平均地權條例修正案》房價漲誰有罪？私法人交易變許可制，誰倒楣？

摘要

1. 造成房價上漲的原因和角色，有政策、建商、第一手買方、原住戶也有投資客...平均地權條例修正草案裡的檢舉制度，勢必將面對一個從複雜經濟效應揪出罪魁禍首的矛盾。

2. 為了防堵「私法人」購屋囤屋哄抬房價，訂出的「許可制」，也帶來「為了解決小問題，卻造成更多問題」的疑慮。

「子房哥，平均地權條例修正案初審通過了，大家都說房價未來會跌呢。最近我才剛買房子，有點生氣。」犀利律師史考麗說。

「房價漲是蝴蝶效應，有時來自某位建商老闆的挑戰；房價跌是集體恐慌，來自市場全面崩解的破壞。平均地權條例修正案的確是房市黑天鵝，但也會伴隨大量破壞與交易糾紛，妳的律師生意可能接不完呢。」我說。

「是喔？」史考麗律師睜大眼睛接著說，「有請地產軍師解析一下？」

我拿起筆在白紙上畫了一個大圈跟一個小點，指著小點說：「我先跟妳說房價漲是怎麼來的吧！」

當房價漲起來，誰有罪？

通常是某區域的一位建商老闆，因為特別用心打造某一建案，想試試挑戰能否賣到市場高價，結果還居然有人買單了。其他周圍鄰近建案老闆與代銷看到了，發現這裡居然有這種行情，於是就跟著調高價格。這些建案早期的預售買方看到調價了，有些開始私下轉單賺一手，並呼朋引伴說這裡會漲趕快訂。後來其他長期關注這個地區，想自住的買方聽到了，發現若現在不下手以後可能會更貴，所以又加深了即時買房需求。於是該區域房市需求大於供給，房價就漲了。

在上述房價漲的案例裡，大家覺得誰有罪呢？是那一位挑戰高價的建商老闆，還是早期預售不小心賺到的買方？還是後來呼朋引伴揪團來買的人？

平均地權條例修正草案裡的檢舉制度，勢必將面對一個從複雜經濟效應、揪出罪魁禍首的矛盾。

至於大家爭論私法人購屋是否違憲問題，我擔心的反而是頭痛醫頭腳痛醫腳的問題。查閱內政部提出「私法人取得住宅用房屋採許可制」的政策說帖，提出此項政策要解決的問題是因為「私法人囤積住宅、投資牟利、影響市場」。其實囤積住宅與囤積物資相同邏輯，前陣子衛生紙大戰、雞蛋大戰，超市解決的方式是很簡單，就是每人限買一盒，而不是你在櫃檯結帳時審核你的身份，看超市老闆要不要賣給你。

為了防堵一個小問題，但可能製造其他問題。

當「私法人交易」變許可制，誰倒楣？

在台灣，房地產交易只要牽涉到許可制，就常常出現交易糾紛。例如2019年港商南海集團以600億投標台北雙子星大樓取得第一順位，但因為港資身份必須經過「許可」。在投標期間台北市政府的資格審查認為是「許可」，但到了經濟部投審會的反而變成「不許可」。於是雙方至今打官司，國際投資者也傻眼。

另一方面，法律開了個缺口讓私法人交易變成許可制，也讓房地產交易有合法反悔的理由。根據統計，全台灣目前設有約150萬家公司，當這些老闆們買房子跟賣方議價到深夜成交後，一覺醒來後悔了，跟仲介說因為資金調度、稅務考量、銀行融資等種種理由決定用公司購買，背地裡卻是利用「私法人許可制」這個尚方寶劍，故意讓交易破局，將衍生出後續很多紛爭。

任何房地產政策修訂，一定有利有弊，也對「有房有錢」「有房沒錢」「沒房有錢」「沒房沒錢」四象限的民眾有著不同的影響。

未來平均地權條例修正三讀順利通過後，的確防堵了房價漲的蝴蝶效應，也給予「沒房有錢」「沒房沒錢」的無殼民眾，薪資成長有機會追上房價的時間，實現居住正義。但對於「有房沒錢」有殼一族來說，接下來無可厚非將面臨資產跌價、同時房貸利率上升的壓力，將是這波政策下無人理會的犧牲者。

至於創新的私法人買房許可制度，是否解決一個問題後創造了更大的問題，這也是房地產界未來將共同面對的一場大實驗，拭目以待。

責任編輯：林易萱

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