摘要
1. 因升息緣故，南山人壽所投資的股、債齊跌，淨值受重傷，拖累持股南山的潤泰集團。
2. 潤泰全和潤泰新指出，為避免淨值危機，兩家公司決議把「投資性不動產價值」，從「成本法」改為以「公允價值」衡量。在第2季季報中，就能看到2家公司淨值增加。
「子房哥，這次南山人壽淨值風暴，潤泰雙雄開記者會說要把投資性不動產改採公允價值衡量，就可以提高公司淨值解除危機。這個『不動產公允價值』是什麼東西啊？可以把上市公司財報從負轉正？」記者Y打電話來問我。
「這觀念很簡單，記得妳去年投資了一間600萬元的小公寓對吧？」我問。
「是啊，投資報酬率還不錯。現在每月租金扣除利息還有2萬收入！」記者Y笑著回答。
「那我跟你說，你那棟公寓現在每坪漲了3萬元，權狀20坪等於現賺了60萬元喔。」我笑著說。
「聽起來雖然很開心，但我房子又沒真賣，這哪算賺錢啊？」Ｙ說。
「對啊，但如果用所謂『公允價值』來計算妳目前的小公寓投資，這個就算妳賺到囉。」我回答。
依據國際會計準則第40號（IAS 40）有一項「投資性不動產」的資產分類，其定義為：為賺取租金或資產增值或兩者兼具所持有之不動產（企業自用不算），而企業可選擇「公允價值模式」或「成本模式」作為投資性不動產之會計政策，選擇公允價值模式編制上市公司財報之企業，應按反映報導期間結束日市場狀況之公允價值（註），衡量所有投資性不動產。投資性不動產公允價值變動所產生之利益或損失，則在發生當期認列為損益。
以上說明白話文的意思就是，持有投資性不動產的上市公司，即使不動產當年度沒有出售處分，可以藉由重新做不動產資產估價計算「公允價值」，來證明這個不動產今年讓公司賺到錢。
甚至還有些不動產投資，當年租金收入還不夠付房貸、房屋稅與地價稅，整個不動產項目年度現金流是負數，但是因為採「公允價值」重新估價認定不動產有增值，就翻身變成「賺錢的資產」。
2019年，大同集團就用過這招，面對旗下綠能、華映破產下市，眼看每股淨損4.75元虧損創新高，董事會決定開大絕針對「投資性不動產」改變會計政策：將由原來的「成本模式」變更為「公允價值模式」，並回溯至2018年。於是大同旗下這些投資性不動產，像變魔術般貢獻帳面138.5億，立即打掉虧損還讓保留盈餘增加15倍，連帶公司每股淨值創高價。
另一個例子是最近被證交所強制要下市的台灣土地開發公司（台開2841），過去幾年就是靠著持有大量「投資性不動產」，即使本業經營連年虧損嚴重，但藉由不動產在公允價值上帳面的增值，合併總損益顯示為獲利，讓主事者還為此宣布發放股利，也讓股民誤以為公司業績大好的錯覺。也因為這樣的會計政策，台開資產總額也自2008年139億元，增至2021年的356億元，共增加了約217億元，增幅達1.6倍。
但在台開的企業經營上，這些資產沒有租金收益跟交易現金流，公司是把不動產「未來可能賺的錢」拿來現在分紅。然而，當未來資產真正賣掉時，若沒有賣到應有的價格，就可能會出現虧損。例如台開在2021年7月賣掉台中大坑4萬坪土地，交易金額是14億元，但公開資訊公告出現一段話：「本案是為投資性不動產，公司累積已認公允價值利益約13.5億元，而這次預計處分利益約損失新台幣7.31億元。」這就是計算『不動產公允價值』可能出現獲利「寅吃卯糧」的囧況。
「子房哥，所以把投資性不動產改採公允價值衡量，原來只是財報數字遊戲啊？」Ｙ不客氣地說。
「其實對於上市公司來說，手上持有一些投資性不動產，當面對出現財報危機時，適時變個魔術躲過下市危機，也是一種聰明避險方式啊。」我笑笑接著說：「那這樣我用『公允價值』計算妳的小公寓賺了60萬，是不是該請我們吃飯分紅啊？」
「拜託！等我真的賣掉有進帳才算啦！」Y在電話另一頭大叫。
【註】公允價值（Fair Value）亦稱公允市價、公允價格。是指在計量日發生的有序交易中，市場參與者之間出售一項資產所能收到的價格或者轉移一項負債所需支付的價格。
責任編輯：林易萱
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作者簡介_紅色子房
紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。