂條款內容，確認租方暸解與同意，並請租客在增訂條款處簽名。
人生不如意十之八九，希望大家能樂觀看待未來，沒什麼過不了的檻，船到橋頭大不了撞上去而已，何必犧牲似錦的生命呢！祝大家都能順順利利，如果不開心的話可以留言罵我出氣，別想不開喔！
本文獲「何世昌的房產知識Buffet+」授權轉載，原文
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馨傳不動產智庫執行長 何世昌
外號房地產肥永俊，體重與房價呈正比，擅長全球房地產政策影響評估、房市趨勢與新建案市況分析，樂愛鑽研大數據與房市研展。近年致力於介紹全球主各國不動產政策與市場機制，以期找到台灣房市政策新方向。
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